CHT Rechtsanwa\u0308lte GbR \u2013 Potsdamer Stra\u00dfe 58 \u2013 10785 Berlin<\/strong> <\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n[\/et_pb_text][\/et_pb_column][et_pb_column type=“1_2″ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“default“ custom_padding=“20px|20px|0px|20px|false|true“ global_colors_info=“{}“ custom_padding__hover=“|||“][et_pb_image src=“https:\/\/cht-legal.com\/wp-content\/uploads\/2019\/02\/2018_CHT_Logo_rgb.png“ align=“right“ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“default“ max_width=“200px“ global_colors_info=“{}“][\/et_pb_image][\/et_pb_column][\/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“default“ width_tablet=“90%“ width_phone=“100%“ width_last_edited=“on|phone“ border_width_right=“20px“ border_color_right=“#e5e5e5″ border_width_left=“20px“ border_color_left=“#e5e5e5″ collapsed=“off“ global_colors_info=“{}“][et_pb_column type=“4_4″ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“default“ custom_padding=“0px|20px|20px|20px|false|true“ global_colors_info=“{}“ custom_padding__hover=“|||“][et_pb_text module_id=“passage1″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ link_text_color=“gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90″ custom_padding=“40px|30px|10px|30px|false|false“ global_colors_info=“{%22gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90%22:%91%22link_text_color%22,%22link_text_color%22,%22link_text_color__hover%22%93}“ link_text_color__hover_enabled=“off|hover“ link_text_color__hover=“#65beec“]\n

Teil I. MUSTERKAUFVERTRAG<\/h2>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage2″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ text_text_color=“gcid-87896898-ec02-4d4c-873a-2b386213f8ca“ link_text_color=“gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90″ custom_padding=“15px|30px|0px|30px|false|false“ link_text_color_last_edited=“off|desktop“ global_colors_info=“{%22gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90%22:%91%22link_text_color%22,%22link_text_color%22,%22link_text_color__hover%22%93,%22gcid-87896898-ec02-4d4c-873a-2b386213f8ca%22:%91%22text_text_color%22%93}“ link_text_color__hover_enabled=“off|desktop“ link_text_color__hover=“#65beec“]
\n
Fu\u0308r den Verkauf eines Einfamilienhauses (oder Zweifamilienhauses bzw. unbebauten Grundst\u00fccks) (1)<\/strong><\/span><\/p>\n
Verwendung dieses Musterkaufvertrages<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars<\/span><\/em>: Unser Musterkaufvertrag bildet einen einfachen Standardfall ab. Nachstehende Erl\u00e4uterungen des Musterkaufvertrages sollen das \u201eJuristendeutsch\u201c eines Immobilienkaufvertrages f\u00fcr Sie verst\u00e4ndlicher machen. Unsere Erl\u00e4uterungen bieten eine grobe Orientierung f\u00fcr den Regelfall<\/strong>, es handelt sich nicht um abschlie\u00dfende oder vollst\u00e4ndige rechtliche Hinweise. Die Erl\u00e4uterungen ersetzen nicht Ihre pers\u00f6nlichen Fragen an den Notar, die sie auch noch w\u00e4hrend der Beurkundungsverhandlung stellen k\u00f6nnen.Erg\u00e4nzend bzw. in anderer (k\u00fcrzerer) Darstellungsform finden Sie Erl\u00e4uterungen zus\u00e4tzlich in unserem Verk\u00e4ufermerkblatt<\/strong> bzw. K\u00e4ufermerkblatt<\/strong>, abrufbar und als PDF herunterladbar auf unserer Homepage unter Merkbl\u00e4tter<\/a>.
\n<\/div>
Fu\u0308r den Verkauf eines Einfamilienhauses (oder Zweifamilienhauses bzw. unbebauten Grundst\u00fccks)<\/span> (1) <\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ text_font=“||||||||“ custom_margin=“0px|0px|0px|0px|true|false“ custom_padding=“10px|10px|10px|10px|false|true“ custom_padding_last_edited=“off|desktop“ border_width_all=“5px“ border_color_all=“gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90″ global_colors_info=“{%22gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90%22:%91%22border_color_right%22,%22border_color_all%22%93}“]\n
\n
\n
\n
\n
Bei Verkauf\u00a0von <\/span>Wohnungs<\/span>eigentum <\/span>(Eigentumswohnung<\/span> etc.<\/span>) <\/span>bzw. Teileigentum <\/span>gelten erg\u00e4nzend zu <\/span>diesem Musterkaufvertrag (<\/span>Teil I.<\/b><\/span>)<\/span> unsere Erl\u00e4uterungen in<\/span>\u00a0<\/span>Teil II.<\/b><\/span><\/a>: <\/span>Erg\u00e4nzende Hinweise bei Kaufvertr\u00e4gen \u00fcber Wohnungseigentum (v.a. Eigentumswohnung) bzw. Teileigentum<\/b><\/span>.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage2″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ text_text_color=“gcid-87896898-ec02-4d4c-873a-2b386213f8ca“ link_text_color=“gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90″ custom_padding=“15px|30px|0px|30px|false|false“ link_text_color_last_edited=“off|desktop“ global_colors_info=“{%22gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90%22:%91%22link_text_color%22,%22link_text_color%22,%22link_text_color__hover%22%93,%22gcid-87896898-ec02-4d4c-873a-2b386213f8ca%22:%91%22text_text_color%22%93}“ link_text_color__hover_enabled=“off|desktop“ link_text_color__hover=“#65beec“]
\n
Direktzahlungsvariante (also ohne Notaranderkonto) (2)<\/strong><\/span><\/p>\n
Kaufvertragsabwicklung \u00fcber sog. Direktzahlung oder \u00fcber ein Notaranderkonto?<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars<\/span><\/em>: Heutzutage wird regelm\u00e4\u00dfig keine Kaufpreiszahlung mehr auf ein sog. Notaranderkonto<\/strong> vereinbart und dies w\u00e4re im Regelfall gesetzlich auch nicht mehr zul\u00e4ssig, und zwar selbst dann, wenn alle Parteien dies w\u00fcnschen. Vielmehr sieht nahezu jeder notarielle Immobilienkaufvertrag – entsprechend den gesetzlichen Vorgaben – vor, dass der K\u00e4ufer den Kaufpreis direkt selbst an den Verk\u00e4ufer bzw. an ggf.\u00a0abzul\u00f6sende Gl\u00e4ubiger\/Banken des Verk\u00e4ufers \u00fcberweist (sog. Direktzahlung<\/strong>). Die direkte Zahlung ist regelm\u00e4\u00dfig genauso sicher wie \u00fcber ein Notaranderkonto, denn sie erfolgt abgesichert erst nach schriftlicher „Freigabe“ und Anleitung des Notars. Dadurch ersparen sich die Parteien auch die ansonsten anfallende Zusatzgeb\u00fchr des Notars (Verwahrgeb\u00fchr). Die Verwendung von Notaranderkonten wird vom Gesetzgeber heutzutage als zu verhinderndes „Einfallstor“ f\u00fcr Geldw\u00e4sche angesehen. Vor vielen Jahren war die Verwendung von Notaranderkonten in der Notarpraxis hingegen\u00a0noch weit verbreitet. Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
Muster in Form der sog. Direktzahlungsvariante (also ohne Notaranderkonto)<\/span><\/em> (2) <\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ text_line_height=“1.1em“ text_orientation=“center“ global_colors_info=“{}“]\n
\n
\n
\n
\n
<\/p>\n
\u00a0Vor mir, dem unterzeichnenden Notar<\/p>\n
Dr. Patrick Hollmann <\/strong><\/p>\n
mit dem Amtssitz in Berlin,<\/p>\n
Potsdamer Stra\u00dfe 58, 10785 Berlin,<\/p>\n
<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage3″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
erschienen heute: (3)<\/strong><\/span><\/p>\n
Besonderheiten, wenn eine Partei ausnahmsweise nicht pers\u00f6nlich zum Beurkundungstermin erscheinen kann.<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Im Idealfalle erscheinen alle Verk\u00e4ufer und alle K\u00e4ufer pers\u00f6nlich zum Beurkundungstermin beim Notar. Dies ist jedoch leider nicht immer m\u00f6glich, z.B. wenn der Wohnsitz einer Partei \u00f6rtlich entfernt ist.<\/p>\n
Dann gibt es verschiedene M\u00f6glichkeiten, wie eine Partei sich durch eine andere Person vertreten lassen kann. Als Vertreter sollte eine Person des Vertrauens ausgew\u00e4hlt werden. Insbesondere bestehen die nachfolgend geschilderten M\u00f6glichkeiten einer Vertretung:<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
erschienen heute: <\/span>(3)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
\n
Herr …<\/span><\/li>\n<\/ol>\n
– der Erschienene zu 1. im Folgenden auch der <\/span>\u201eVerka\u0308ufer\u201c <\/strong>genannt -, <\/span><\/p>\n
\n
Frau …<\/span><\/span><\/li>\n<\/ol>\n
– die Erschienene zu 2. im Folgenden auch\u00a0\u201eKa\u0308ufer\u201c <\/strong>genannt -,<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage4″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_margin=“-1px|0px|-1px|0px|true|true“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Die Erschienenen wiesen sich aus durch g\u00fcltigen amtlichen Lichtbildausweis. (4)<\/strong><\/span><\/p>\n
Welche Dokumente m\u00fcssen Sie zur Beurkundung mitbringen?<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span>
\nG\u00fcltigen Lichtbildausweis im Original<\/span>
\nBitte bringen Sie Ihren g\u00fcltigen Reisepass zur Beurkundung mit. Ein g\u00fcltiger Personalausweis gen\u00fcgt stattdessen f\u00fcr alle EU-B\u00fcrger, B\u00fcrger der Schweiz und B\u00fcrger des Europ\u00e4ischen Wirtschaftsraums (Norwegen, Island, Liechtenstein). Nicht ausreichend sind blo\u00dfe Kopien oder Dokumente wie F\u00fchrerschein.<\/p>\n
Steuerliche Identifikationsnummern von Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer<\/span>
\nDar\u00fcber hinaus teilen Sie uns bitte Ihre deutsche jeweilige sog. steuerliche Identifikationsnummer (bestehend aus 11 Ziffern) \u2013 gerne per E-Mail \u2013 im Idealfalle vor dem Beurkundungstermin mit (diese finden Sie z.B. auf der j\u00e4hrlichen Steuerbescheinigung Ihres Finanzamtes). Bitte verwechseln Sie diese nicht mit Ihrer Lohnsteuernummer. Falls Sie vergessen haben, uns die Nummer vor oder bei Beurkundung anzugeben, dann k\u00f6nnen Sie uns die Nummer sp\u00e4ter nachreichen. Bis dahin ist es dem Notar jedoch verboten, irgendeiner Partei beglaubigte Abschriften des Kaufvertrages zukommen zu lassen.<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
Die Erschienenen wiesen sich aus durch g\u00fctigen amtlichen Lichtbildausweis. <\/span>(4)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage4a“ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Gegebenenfalls (bei ausl\u00e4ndischen Beteiligten): Der Erschienene zu \u2026 versicherte, der deutschen Sprache verhandlungssicher m\u00e4chtig zu sein, wovon sich der Notar durch ein kurzes Gespr\u00e4ch auch pers\u00f6nlich \u00fcberzeugt hat. (4a)<\/strong><\/span><\/p>\n
Erforderliche deutschen Sprachkenntnisse:<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span>
\nAlle zur Beurkundung erscheinenden Personen m\u00fcssen der deutschen Sprache verhandlungssicher m\u00e4chtig sein. Nach der Rechtsprechung muss jeder Beteiligte in der Lage sein, seine Gedanken in deutscher Sprache \u201eklar und deutlich\u201c auszudr\u00fccken. Da die Urkunde ansonsten unwirksam sein kann, hat sich der Notar hiervon bei Anzeichen eines Auslandsbezuges (z.B. Ausweisung durch ausl\u00e4ndischen Reisepass) vor Beurkundung zu vergewissern. Bitte teilen Sie uns unbedingt im Vorfeld einer Beurkundung<\/strong> mit, falls ein Beteiligter nicht \u00fcber hinreichende deutsche Sprachkenntnisse verf\u00fcgen sollte.<\/p>\n
Erscheint anstelle einer Kaufvertragspartei bei Beurkundung ein von dieser beauftragter (bevollm\u00e4chtigter\/vollmachtloser) Vertreter (siehe dazu Vertiefendes Wissen zu Erl\u00e4uterung (3))<\/a>, so kommt es nur auf die Sprachkenntnisse dieses Vertreters an.<\/p>\n
Beispiel<\/strong> f\u00fcr unzureichende<\/strong> deutsche Sprachkenntnisse:<\/em><\/p>\n
Nur die Ehefrau von zwei kaufenden Eheleuten spricht verhandlungssicher deutsch. Sie erkl\u00e4rt dem Notar jedoch, ihr Ehemann verstehe alles, weil sie ihm im Vorfeld der Beurkundung alles \u00fcbersetzt und erkl\u00e4rt habe. Auch werde sie w\u00e4hrend der Beurkundung f\u00fcr ihn Fragen beantworten und notfalls f\u00fcr ihn \u00fcbersetzen. Und\u2026 etwas deutsch verstehe ihr Ehemann zudem auch noch.<\/em><\/p>\n
Wie ist das Verfahren, wenn ein Beteiligter nicht der deutschen Sprache m\u00e4chtig ist?<\/em><\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
Gegebenenfalls (bei ausl\u00e4ndischen Beteiligten): Der Erschienene zu \u2026 versicherte, der deutschen Sprache verhandlungssicher m\u00e4chtig zu sein, wovon sich der Notar durch ein kurzes Gespr\u00e4ch auch pers\u00f6nlich \u00fcberzeugt hat<\/em>. <\/span>(4a)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
\n
\n
\n
Auf Befragen erkla\u0308rten die Beteiligten, dass weder der Notar noch einer der in seiner Sozieta\u0308t ta\u0308tigen Anwa\u0308lte in der zu beurkundenden Angelegenheit fu\u0308r eine der Parteien anwaltlich ta\u0308tig ist bzw. war. Sie erkla\u0308rten weiter (jeder Beteiligte fu\u0308r sich und fu\u0308r die gegebenenfalls von ihm vertretene(n) Partei(en)), dass es sich bei den Beteiligten und wirtschaftlich Berechtigten jeweils um keine politisch exponierte Person, deren Familienmitglied oder eine ihr bekannterma\u00dfen nahestehende Person i.S.d.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage5″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
\u00a7 1 Abs. 12-14 Geldw\u00e4schegesetz (GwG) (5)<\/strong><\/span><\/p>\n
Geldw\u00e4scherechtliche Pflichten<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Was viele nicht wissen: jeder Notar ist nun seit einiger Zeit \u00e4hnlich wie Banken gesetzlich verpflichtet, jeden Immobilienkaufvertrag in Geldw\u00e4scherisikoklassen einzuteilen und bestimmte Kaufvertr\u00e4ge bei der sog. Financial Intelligence Unit (FIU) zu \u201emelden\u201c, ohne dass er die Beteiligten dar\u00fcber aufkl\u00e4ren darf. Daf\u00fcr reicht es z.B. schon, wenn ein Beteiligter in einem bestimmten (Geldw\u00e4scherisiko-)Land wohnhaft. In F\u00e4llen h\u00f6heren Geldw\u00e4scherisikos ist der Notar verpflichtet, von allen Beteiligten (Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer) per Fragebogen Ausk\u00fcnfte zur Mittelherkunft\/Einkommen etc. zu erheben und dies gegebenenfalls weiter aufzukl\u00e4ren. Es handelt sich hier um Pflichten aller Beteiligten und des Notars. Der Notar selbst macht sich bu\u00dfgeldpflichtig, wenn er diese Ausk\u00fcnfte in den vorgegebenen F\u00e4llen von Ihnen nicht erhebt und dies nicht ordnungsgem\u00e4\u00df in seinen Akten dokumentiert. Haben Sie daher bitte Verst\u00e4ndnis, wenn Notare diese Fragen an Sie stellen sollten. Einzelheiten k\u00f6nnen Sie bei Interesse nachlesen in der sog. GwGMeldV-Immobilien und im GwG (Geldw\u00e4schegesetz) \u2013 jeweils im Internet abrufbar.<\/p>\n
Seit dem 01.04.2023 m\u00fcssen die Parteien dem Notar nach dem GwG unverz\u00fcglich nachweisen, dass der Kaufpreis \u201eunbar\u201c bezahlt wurde, ansonsten kann dies u.a. zu einer \u201eheimlichen\u201c Geldw\u00e4scheverdachtsmeldung durch den Notar an die zust\u00e4ndige Stelle f\u00fcr Geldw\u00e4schebek\u00e4mpfung f\u00fchren (vgl. Erl\u00e4uterung [44b])<\/a>.
\n<\/div>
\u00a7 1 Abs. 12-14 Geldw\u00e4schegesetz (GwG) <\/span>(5)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
\n
\n
\n
\n
handelt sowie, dass die Vertragsparteien jeweils wirtschaftlich auf eigene Rechnung handeln. <\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage6″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Alle Vertragsparteien erkl\u00e4ren, den Kaufvertrag nicht in Aus\u00fcbung einer gewerblichen bzw. selbst\u00e4ndigen beruflichen T\u00e4tigkeit, sondern als Verbraucher i.S.d. \u00a7 13 BGB abzuschlie\u00dfen. (6)<\/strong><\/span><\/p>\n
Handeln die Vertragsparteien als Unternehmer oder als Verbraucher?<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> In aller Regel handeln nat\u00fcrliche Personen im Rahmen eines Kaufvertragsabschlusses stets als \u201eVerbraucher\u201c i.S.d. \u00a7 13 BGB. Gleiches gilt regelm\u00e4\u00dfig f\u00fcr die Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts (GbR), es sei denn, der Gesellschafterkreis besteht auch aus einem Unternehmen (z.B. einer GmbH). Hingegen handeln juristische Personen und Handelsgesellschaften (GmbH, OHG, KG, GmbH & Co. KG etc.) stets als \u201eUnternehmer\u201c (\u00a7 14 BGB). Wof\u00fcr ist diese Unterscheidung wichtig?<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
Alle Vertragsparteien erkl\u00e4ren, den Kaufvertrag nicht in Aus\u00fcbung einer gewerblichen bzw. selbst\u00e4ndigen beruflichen T\u00e4tigkeit, sondern als Verbraucher i.S.d. \u00a7 13 BGB abzuschlie\u00dfen. <\/span>(6)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage5und6″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
\n
\n
\n
\n
Die Erschienenen\u00a0<\/span>\u2013 handelnd wie vorstehend angegeben \u2013\u00a0<\/span><\/strong>baten um Beurkundung eines<\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
K a u f v e r t r a g e s<\/strong><\/p>\n
folgenden Inhalts:<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage7″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“40px||0px||false|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
\u00a7 1 Sachstand (7)<\/strong><\/span><\/p>\n
Sachstand: in \u00a7 1 werden die grundbuchlichen Bestandsangaben zur Immobilie, einschlie\u00dflich grundbuchlicher Lasten wiedergegeben<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span>\u2026 und zwar so, wie sie im Grundbuch eingetragen sind, es handelt sich also quasi um eine Abschrift aus dem Grundbuch. Der Notar wird bei Beurkundung eine aktuelle Einsicht in das elektronisch gef\u00fchrte Grundbuch genommen haben.
\n<\/div>
\u00a7 1 Sachstand <\/span>(7)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(1) Der Verk\u00e4ufer ist Eigent\u00fcmer des im Grundbuch des Amtsgerichts\u00a0 von<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“40px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Blatt<\/strong><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
eingetragenen Grundst\u00fccks:<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage8″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Lfd. Nr. \u2026 \u2013 Flur , Flurst\u00fcck , Gr\u00f6\u00dfe: m\u00b2, Geb\u00e4ude- und Freifl\u00e4che, \u2026 (8)<\/strong><\/span><\/p>\n
Nutzungsart<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Der im Grundbuch angegebenen \u201eNutzungsart\u201c des Grundst\u00fccks kommt regelm\u00e4\u00dfig keine ma\u00dfgebende Bedeutung zu.<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
Lfd. Nr. \u2026 \u2013 Flur , Flurst\u00fcck , Gr\u00f6\u00dfe: m\u00b2, Geb\u00e4ude- und Freifl\u00e4che, \u2026 <\/span>(8)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage8″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]Das Grundst\u00fcck ist mit einem Einfamilienhaus bebaut.[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage8″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Das vorgenannte Grundst\u00fcck wird nachstehend nur noch als \u201eKaufgegenstand\u201c<\/strong> bezeichnet.<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage9″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Nach Auskunft der Beteiligten geh\u00f6ren zum Kaufgegenstand keine auf einem anderen Grundbuchblatt vorgetragenen Anteile an Privatwegen etc. (die ggf. noch mitverkauft werden sollen). (9)<\/span><\/strong><\/p>\n
Ist das Grundst\u00fcck (ausnahmsweise) nur \u00fcber einen Privatweg erschlossen?<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/span><\/em> Manche Grundst\u00fccke sind nur \u00fcber im Privateigentum stehende Wege bzw. Stra\u00dfen erreichbar. Diese stehen i.d.R. im Miteigentum aller Eigent\u00fcmer von Anliegergrundst\u00fccken, die nur \u00fcber diesen Weg Zugang zu ihrem Grundst\u00fcck erlangen. Jeder Anlieger ist dann nur zu einem bestimmten Bruchteil (z.B. zu 3\/100stel) Miteigent\u00fcmer solcher Gemeinschaftsfl\u00e4chen. Der Satz im Musterkaufvertrag soll lediglich verhindern, dass die Vertragsparteien vergessen, solches Bruchteileigentum an Privatwegen ebenfalls auf den K\u00e4ufer zu \u00fcbertragen. Ohne Hinweis der Parteien kann der Notar die Existenz eines solchen Privatwegs nicht erkennen, wenn der Weg nicht im Grundbuch des eigentlichen Kaufgrundst\u00fccks (sondern in einem anderen Grundbuch) vermerkt ist.<\/div>
Nach Auskunft der Beteiligten geh\u00f6ren zum Kaufgegenstand keine auf einem anderen Grundbuchblatt vorgetragenen Anteile an Privatwegen etc. (die ggf. noch mitverkauft werden sollen). <\/span>(9)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Weniger anzeigen<\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage10und11″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(2) Das Grundbuch ist wie folgt belastet:<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage10″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
Abteilung II: (10)<\/strong><\/span><\/p>\n
Lasten in Abteilung II des Grundbuchs<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> In Abt. II des Grundbuches werden alle etwaigen grundbuchlichen Lasten eingetragen, mit Ausnahme von Grundpfandrechten (Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden), letztere werden in Abteilung III eingetragen.<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
Abteilung II: <\/span>(10)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage11″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
Abteilung III: (11)<\/strong><\/span><\/p>\n
Lasten in Abteilung III des Grundbuchs<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/span><\/em> In Abt. III des Grundbuches werden nur Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden) eingetragen. Alle anderen grundbuchlichen Lasten werden in Abteilung II eingetragen. Wie ist zu verfahren, wenn im Grundbuch noch Grundpfandrechte von Banken des Verk\u00e4ufers in Abteilung III eingetragen sind?<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
Abteilung III: <\/span>(11)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage10und11″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Der Notar hat das elektronische Grundbuch am \u2026 einsehen lassen und die Eintragungen er\u00f6rtert. (wird aktuell vor der Beurkundung eingesehen)<\/em><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage12und13″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
<\/b><\/p>\n
\u00a7 2 Verkauf<\/b><\/b><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage12″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Der Verk\u00e4ufer verkauft den Kaufgegenstand an den K\u00e4ufer, bei mehreren zu gleichen Bruchteilen. (12)<\/strong><\/span><\/p>\n
K\u00e4ufermehrheit<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/span> <\/em>Wenn mehrere Personen als K\u00e4ufer auftreten, so k\u00f6nnen sie hier festlegen, zu welchen prozentualen Anteilen sie die Immobilie erwerben m\u00f6chten, wobei i.d.R. ein Erwerb zu gleichen Bruchteilen, also bei zwei K\u00e4ufern zu jeweils 1\/2 gew\u00fcnscht wird. Bitte geben Sie uns an, wenn die K\u00e4ufer zu abweichenden Bruchteilen erwerben m\u00f6chten (z.B. K\u00e4ufer1 zu 3\/10 und K\u00e4ufer2 zu 7\/10 etc.).<\/p>\n
Der Erwerb zu Bruchteilen ist bei K\u00e4ufermehrheit die fast immer gew\u00e4hlte und einfachste Erwerbsform. Andere Erwerbsformen (z.B. Erwerb in Form einer neu zu gr\u00fcndenden oder vorhandenen GmbH oder Erwerb in Form einer neu zu gr\u00fcndenden oder vorhandenen Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts) sind selbstverst\u00e4ndlich m\u00f6glich, sollten aber jeweils nur nach Abstimmung mit dem jeweiligen Steuerberater gew\u00e4hlt werden. Auf Wunsch k\u00f6nnen bei Erwerb durch mehrere K\u00e4ufer zu Bruchteilen erg\u00e4nzende Regelungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden.<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
Der Verk\u00e4ufer verkauft den Kaufgegenstand an den K\u00e4ufer, bei mehreren zu gleichen Bruchteilen.<\/span> (12)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage13″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Gegebenenfalls (nur, wenn die Parteien die Aufnahme ausdr\u00fccklich w\u00fcnschen): Mitverkauft (13)<\/strong><\/span><\/p>\n
Was ist eigentlich mit der Immobilie alles mitverkauft?<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Mit dem Grundst\u00fcck mitverkauft sind auch ohne gesonderte Erw\u00e4hnung alle aufstehenden Geb\u00e4ude sowie die fest mit dem Geb\u00e4ude bzw. dem Grundst\u00fcck verbundenen Sachen (z.B. zentrale Heizungsanlage, Markisen, Bodenbel\u00e4ge, im Grundst\u00fcck eingepflanzte Blumen\/Str\u00e4ucher\/B\u00e4ume, Zaunanlagen, sanit\u00e4re Einrichtungen, Carport, Jalousien, Herd, i.d.R. auch Einbauk\u00fcche, Einbauschr\u00e4nke, Lichtspots, an Decken-\/Wand angebrachte Beleuchtung) und das gesetzliche Zubeh\u00f6r gem\u00e4\u00df \u00a7 98 BGB (z.B. vorhandene \u00d6lvorr\u00e4te zum Heizen, Alarmanlage). Ein Verk\u00e4ufer darf also nach Beurkundung des Kaufvertrages die vorgenannten Gegenst\u00e4nde nicht entfernen, also keine Waschbecken abmontieren, Pflanzen ausbuddeln usw.<\/p>\n
Sonstige Gegenst\u00e4nde sind nicht mitverkauft, es sei denn, ein Mitverkauf wird im Kaufvertrag ausdr\u00fccklich vereinbart (dies betrifft also z.B. Gartenm\u00f6bel, Gartenger\u00e4te, Sandkasten, Schaukel, solche Lampen, die eher als Einrichtungsgegenst\u00e4nde dienen, M\u00f6bel, Gardinen, Waschmaschine, Geschirrsp\u00fclmaschine etc.). Wenn sie solche beweglichen Gegenst\u00e4nde also mitverkaufen m\u00f6chten, dann \u00fcbersenden Sie uns bitte im Vorfeld der Beurkundung eine Auflistung der Gegenst\u00e4nde,<\/strong> die dann als Anlage zum Kaufvertrag genommen werden kann.<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
Gegebenenfalls (nur, wenn die Parteien die Aufnahme ausdr\u00fccklich w\u00fcnschen): Mitverkauft <\/span><\/em>(13)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage12und13″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
und in dem in \u00a7 3 genannten Kaufpreis mit enthalten sind diejenigen beweglichen Gegenst\u00e4nde, die in der diesem Kaufvertrag beigef\u00fcgten Anlage 1<\/strong> aufgef\u00fchrt sind, der Notar verlas die Anlage 1, die Erschienenen verwiesen darauf und genehmigten sie.<\/em><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage14″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Den Wert dieser Gegenst\u00e4nde veranschlagen die Parteien auch gegen\u00fcber der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes auf \u20ac \u2026\u2026\u2026.. . (14)<\/strong><\/span><\/p>\n
Welcher Teil des Kaufpreises entf\u00e4llt auf die mitverkauften beweglichen Gegenst\u00e4nde?<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Auch, wenn die Finanz\u00e4mter meistens keine Beanstandungen vornehmen, wenn der auf die beweglichen Gegenst\u00e4nde ausgewiesene Kaufpreisteil nicht mehr als 10 % des Gesamtkaufpreises betr\u00e4gt: Hier darf kein Wert eingesetzt werden, der \u00fcber einem ungef\u00e4hren realistischen Marktwert der gebrauchten mitverkauften Gegenst\u00e4nde liegt. Zwar sind manche Beteiligte versucht, hier einen besonders hohen Wert einzusetzen, um m\u00f6glichst viel Grunderwerbsteuer zu sparen (auf die beweglichen Gegenst\u00e4nde entf\u00e4llt keine Grunderwerbsteuer). Aber Vorsicht: Bitte beachten Sie, dass der Wert der mitverkauften beweglichen Sachen dann im Kaufvertrag von allen Parteien zwecks Weiterleitung an das Finanzamt anzugeben ist. Geben Sie in Ihrem eigenen Interesse (Vermeidung der Mitwirkung an einem Steuerbetrug!) nur realistische Marktwerte an, die dem Alter und dem Zustand der Sachen Rechnung tragen. <\/div>
Den Wert dieser Gegenst\u00e4nde veranschlagen die Parteien auch gegen\u00fcber der Grunderwerbsteuerstelledes Finanzamtes auf \u20ac \u2026\u2026\u2026. . <\/span><\/em>(14)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage15″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Vertragsst\u00f6rungen wegen des Kaufs beweglicher Sachen lassen den Grundst\u00fcckskaufvertrag unber\u00fchrt. (15)<\/span><\/strong><\/p>\n
Vertragsst\u00f6rungen bei Mitverkauf beweglicher Sachen<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/span> Dies bedeutet lediglich, dass der Verkauf der Immobilie auch dann weiter durchgef\u00fchrt wird, wenn es wider Erwarten im Nachgang zu Streitigkeiten zwischen den Parteien nur betreffend die mitverkauften beweglichen Gegenst\u00e4nde kommen sollte. <\/div>
Vertragsst\u00f6rungen wegen des Kaufs beweglicher Sachen lassen den Grundst\u00fcckskaufvertrag unber\u00fchrt. <\/span><\/em>(15)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage14und15″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Die Parteien sind sich einig, dass das Eigentum an diesen Gegenst\u00e4nden mit Zahlung des geschuldeten Kaufpreises auf den K\u00e4ufer \u00fcbergeht.<\/em><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage16und17″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
\u00a7 3 Kaufpreis und F\u00e4lligkeit (16)<\/strong><\/span><\/p>\n
Kaufpreis und F\u00e4lligkeit<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> \u00a7 3 regelt v.a., dass der Kaufpreis erst dann vom K\u00e4ufer zu zahlen ist, nachdem der Notar ihm den Eintritt der Voraussetzungen f\u00fcr ein \u201esicheres Zahlen\u201c bescheinigt hat. Dies wird meistens ca. 5-10 Wochen (in Berlin belegenes Grundst\u00fcck) bzw. ca. 7-12 Wochen (in Potsdam\/Leipzig belegenes Grundst\u00fcck) nach Beurkundung der Fall sein, auf die Zeitdauer hat der Notar i.d.R. keinen ma\u00dfgeblichen Einfluss.<\/div>
\u00a7 3 Kaufpreis und F\u00e4lligkeit <\/span>(16)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage16und17″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(1) Der Kaufpreis betr\u00e4gt<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage17″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
\u20ac (in Worten: Euro). (17)<\/strong><\/span><\/p>\n
Kaufpreis<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Die Kaufpreisfestlegung ist allein Sache der Parteien. Der Notar pr\u00fcft nicht die Angemessenheit des Kaufpreises und die Wirtschaftlichkeit des Gesch\u00e4fts.<\/p>\n
Nur bei Kauf vermieteter<\/strong> Immobilien \/ denkmalgesch\u00fctzter<\/strong> Immobilien kann im Einzelfall aus rein steuerlichen Gr\u00fcnden eine Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag auf Grundst\u00fccks- und Geb\u00e4udeanteil sinnvoll sein.<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
\u20ac (in Worten: Euro). <\/span>(17)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage18″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
Der Notar wird dem K\u00e4ufer (mit Abschrift an den Verk\u00e4ufer) schriftlich mitteilen (18)<\/strong><\/span><\/p>\n
Notarielle Kaufpreisf\u00e4lligkeitsmitteilung<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/span><\/em> Diese sog. notarielle Kaufpreisf\u00e4lligkeitsmitteilung versenden wir an den K\u00e4ufer per Einwurf-Einschreiben und i.d.R. vorab zus\u00e4tzlich per E-Mail (soweit wir \u00fcber die E-Maildaten verf\u00fcgen). Der Verk\u00e4ufer erh\u00e4lt ebenfalls vorab Mitteilung per E-Mail\/Post. Die Versendung erfolgt einige Wochen nach Beurkundung, siehe dazu Erl\u00e4uterung [22]<\/span><\/a>.<\/div>
(2) Der Notar wird dem K\u00e4ufer (mit Abschrift an den Verk\u00e4ufer) schriftlich mitteilen, <\/span>(18)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage18″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
sobald die nachstehenden Voraussetzungen eingetreten sind:<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage19″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|15px|false|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
Die Eigentumsvormerkung (19)<\/strong><\/span><\/p>\n
Eigentumsvormerkung (= \u201eAuflassungsvormerkung\u201c) zu Gunsten des K\u00e4ufers<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den K\u00e4ufer wird zwar erst nach Zahlung des Kaufpreises in die Wege geleitet (\u201eImmobilie gegen Geld\u201c). Jedoch veranlasst der Notar als \u201eVorstufe\u201c zur Eigentumsumschreibung bereits nach Beurkundung des Kaufvertrages (also vor Zahlung des Kaufpreises), dass der K\u00e4ufer als \u201evorgemerkter zuk\u00fcnftiger Eigent\u00fcmer\u201c im Grundbuch (Abteilung II des Grundbuchs) eingetragen wird, vgl. \u00a7 7. Wie schnell diese Vormerkung eingetragen wird, h\u00e4ngt v.a. von der Schnelligkeit des jeweiligen Grundbuchamtes\/Rechtspflegers ab (Berlin: \u00fcblicherweise 5-10 Wochen).<\/p>\n
Mit Eintragung der Eigentumsvormerkung erlangt der K\u00e4ufer eine gesch\u00fctzte Rechtsposition\/Anwartschaft auf Erwerb des Eigentums an der Immobilie in der versprochenen grundbuchlichen Lastenfreiheit. Auch kann der Verk\u00e4ufer dann nicht mehr erfolgreich einen erneuten Verkauf der gleichen Immobilie an einen anderen Erwerber vornehmen. Jedermann erkennt dann aus dem Grundbuch, dass die Immobilie bereits an den K\u00e4ufer verkauft worden ist.<\/p>\n
Aus Sicherheitsgr\u00fcnden muss die tats\u00e4chliche Eintragung der Vormerkung im Grundbuch vor Kaufpreiszahlung abgewartet werden. Eine blo\u00dfe Notarbescheinigung \u00fcber die in K\u00fcrze \u201esicher\u201c erfolgende Eintragung (sog. \u201eSicherstellung\u201c der Vormerkungseintragung) gen\u00fcgt aufgrund der dann zu Lasten des K\u00e4ufers bestehenden \u201eSchutzl\u00fccke\u201c auch bei Interesse der Parteien an einem schnellem F\u00e4lligkeitseintritt nicht<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
a) Die Eigentumsvormerkung <\/span>(19)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|15px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
ist eingetragen, und zwar im Rang allenfalls nach den in \u00a7 1 Ziffer (2) genannten sowie etwaigen sonstigen Belastungen, an deren Bestellung der K\u00e4ufer mitgewirkt hat.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage20″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|15px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
Dem Notar liegen alle zur Wirksamkeit und zum Vollzug dieses Vertrages etwa erforderlichen Genehmigungen und Negativzeugnisse vor, mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung (20)<\/strong><\/span><\/p>\n
Vorliegen aller zur Wirksamkeit und zum Vollzug des Kaufvertrages etwa erforderlichen Genehmigungen und Negativzeugnis, mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung.<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> F\u00fcr die Wirksamkeit und den Vollzug des Kaufvertrages k\u00f6nnen die unterschiedlichsten Genehmigungen und Negativzeugnisse erforderlich sein, je nach konkretem Fall. Der Notar holt nach Beurkundung automatisch die erforderlichen Unterlagen ein, schreibt also die zust\u00e4ndigen Stellen an. Dazu geh\u00f6rt (au\u00dfer bei Verkauf von Wohnungseigentum, da dort generell keine staatlichen Vorkaufsrechte bestehen) standardm\u00e4\u00dfig auch die Einholung der Best\u00e4tigungen der zust\u00e4ndigen staatlichen Stellen, dass kein staatliches Vorkaufsrecht besteht\/aus\u00fcbt wird (Negativzeugnis); das ist i.d.R. nur \u201eFormsache\u201c. Erg\u00e4nzende Hinweise zu den einzuholenden Unterlagen und der sog. steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung:<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
b) Dem Notar liegen alle zur Wirksamkeit und zum Vollzug dieses Vertrages etwa erforderlichen Genehmigungen und Negativzeugnisse vor, mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung <\/span>(20)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage21″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|15px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
Der Notar verf\u00fcgt \u00fcber alle Unterlagen zur Freistellung von solchen Belastungen, die im Grundbuch vor oder mit der Vormerkung eingetragen und vom K\u00e4ufer nicht zu \u00fcbernehmen sind. (21)<\/strong><\/span><\/p>\n
Lastenfreistellungsunterlagen\/L\u00f6schungsbewilligungen<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Es ist sogar der (f\u00fcr einen K\u00e4ufer unbedenkliche) Regelfall, dass bei Verkauf im Grundbuch in Abteilung III noch Grundpfandrechte f\u00fcr Banken des Verk\u00e4ufers eingetragen sind. Solche Grundbuchlasten werden vom K\u00e4ufer regelm\u00e4\u00dfig nicht \u00fcbernommen, sondern im Rahmen des notariellen Kaufvertragsvollzug vom Notar zur L\u00f6schung gebracht. Wie dies praktisch im Einzelnen funktioniert, k\u00f6nnen Sie unter Vertiefendes Wissen in Erl\u00e4uterung [11] <\/span><\/a>nachlesen.<\/p>\n
Bevor der Kaufpreis zur Zahlung f\u00e4llig gestellt wird, stellt der Notar weiter sicher, dass auch sonstige Grundbuchbelastungen, die der K\u00e4ufer gem\u00e4\u00df Kaufvertrag nicht zu \u00fcbernehmen hat, gel\u00f6scht werden (z.B., wenn in Abteilung II des Grundbuchs noch ein Wohnrecht oder ein Nie\u00dfbrauchrecht f\u00fcr die Eltern des Verk\u00e4ufers eingetragen sein sollte).<\/div>
c) Der Notar verf\u00fcgt \u00fcber alle Unterlagen zur Freistellung von solchen Belastungen, die im Grundbuch vor oder mit der Vormerkung eingetragen und vom K\u00e4ufer nicht zu \u00fcbernehmen sind. <\/span>(21)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|15px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
Ihre Verwendung darf allenfalls von Zahlungsauflagen abh\u00e4ngig sein, f\u00fcr die der Kaufpreis ausreicht.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage22″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
Der Kaufpreis ist zwei Wochen nach Zugang der vorstehenden Mitteilung des Notars beim K\u00e4ufer zur Zahlung f\u00e4llig. (22)<\/strong><\/span><\/p>\n
Kaufpreisf\u00e4lligkeitsmitteilung des Notars<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Der Kaufpreis ist nicht bereits 2 Wochen nach Beurkundung zu zahlen, sondern erst zwei Wochen, nachdem der Notar dem K\u00e4ufer die sog. Kaufpreisf\u00e4lligkeitsmitteilung zugesandt hat.<\/p>\n
Bevor der K\u00e4ufer den Kaufpreis zahlt, muss er dahin abgesichert werden, dass er mit Zahlung auch Eigent\u00fcmer der Immobilie wird, und zwar ohne unerw\u00fcnschte grundbuchliche Belastungen. Diese Absicherung des K\u00e4ufers tritt noch nicht mit Beurkundung des Kaufvertrages ein. Vielmehr veranlasst der Notar erst nach dem Beurkundungstermin die notwendigen Absicherungsschritte bei den zust\u00e4ndigen Stellen. Sollte eine Vertragspartei im Beurkundungstermin nicht anwesend gewesen sein, sondern f\u00fcr ihn ein vollmachtloser Vertreter, so leitet der Notar die notwendigen Absicherungsschritte erst nach Eingang der formgerechten Genehmigung ein.<\/p>\n
Die Absicherung ist erst dann gegeben, sobald der Notar dem K\u00e4ufer den Eintritt der in \u00a7 3 Ziffer (2) aufgef\u00fchrten F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen bescheinigt (sog. F\u00e4lligkeitsmitteilung des Notars), erst dann \u201esteht die Ampel f\u00fcr sicheres Zahlen auf Gr\u00fcn\u201c.<\/p>\n
Die Parteien sind in der Regel an einem schnellen Eintritt der F\u00e4lligkeit interessiert, damit der Verk\u00e4ufer den Kaufpreis und der K\u00e4ufer im Gegenzuge den Besitz an der Immobilie erh\u00e4lt. Eine zeitliche Dauer von ca. 5-10 Wochen nach Beurkundung (bzw. nach Eingang der Genehmigungen bei Beurkundung mit vollmachtlosen Vertretern) liegt im v\u00f6llig regul\u00e4ren Bereich und kann regelm\u00e4\u00dfig nicht beschleunigt werden. Die zeitliche Dauer liegt im Wesentlichen nicht im Einflussbereich des Notars, sondern an den von ihm angeschriebenen Stellen (z.B. Grundbuchamtes, WEG-Verwalter bei Wohnungseigentumsverk\u00e4ufen, \u00f6ffentliche Beh\u00f6rden, abzul\u00f6sende Bank des Verk\u00e4ufers).<\/p>\n
Bitte sehen Sie w\u00e4hrend des Laufs der genannten regul\u00e4ren Bearbeitungszeiten von Zwischensachstandsanfragen an das Notariat ab (was dauert denn da so lange? Welche konkreten F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen fehlen noch?), damit wir unsere Kapazit\u00e4ten f\u00fcr eine effektive Betreuung aller bei uns beurkundeten Vertr\u00e4ge b\u00fcndeln k\u00f6nnen. Sobald alle Voraussetzungen vorliegen, benachrichtigen wir sie ohnehin automatisch unverz\u00fcglich.<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
(3) Der Kaufpreis ist zwei Wochen nach Zugang der vorstehenden Mitteilung des Notars beim K\u00e4ufer zur Zahlung f\u00e4llig. <\/span>(22)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage23″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Gegebenenfalls: Eine F\u00e4lligkeit des Kaufpreises tritt jedoch nicht vor dem \u2026 ein.(23)<\/strong><\/span><\/p>\n
Vereinbarung eines Zahlungsdatums<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Alle vereinbarten Zahlungstermine m\u00fcssen immer unter dem Vorbehalt stehen, dass der Notar bis dahin die notarielle F\u00e4lligkeitsmitteilung versandt hat und damit ein sicheres Zahlen direkt an den Verk\u00e4ufer \u00fcberhaupt bis zum gew\u00fcnschten Zahlungstermin m\u00f6glich geworden ist. Da aber nie sicher voraussehbar ist, bis wann der Notar seine F\u00e4lligkeitsmitteilung versenden kann, ist es nicht m\u00f6glich, ein sp\u00e4testes Zahlungsdatum (also unabh\u00e4ngig davon, ob bis dahin die in \u00a7 3 (2) aufgef\u00fchrten Zahlungsvoraussetzungen eingetreten sind) zu vereinbaren. Zudem w\u00e4ren finanzierende Banken des K\u00e4ufers wohl auch nicht bereit, dann schon das Finanzierungsdarlehen auszahlen. Bei schnellstm\u00f6glich gew\u00fcnschter Zahlung belassen es die Parteien daher regelm\u00e4\u00dfig bei einem F\u00e4lligkeitseintritt 2 (oder 1) Woche\/n nach Zugang der F\u00e4lligkeitsmitteilung des Notars.<\/p>\n
Soll hingegen der Kaufpreis nicht schnellstm\u00f6glich, sondern in keinem Falle vor einem bestimmten Datum f\u00e4llig werden \u2013 fr\u00fchest gew\u00fcnschtes Zahlungsdatum \u2013 (z.B., weil der Verk\u00e4ufer erst in einigen Monaten aus der Immobilie ausziehen kann und der Kaufpreis erst kurz davor an ihn gezahlt werden soll), so ist dies ohne Weiteres regelbar (\u201eDer Kaufpreis ist zwei Wochen nach Zugang der notariellen F\u00e4lligkeitsmitteilung beim K\u00e4ufer zur Zahlung f\u00e4llig, fr\u00fchestens jedoch am \u2026\u2026\u201c).<\/div>
Gegebenenfalls: Eine F\u00e4lligkeit des Kaufpreises tritt jedoch nicht vor dem \u2026 ein. <\/span><\/em>(23)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage24″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Zahlungen haben durch \u00dcberweisung und so so zu erfolgen, dass der Kaufpreis sp\u00e4testens bei F\u00e4lligkeit gutgeschrieben ist, anderenfalls ger\u00e4t der K\u00e4ufer in Zahlungsverzug. (24)<\/strong><\/span><\/p>\n
Welche Rechte hat der Verk\u00e4ufer bei Nichtzahlung des Kaufpreises?<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> F\u00fcr den Fall, dass ein K\u00e4ufer den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlen sollte, kann der Verk\u00e4ufer aufgrund der Zwangsvollstreckungsunterwerfung in \u00a7 4 (1) recht schnell einen Gerichtsvollzieher beauftragen und Vollstreckungsma\u00dfnahmen zwecks Eintreibung des Kaufpreises einleiten. Die im \u00dcbrigen bestehenden Rechte bei Zahlungsverzug regelt umfassend das Gesetz (BGB). Die Aufnahme von weiteren Regelungen dazu in den Kaufvertrag ist daher regelm\u00e4\u00dfig \u00fcberfl\u00fcssig. Welche Rechte bestehen nach dem Gesetz? Darf ich den Notar dann um Beratung\/Hilfe bitten?<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
Zahlungen haben durch \u00dcberweisung und so so zu erfolgen, dass der Kaufpreis sp\u00e4testens bei F\u00e4lligkeit gutgeschrieben ist, anderenfalls ger\u00e4t der K\u00e4ufer in Zahlungsverzug. <\/span>(24)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage25″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Der K\u00e4ufer hat vom Kaufpreis vorrangig die nicht \u00fcbernommenen Belastungen in der von den dinglich Berechtigten angeforderten H\u00f6he abzul\u00f6sen, also in dieser H\u00f6he den Kaufpreis nicht an den Verk\u00e4ufer, sondern unmittelbar an die abzul\u00f6senden Berechtigten zu \u00fcberweisen, und zwar gem\u00e4\u00df der noch erfolgenden schriftlichen Mitteilung des Notars (die sowohl die H\u00f6he der Abl\u00f6sebetr\u00e4ge, als auch die Empf\u00e4ngerkonten enthalten wird). (25)<\/strong><\/span><\/p>\n
Abl\u00f6sung der noch im Grundbuch eingetragenen dinglich Berechtigten (= i.d.R. der Finanzierungsbanken des Verk\u00e4ufers)<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Wie die Abl\u00f6sung von noch im Grundbuch in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechten des Verk\u00e4ufers praktisch im Einzelnen funktioniert, k\u00f6nnen Sie unter Vertiefendes Wissen in Erl\u00e4uterung [11]<\/span><\/a> nachlesen.<\/div>
Der K\u00e4ufer hat vom Kaufpreis vorrangig die nicht \u00fcbernommenen Belastungen in der von den dinglich Berechtigten angeforderten H\u00f6he abzul\u00f6sen, also in dieser H\u00f6he den Kaufpreis nicht an den Verk\u00e4ufer, sondern unmittelbar an die abzul\u00f6senden Berechtigten zu \u00fcberweisen, und zwar gem\u00e4\u00df der noch erfolgenden schriftlichen Mitteilung des Notars (die sowohl die H\u00f6he der Abl\u00f6sebetr\u00e4ge, als auch die Empf\u00e4ngerkonten enthalten wird). <\/span>(25)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage25″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Notar und K\u00e4ufer haben die Berechtigung der geforderten Abl\u00f6sebetr\u00e4ge nicht zu pr\u00fcfen. Der Restbetrag vom Kaufpreis ist auf folgendes, vom Verk\u00e4ufer angegebene Konto zu \u00fcberweisen:<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage25″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Kontoinhaber:<\/b><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage25″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
IBAN:<\/b><\/span>\u00a0\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026..<\/b><\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage26″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Der Notar wies auf das Barzahlungsverbot sowie darauf hin, dass nur eine Geld\u00fcberweisung des Kaufpreises Erf\u00fcllungswirkung hat. (26)<\/strong><\/span><\/p>\n
Barzahlungsverbot<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Seit dem 01.04.2023 sind \u201eBarzahlungen\u201c (Zahlungen mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin bzw. Edelsteinen) nach \u00a7 16a GwG gesetzlich verboten und haben keine Erf\u00fcllungswirkung mehr, mindern also nicht die Kaufpreisschuld. Das gilt auch f\u00fcr Bar-Anzahlungen, die ggf. vor Beurkundung geleistet worden sind. Die Beteiligten haben gegen\u00fcber dem Notar zudem nachzuweisen, dass der Kaufpreis nicht durch Barzahlungen erbracht worden ist (vgl. \u00a7 8 bzw. Erl\u00e4uterung [44b]<\/span><\/a>)<\/div>
Der Notar wies auf das Barzahlungsverbot sowie darauf hin, dass nur eine Geld\u00fcberweisung des Kaufpreises Erf\u00fcllungswirkung hat. <\/span>(26)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage27″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Vollstreckungsunterwerfung (27)<\/strong><\/span><\/p>\n
Vollstreckungsunterwerfung<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> \u00a7 4 hilft dem Verk\u00e4ufer, falls der K\u00e4ufer den Kaufpreis nicht p\u00fcnktlich bezahlen sollte. \u00a7 4 erm\u00f6glicht dem Verk\u00e4ufer, die Zahlung des Kaufpreises dann ohne Notwendigkeit eines langwierigen gerichtlichen Klageverfahrens gegen den K\u00e4ufermit Hilfe des Gerichtsvollziehers zu vollstrecken. Diese M\u00f6glichkeit besteht erg\u00e4nzend\/alternativ zu den dann ohnehin nach dem Gesetz gegebenen Rechten zu Schadensersatz\/R\u00fccktritt (vgl. Erl\u00e4uterung [24]<\/span><\/a>).<\/p>\n
In gleicher Weise kann man hier (bei vom Verk\u00e4ufer selbst bewohnten Immobilien) auch dessen Vollstreckungsunterwerfung aufnehmen (wegen seiner Pflicht zur \u00dcbergabe der Immobilie nach Kaufpreiszahlung). Wie funktioniert die Zwangsvollstreckung mit Hilfe der Vollstreckungsklausel im Kaufvertrag?<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
\u00a7 4 Vollstreckungsunterwerfung <\/span>(27)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(1) Der K\u00e4ufer unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises nebst Verzugszinsen gem\u00e4\u00df \u00a7 288 Abs. 1 BGB hieraus ab dem Datum der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung dem Verk\u00e4ufer gegen\u00fcber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.\u00a0<\/span>Gegebenenfalls:<\/i>\u00a0<\/span>Der Verk\u00e4ufer unterwirft sich wegen seiner Verpflichtung zur R\u00e4umung und Verschaffung des Besitzes am Kaufgegenstand der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde<\/i>.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(2) Auf Antrag kann dem jeweiligen Berechtigten ohne weitere Nachweise vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(3) Mehrere Beteiligte, die zu derselben Leistung verpflichtet sind, schulden und haften \u2013 auch im Rahmen der Vollstreckungsunterwerfung \u2013 als Gesamtschuldner.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
\u00a7 5 \u00dcbergabe, Erschlie\u00dfungskosten<\/strong><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage28″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Besitz, (28)<\/strong><\/span><\/p>\n
Besitz\u00fcbergang<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Besitz\u00fcbergang: Zug-um-Zug gegen Gutschrift des Kaufpreises (einen Tag danach) kann der K\u00e4ufer vom Verk\u00e4ufer die \u00dcbergabe verlangen. Der Verk\u00e4ufer hat sich selbst Gewissheit \u00fcber den vollst\u00e4ndigen Geldeingang zu verschaffen, etwa durch Online-Kontoeinsicht bzw. R\u00fcckfrage bei seiner abzul\u00f6senden Bank. Der Notar pr\u00fcft dies nicht und gibt folglich auch keine Best\u00e4tigungen oder \u00e4hnliches dazu ab, ob der Kaufpreis vollst\u00e4ndig bezahlt ist bzw. wann eine \u00dcbergabe zu erfolgen hat.<\/p>\n
Die Pflicht zur \u201e\u00dcbergabe\u201c (Einr\u00e4umung der tats\u00e4chlichen Sachherrschaft) beinhaltet stets (eine besondere Erw\u00e4hnung ist im Kaufvertrag \u00fcberfl\u00fcssig), die \u00dcbergabe aller vorhandenen Schl\u00fcssel, die Entfernung aller nicht mitverkaufter beweglicher Sachen und die Hinterlassung der R\u00e4ume in \u201ebesenreinem\u201c (grob gereinigtem) Zustand. Nicht entfernt werden d\u00fcrfen wesentliche Bestandteile der Immobilie und mitverkaufte bewegliche Sachen (zu diesen Begriffen siehe Erl\u00e4uterung [13]<\/span><\/a>). Manche Parteien erstellen bei \u00dcbergabe ein zu unterzeichnendes \u00dcbergabeprotokoll, in das sie den Tag der Besitz\u00fcbergabe, die Verbrauchsz\u00e4hlerst\u00e4nde und die \u00fcbergebenen Schl\u00fcssel niederlegen. Dazu besteht jedoch keine Pflicht.<\/p>\n
Soll vereinbart werden, dass eine \u00dcbergabe schon vor Kaufpreisgutschrift<\/strong> an den K\u00e4ufer erfolgen soll (z.B., weil der K\u00e4ufer dringend auf eine neue \u201eBleibe\u201c angewiesen ist), dann bedarf dies besonderer Regelungen im Kaufvertrag, um den Verk\u00e4ufer vor einer ansonsten \u201eungesicherten Vorleistung\u201c zu sch\u00fctzen. Sprechen Sie hierzu rechtzeitig den Notar an. Hier wird oftmals die vorherige Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto ratsam sein. Lediglich die Auszahlung an den Verk\u00e4ufer erfolgt dann sp\u00e4ter, n\u00e4mlich, sobald die Auszahlungsvoraussetzungen gegeben sind (sie entsprechen den F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen in\u00a7 3 (2)).<\/p>\n
Mit dem Besitz (\u00a7 5) geht noch nicht zeitgleich das rechtliche Eigentum (\u00a7 8) auf den K\u00e4ufer \u00fcber. Was bedeutet das?<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
Besitz, <\/span>(28)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage29″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Nutzungen (29)<\/strong><\/span><\/p>\n
\u00dcbergang der Nutzungen<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Nutzungs\u00fcbergang:<\/span> am \u00dcbergabetag geht das \u201ewirtschaftliche Eigentum\u201c auf den K\u00e4ufer \u00fcber, also alle Vorteile, die sein Gebrauch\/Besitz gew\u00e4hrt, z.B. das Recht zur Vermietung auf eigene Rechnung.<\/div>
Nutzungen, <\/span>(29)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage30″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Gefahr (30)<\/strong><\/span><\/p>\n
\u00dcbergang der Gefahr<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Gefahr\u00fcbergang:<\/span> alle etwaigen zuf\u00e4lligen Verschlechterungen der Immobilie liegen ab dem \u00dcbergabetag im Risikobereich des K\u00e4ufers (z.B. Hochwasser-\/Brandsch\u00e4den).<\/div>
Gefahr, <\/span>(30)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage31″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Lasten (31)<\/strong><\/span><\/p>\n
\u00dcbergang der Lasten<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span>
\nLasten\u00fcbergang:<\/span> Ab dem \u00dcbergabetag hat der K\u00e4ufer die \u201eLasten\u201c der Immobilie zu tragen. Das umfasst v.a. die Zahlung der Grundsteuer, der Pr\u00e4mien f\u00fcr Geb\u00e4udeversicherungen (z.B. gegen Brand-, Hochwasser- Leitungssch\u00e4den), der Abfallentsorgungs-, Niederschlags- und Schmutzwassergeb\u00fchren sowie bei Verkauf von Wohnungseigentum: des monatlichen Wohngeldes (= \u201eHausgeldes\u201c).<\/p>\n
\u00dcblicherweise hat der Verk\u00e4ufer solche regelm\u00e4\u00dfig wiederkehrenden Lasten bereits teilweise f\u00fcr die Zukunft im Voraus entrichtet, also auch f\u00fcr einen Zeitraum, in dem (mit \u00dcbergabe) nicht mehr der Verk\u00e4ufer, sondern der K\u00e4ufer Besitzer der Immobilie ist. Ab dem \u00dcbergabetag kann er insoweit vom K\u00e4ufer nach \u00a7 103 BGB zeitanteilige Erstattung verlangen und wird dann eigenst\u00e4ndig an den K\u00e4ufer herantreten (der Notar ist hierf\u00fcr nicht zust\u00e4ndig). Eine Kostenerstattung findet also insoweit statt, als die vom Verk\u00e4ufer vorausgezahlte Grundsteuer\/Pr\u00e4mie\/Wohngeld etc. den Zeitraum ab dem \u00dcbergabetag betrifft (\u00a7 103 BGB).<\/p>\n
Bsp.:<\/strong> der Verk\u00e4ufer hat im Januar die Grundsteuer f\u00fcr das volle Kalenderjahr vorausentrichtet. \u00dcbergabetag ist der 01. Juli. Der Verk\u00e4ufer kann vom K\u00e4ufer also die H\u00e4lfte der gezahlten Grundsteuer erstattet verlangen (n\u00e4mlich soweit sie auf den Zeitraum 01.07.-31.12. entf\u00e4llt).<\/em><\/div>
Lasten <\/span>(31)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage32″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]\n
und Verkehrssicherungspflichten (32)<\/strong><\/span><\/p>\n
\u00dcbergang der Verkehrssicherungspflichten<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> \u00dcbergang der Verkehrssicherungspflichten:<\/span> Ab dem \u00dcbergabetag ist der K\u00e4ufer verantwortlich, die R\u00e4um- und Streupflichten auf \u00f6ffentlichen Gehwegen etc. anstelle des Verk\u00e4ufers wahrzunehmen.<\/div>
und Verkehrssicherungspflichten <\/span>(32)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
gehen vom auf die Kaufpreisgutschrift folgenden Kalendertag (auch, wenn Wochenende \/ Feiertag) an, gegebenenfalls: fr\u00fchestens aber vom \u2026an<\/em>, auf den K\u00e4ufer \u00fcber (nachstehend \u201e\u00dcbergabetag\u201c).<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage33″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ link_text_color=“gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90″ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{%22gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90%22:%91%22link_text_color%22%93}“]
\n
Der Kaufgegenstand ist dem K\u00e4ufer frei von jeder tats\u00e4chlichen Nutzung oder Nutzungsrechten des Verk\u00e4ufers oder Dritter (33)<\/strong><\/span><\/p>\n
\u00dcbergabe frei von Nutzungsrechten<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Dies bedeutet v.a., dass der Verk\u00e4ufer daf\u00fcr einsteht, dass die Immobilie unvermietet und unverpachtet \u00fcbergeben wird.<\/div>
Der Kaufgegenstand ist dem K\u00e4ufer frei von jeder tats\u00e4chlichen Nutzung oder Nutzungsrechten des Verk\u00e4ufers oder Dritter <\/span>(33)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage32und33″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
und ger\u00e4umt von nicht mit verkauften Gegenst\u00e4nden zu \u00fcbergeben.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage34″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Binnen 2 Wochen nach dem \u00dcbergabetag hat der Verk\u00e4ufer dem K\u00e4ufer alle in seinem Besitz befindlichen, den Kaufgegenstand betreffenden Unterlagen (34)<\/strong><\/span><\/p>\n
Auszuh\u00e4ndigende Unterlagen<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Hierunter fallen v.a. etwa noch beim Verk\u00e4ufer vorhandene Baupl\u00e4ne, Grundrisszeichnungen, Baugenehmigungen, Bedienungsanleitung der Heizungsanlage etc. Es handelt sich regelm\u00e4\u00dfig um solche Unterlagen\/Aktenordner, f\u00fcr die man als Verk\u00e4ufer nach \u00dcbertragung der Immobilie keine Verwendung mehr hat. Da der Verk\u00e4ufer nur verpflichtet ist, solche Unterlagen, die er noch in Besitz hat, herauszugeben, begr\u00fcndet diese Herausgabepflicht f\u00fcr ihn kein Risiko. Sollte es hingegen im Einzelfall einem K\u00e4ufer besonders wichtig sein, dass er ganz bestimmte Unterlagen definitiv erh\u00e4lt, dann sollte er vor Beurkundung mit dem Verk\u00e4ufer abkl\u00e4ren, ob diese Unterlagen noch vorhanden sind und dann k\u00f6nnen die Parteien den Notar bitten, diese Unterlagen im Vertrag ganz konkret aufzuf\u00fchren (dann ben\u00f6tigen wir \u2013 am besten per E-Mail \u2013 eine konkrete Auflistung, in der die Unterlagen ganz genau beschrieben werden, z.B. nach Datum, ausstellender Beh\u00f6rde, Aktenzeichen etc.).<\/p>\n
Der Energieausweis ist hingegen nach zwingendem Gesetzesrecht bereits fr\u00fcher auszuh\u00e4ndigen. Es ist eine bu\u00dfgeldbew\u00e4hrte \u00f6ffentlich-rechtliche Pflicht (ein Verzicht darauf im Kaufvertrag ist nicht m\u00f6glich), dass der Verk\u00e4ufer dem K\u00e4ufer einen g\u00fcltigen Energieausweis des Geb\u00e4udes allersp\u00e4testens unverz\u00fcglich nach Kaufvertragsabschluss im Original oder in Kopie zu \u00fcbergeben hat, \u00a7 80 Abs. 4 Satz 1 GEG (Geb\u00e4udeenergiespargesetz). Ausnahmen gelten etwa f\u00fcr Immobilien, die Baudenkm\u00e4ler sind.<\/div>
Binnen 2 Wochen nach dem \u00dcbergabetag hat der Verk\u00e4ufer dem K\u00e4ufer alle in seinem Besitz befindlichen, den Kaufgegenstand betreffenden Unterlagen zu \u00fcbergeben. <\/span>(34)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage35″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
Erschlie\u00dfungsbeitr\u00e4ge und Anliegerbeitr\u00e4ge (35)<\/strong><\/span><\/p>\n
Erschlie\u00dfungs- und Anliegerbeitr\u00e4ge<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Von dieser Regelung sind nur vom Staat durchgef\u00fchrte Bau- und Umgestaltungsma\u00dfnahmen erfasst, die au\u00dferhalb des verkauften Grundst\u00fccks stattfinden, n\u00e4mlich auf \u00f6ffentlichen Bereichen (Stra\u00dfenland, Fu\u00dfg\u00e4ngerweg etc.). Ist die verkaufte Immobilie bereits baulich vollst\u00e4ndig mit Stra\u00dfe, Gehweg etc. und Anschluss an das \u00f6ffentliche Ver- und Entsorgungsnetz erschlossen (das ist bei den meisten Verk\u00e4ufen der Fall), dann ist wohl meistens nicht mit dem kurzfristigen Anfall solcher Geb\u00fchren zu rechnen und dieser Regelung im Kaufvertrag kommt dann keine Bedeutung zu.<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
(2) Erschlie\u00dfungsbeitr\u00e4ge und Anliegerbeitr\u00e4ge <\/span>(35)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage34und35″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
tr\u00e4gt der Verk\u00e4ufer, soweit solche Ma\u00dfnahmen bis heute ausgef\u00fchrt worden sind\u00a0oder er f\u00fcr solche Beitr\u00e4ge bis zum \u00dcbergabetag einen\u00a0Kostenbescheid erhalten hat; im \u00dcbrigen tr\u00e4gt diese der K\u00e4ufer.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage36″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
\u00a7 6 Rechts- und Sachm\u00e4ngel<\/b><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage36″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
Der Verk\u00e4ufer schuldet lastenfreien Eigentums\u00fcbergang, soweit nicht der K\u00e4ufer an der Bestellung der Last mitgewirkt hat oder in diesem Vertrag anderes vereinbart ist, nicht aber die Freiheit des Kaufgegenstandes von etwaigen im Grundbuch nicht eingetragenen Dienstbarkeiten und Baulasten. (36)<\/strong><\/span><\/p>\n
Zu \u00fcbernehmende Belastungen, Rechtsm\u00e4ngel<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> \u00a7 6 (1) regelt abschlie\u00dfend, ob und gegebenenfalls nur welche im Grundbuch eingetragenen Lasten der K\u00e4ufer \u00fcbernehmen muss. Der Verk\u00e4ufer steht dem K\u00e4ufer daf\u00fcr ein, dass alle anderen grundbuchlichen Lasten gel\u00f6scht werden k\u00f6nnen. Der Verk\u00e4ufer haftet dar\u00fcber hinaus bereits nach dem Gesetz f\u00fcr Rechtsm\u00e4ngelfreiheit (\u00a7 433 Abs. 1 S. 2 BGB) der Immobilie. Dies bedeutet seine Einstandspflicht daf\u00fcr, dass Dritte in Bezug auf die verkaufte Immobilie keine bzw. nur die vom K\u00e4ufer gem\u00e4\u00df Kaufvertrag \u00fcbernommenen Rechte geltend machen k\u00f6nnen (\u00a7 435 BGB).<\/p>\n
Ein Rechtsmangel w\u00e4re etwa gegeben, wenn die Immobilie entgegen den Angaben im Kaufvertrag vermietet oder eine vom K\u00e4ufer nicht \u00fcbernommene grundbuchliche Last nicht gel\u00f6scht werden k\u00f6nnte.<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
(1) Der Verk\u00e4ufer schuldet lastenfreien Eigentums\u00fcbergang, soweit nicht der K\u00e4ufer an der Bestellung der Last mitgewirkt hat oder in diesem Vertrag anderes vereinbart ist, nicht aber die Freiheit des Kaufgegenstandes von etwaigen im Grundbuch nicht eingetragenen Dienstbarkeiten und Baulasten. <\/span>(36)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage36″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Er garantiert jedoch, dass ihm solche sowie unerledigte beh\u00f6rdliche Auflagen nicht bekannt sind. D<\/span><\/span>er<\/span> K\u00e4u<\/i><\/u><\/span>fer \u00fcber<\/i><\/u><\/span>nimmt\u00a0<\/i><\/u><\/span>keine derzeit im Grundbuch eingetragenen Belastungen, mit Ausnahme der\u00a0<\/i><\/u><\/span>in Ab<\/i><\/u><\/span>tei<\/i><\/u><\/span>lung II lfd. Nr<\/i><\/u><\/span>n. \u2026\u2026\u2026. ein<\/i><\/u><\/span>ge<\/i><\/u><\/span>tra<\/i><\/u><\/span>ge<\/i><\/u><\/span>ne<\/i><\/u><\/span>n<\/i><\/u><\/span>\u00a0Be<\/i><\/u><\/span>la<\/i><\/u><\/span>stun<\/i><\/u><\/span>gen<\/i><\/u><\/span>.<\/i><\/u><\/span>\u00a0<\/i><\/span>Die Par<\/b><\/span>tei<\/b><\/span>en be<\/b><\/span>wil<\/b><\/span>li<\/b><\/span>gen und beantragen die L\u00f6<\/b><\/span>schung aller<\/b><\/span>, auch etwaiger k\u00fcnftiger\u00a0<\/b><\/span>vom K\u00e4ufer nicht \u00fcbernommener grundbuchlicher Belastungen.<\/b><\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage37″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
Der K\u00e4ufer hat den Kaufgegenstand eingehend besichtigt und kauft ihn in gegenw\u00e4rtigem altersbedingtem Zustand; alle Rechte des K\u00e4ufers wegen eines Sachmangels am Kaufgegenstand und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen sind ausgeschlossen (nicht jedoch f\u00fcr solche Sachm\u00e4ngel, die zwischen Beurkundung und dem \u00dcbergabetag entstehen, sofern sie nicht auf gew\u00f6hnlicher Abnutzung beruhen). (37)<\/strong><\/span><\/p>\n
Sachm\u00e4ngel<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Es ist in Kaufvertr\u00e4gen \u00fcber gebrauchte Immobilien allgemein \u00fcblich, die Haftung des Verk\u00e4ufers f\u00fcr Sachm\u00e4ngel auszuschlie\u00dfen. Der Verk\u00e4ufer hat jedoch noch auf seine Kosten etwaige M\u00e4ngel zu beseitigen, die im Zeitraum zwischen Beurkundung und der \u00dcbergabe entstehen. K\u00e4ufer sollten die Immobilie vor dem Beurkundungstermin eingehend besichtigen.<\/p>\n
Der Verk\u00e4ufer haftet dennoch gesetzlich zwingend, falls er ihm bekannte (oder von ihm f\u00fcr m\u00f6glich gehaltene) wesentliche M\u00e4ngel nicht vor Abschluss des Kaufvertrages ungefragt offenbaren sollte (\u201eArglist\u201c). Allerdings m\u00fcsste der K\u00e4ufer im Streitfalle dem Gericht nachweisen, dass dem Verk\u00e4ufer die M\u00e4ngel bekannt waren bzw. er diese zumindest f\u00fcr m\u00f6glich gehalten hatte. Dieser Nachweis ist in der Praxis oft nicht zu f\u00fchren.<\/p>\n
Dar\u00fcber hinaus haftet der Verk\u00e4ufer, falls er im Kaufvertrag bestimmte Dinge \u201egarantiert\u201c haben sollte oder, falls die Parteien im Kaufvertrag vereinbart haben, dass die Immobilie bestimmte Eigenschaften als Beschaffenheit zwingend aufweisen muss (sog. Beschaffenheitsvereinbarung).<\/p>\n
Falls es nach Beurkundung zum Auftreten von M\u00e4ngeln kommen sollte, dann darf der Notar weder dem Verk\u00e4ufer noch dem K\u00e4ufer Auskunft dar\u00fcber geben, welche rechtlichen M\u00f6glichkeiten nun bestehen, sondern hat sich zu enthalten (Neutralit\u00e4tsgrundsatz des Notars, Vertiefendes Wissen zu Erl\u00e4uterung [24]<\/span><\/a>.<\/div>
(2) Der K\u00e4ufer hat den Kaufgegenstand eingehend besichtigt und kauft ihn in gegenw\u00e4rtigem altersbedingtem Zustand; alle Rechte des K\u00e4ufers wegen eines Sachmangels am Kaufgegenstand und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen sind ausgeschlossen (nicht jedoch f\u00fcr solche Sachm\u00e4ngel, die zwischen Beurkundung und dem \u00dcbergabetag entstehen, sofern sie nicht auf gew\u00f6hnlicher Abnutzung beruhen). <\/span>(37)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage37″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]Den Kaufgegenstand betreffende Beschreibungen in Makler-Expos\u00e9s stellen keine Werbung des Verk\u00e4ufers dar und gelten nicht als vereinbart bzw. geschuldet und begr\u00fcnden keinen Sachmangel.[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage38″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
Haftungsausschl\u00fcsse oder -begrenzungen in diesem Kaufvertrag gelten nicht f\u00fcr etwaige in dieser Urkunde enthaltene Beschaffenheitsvereinbarungen bzw. Garantien und nicht bei schuldhafter Verletzung von Leben, K\u00f6rper oder Gesundheit sowie nicht ansonsten bei grober Fahrl\u00e4ssigkeit oder Vorsatz durch eine Vertragspartei, deren gesetzlichen Vertreter oder Erf\u00fcllungsgehilfen. (38)<\/strong><\/span><\/p>\n
Ausnahme vom Haftungsausschluss bei Verletzung von Leben, K\u00f6rper, Gesundheit<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Es ist gesetzlich vorgegeben, dass die Regelungen in \u00a7 6 Ziffer (4) jedenfalls in solchen Vertr\u00e4gen aufgenommen werden m\u00fcssen, in denen (nur) eine\/mehrere Verk\u00e4uferperson(en) eine juristische Person (z.B. GmbH) bzw. ein Unternehmer i.S.d. \u00a7 14 BGB sind oder, wenn es sich bei dem Kaufvertrag aus anderen Gr\u00fcnden um sog. allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingungen des Verk\u00e4ufers handelt. Grund ist, dass der Gesetzgeber in \u00a7 309 Nr. 7 BGB bestimmt hat, dass die Sachm\u00e4ngelhaftung des Verk\u00e4ufers ansonsten (wenn dieser im Gesetz jedenfalls im Kern ebenfalls abgedruckte Wortlautnicht in den Kaufvertrag aufgenommen wird) nicht wirksam ausgeschlossen werden kann. F\u00fcr die inhaltlich erw\u00e4hnten Verletzungen von Leben, K\u00f6rper oder Gesundheit lassen sich allerdings kaum Praxisbeispiele finden, sie sind wohl fast ausschlie\u00dflich theoretischer Natur.<\/div>
(3) Haftungsausschl\u00fcsse oder -begrenzungen in diesem Kaufvertrag gelten nicht f\u00fcr etwaige in dieser Urkunde enthaltene Beschaffenheitsvereinbarungen bzw. Garantien und nicht bei schuldhafter Verletzung von Leben, K\u00f6rper oder Gesundheit sowie nicht ansonsten bei grober Fahrl\u00e4ssigkeit oder Vorsatz durch eine Vertragspartei, deren gesetzlichen Vertreter oder Erf\u00fcllungsgehilfen. <\/span>(38)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage39″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
Aufschiebend bedingt auf den \u00dcbergabetag tritt der Verk\u00e4ufer an den dies annehmenden K\u00e4ufer alle etwaigen Anspr\u00fcche gegen Dritte ab (etwa Sachversicherer, Werkunternehmer), die ihm wegen M\u00e4ngeln bzw. Sch\u00e4den am Kaufgegenstand zustehen (werden), jedoch nicht, soweit diese zwischen Kaufvertragsabschluss und \u00dcbergabetag eintreten. (39)<\/strong><\/span><\/p>\n
\u00dcbergang der Wohngeb\u00e4udeversicherung<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Kraft Gesetzes tritt der K\u00e4ufer mit Eigentumsumschreibung (noch nicht mit Besitz\u00fcbergang) in die bestehenden Wohngeb\u00e4udeversicherungen (nicht: Hausratversicherung) des Verk\u00e4ufers ein (\u00a7 95 Abs. 1 VVG). Die im Kaufvertrag vereinbarte Abtretung der Versicherungsanspr\u00fcche sichert den K\u00e4ufer auch f\u00fcr eventuelle Schadensf\u00e4lle, die in der Zeit zwischen Besitz\u00fcbergabe und Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Der K\u00e4ufer muss der Versicherung die Ver\u00e4u\u00dferung nach dem \u00dcbergabetag unverz\u00fcglich anzeigen, da sie anderenfalls von ihren Leistungspflichten frei wird (\u00a7 97 Abs. 1 S. 2 VVG).<\/p>\n
Falls der K\u00e4ufer diese Versicherungen nicht \u00fcbernehmen m\u00f6chte, so steht ihm ein Sonderk\u00fcndigungsrecht gegen\u00fcber der Versicherung zu, das er nur binnen 1 Monats nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch aus\u00fcben kann (\u00a7 95 Abs. 2 VVG). Bei Verkauf von Wohnungseigentum bedarf es dieser Abtretungen nicht, denn der K\u00e4ufer tritt hier stets automatisch in den Schutz der bestehende Geb\u00e4udeversicherung ein (Vertragspartner der Wohngeb\u00e4udeversicherung ist und bleibt dann ohnehin nur der Verband der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft als solcher, deren Mitglied der K\u00e4ufer wird).<\/div>
(4) Der Verk\u00e4ufer steht daf\u00fcr ein, dass Versicherungsschutz gegen Brand-, Sturm- und Leitungswassersch\u00e4den besteht und bis zum Eigentums\u00fcbergang auf den K\u00e4ufer aufrechterhalten bleibt; Kopien der Police(n) sind dem K\u00e4ufer unverz\u00fcglich zu \u00fcbergeben; ab dem \u00dcbergabetag hat der K\u00e4ufer die Pr\u00e4mien zu tragen und der Versicherung den Gefahr\u00fcbergang auf ihn unverz\u00fcglich anzuzeigen.Aufschiebend bedingt auf den \u00dcbergabetag tritt der Verk\u00e4ufer an den dies annehmenden K\u00e4ufer alle etwaigen Anspr\u00fcche gegen Dritte ab (etwa Sachversicherer, Werkunternehmer), die ihm wegen M\u00e4ngeln bzw. Sch\u00e4den am Kaufgegenstand zustehen (werden), jedoch nicht, soweit diese zwischen Kaufvertragsabschluss und \u00dcbergabetag eintreten. <\/span>(39)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage40″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|0px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
\u00a7 7 Eigentumsvormerkung (40)<\/strong><\/span><\/p>\n
Eigentumsvormerkung (= \u201cAuflassungsvormerkung\u201c)<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Die Eintragung einer Eigentumsvormerkung (auch \u201eAuflassungsvormerkung\u201c genannt) im Grundbuch ist eine wesentliche Voraussetzung f\u00fcr den Eintritt der Kaufpreisf\u00e4lligkeit (vgl. \u00a7 3 (2) a) unseres Musterkaufvertrages bzw. Erl\u00e4uterung [19]<\/span><\/a>). Jedermann erkennt dann aus dem Grundbuch, dass die Immobilie bereits an den K\u00e4ufer verkauft worden ist. Der K\u00e4ufer erlangt damit eine gesch\u00fctzte Rechtsposition\/Anwartschaft auf Erwerb des Eigentums an der Immobilie in der versprochenen grundbuchlichen Lastenfreiheit und ist vor einer danach eintretenden Insolvenz des Verk\u00e4ufers gesch\u00fctzt. Wenn es zeitlich nach der Eintragung der Vormerkung zu unerw\u00fcnschten weiteren Eintragungen von Belastungen im Grundbuch kommen sollte (dies kann auch eine Vormerkung nicht verhindern, da sie keine \u201eGrundbuchsperre\u201c bewirken kann), dann kann der K\u00e4ufer als Inhaber der Vormerkung auch direkt von den Berechtigten die L\u00f6schung dieser Lasten verlangen (\u00a7 888 Abs. 1 BGB).<\/div>
\u00a7 7 Eigentumsvormerkung <\/span>(40)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage39und40″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(1) Der Verk\u00e4ufer bewilligt, im Grundbuch des Kaufgegenstandes eine aufl\u00f6send bedingte\u00a0Eigentumsvormerkung f\u00fcr den<\/span>\u00a0<\/i>K\u00e4ufer im angegebenen Erwerbsverh\u00e4ltnis<\/span>\u00a0<\/i>einzutragen.\u00a0Aufl\u00f6sende Bedingung ist der Zugang einer Eigenurkunde des Notars beim Grundbuchamt, in welcher dieser den Eintritt der aufl\u00f6senden Bedingung erkl\u00e4rt.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage41″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Der K\u00e4ufer bewilligt, die zu seinen Gunsten eingetragene Vormerkung bei der Eigentumsumschreibung auf ihn zu l\u00f6schen, sofern nachrangig keine Eintragungen bestehen bleiben, an deren Eintragung er nicht mitgewirkt hat. (41)<\/strong><\/span><\/p>\n
L\u00f6schung der Eigentumsvormerkung mit Eigentumsumschreibung<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Sobald der K\u00e4ufer nach Zahlung des Kaufpreises als Eigent\u00fcmer im Grundbuch eingetragen wird, also das Vollrecht erwirbt, ben\u00f6tigt er die \u201eVorstufe\u201c des blo\u00df \u201evorgemerkten\u201c zuk\u00fcnftigen Eigent\u00fcmers (die Eigentumsvormerkung) nicht mehr und die Vormerkung kann dann gel\u00f6scht werden.<\/p>\n
Lediglich in Ausnahmef\u00e4llen sorgt der Notar daf\u00fcr, dass die Vormerkung trotz erfolgter Eigentumsumschreibung auf den K\u00e4ufer dennoch weiter bestehen bleibt: wenn n\u00e4mlich deren Schutzwirkung (Erl\u00e4uterung [40]<\/a>)<\/span> gegen nach Kaufvertragsbeurkundung unerw\u00fcnscht in das Grundbuch gekommenen Neubelastungen noch ben\u00f6tigt wird. <\/div>
Der K\u00e4ufer bewilligt, die zu seinen Gunsten eingetragene Vormerkung bei der Eigentumsumschreibung auf ihn zu l\u00f6schen, sofern nachrangig keine Eintragungen bestehen bleiben, an deren Eintragung er nicht mitgewirkt hat. <\/span>(41)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage42″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
Der Notar wird allseits unwiderruflich ersucht, den Eintritt der aufl\u00f6senden Bedingung (42)<\/strong><\/span><\/p>\n
\u201eAufl\u00f6sende Bedingung\u201c der Eigentumsvormerkung<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Was ist eine \u201eaufl\u00f6send bedingte\u201c Eigentumsvormerkung? Dies bedeutet, dass die Eigentumsvormerkung sich im Grundbuch automatisch wieder \u201eaufl\u00f6st\u201c (also gel\u00f6scht wird), wenn der Notar dies beim Grundbuchamt beantragt. Eine solche M\u00f6glichkeit zur \u201eAufl\u00f6sung\u201c der Vormerkung ist zum Schutz des Verk\u00e4ufers dann geboten, wenn er wegen Nichtzahlung des Kaufpreises vom Kaufvertrag zur\u00fcckgetreten ist. \u00a7 7 regelt nicht, wann bzw. unter welchen Voraussetzungen dem Verk\u00e4ufer ein solches R\u00fccktrittsrecht zusteht oder wie er es auszu\u00fcben hat, dies regelt vielmehr das Gesetz (BGB) und der Verk\u00e4ufer hat die gesetzlichen Vorgaben zu beachten, vgl. Vertiefendes Wissen zu Erl\u00e4uterungen [24]<\/span><\/a>).<\/p>\n
\u00a7 7 (2) gibt dem Verk\u00e4ufer vielmehr (im Falle eines R\u00fccktritts gem\u00e4\u00df den gesetzlichen Vorgaben) nur erg\u00e4nzend die M\u00f6glichkeit, die \u201esein\u201c Grundbuch blockierende Eigentumsvormerkung des K\u00e4ufers durch den Notar l\u00f6schen (\u201eaufl\u00f6sen\u201c) zu lassen. Solange die Vormerkung nicht gel\u00f6scht ist, wird der Verk\u00e4ufer die Immobilie faktisch nicht an einen Dritten verkaufen k\u00f6nnen. Der Verk\u00e4ufer hat den Notar dazu dann unter Beachtung des genauen Wortlauts des \u00a7 7 (2) anzuschreiben (mit Unterschrift des Verk\u00e4ufers), um die Aufl\u00f6sung der Vormerkung herbeizuf\u00fchren.<\/div>
(2) Der Notar wird allseits unwiderruflich ersucht, den Eintritt der aufl\u00f6senden Bedingung <\/span>(42)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage39und40″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
gem\u00e4\u00df Ziffer (1) S. 2 herbeizuf\u00fchren, wenn die Parteien den Notar dazu in Textform anweisen oder, wenn der Verk\u00e4ufer ihm schriftlich erkl\u00e4rt, dass er wegen Nichtzahlung des Kaufpreises zur\u00fcckgetreten sei und der K\u00e4ufer dem Notar auf schriftliche Aufforderung hin nicht binnen vier Wochen die vollst\u00e4ndige Kaufpreiszahlung nachweist. Weist der K\u00e4ufer dem Notar nach, dass ein Teil des Kaufpreises gezahlt ist, darf der Notar den Eintritt der aufl\u00f6senden Bedingung nur Zug-um-Zug gegen Erstattung des bereits gezahlten Betrags erkl\u00e4ren. Der Notar ist nicht verpflichtet, die L\u00f6schung zu veranlassen, wenn der K\u00e4ufer Gr\u00fcnde vortr\u00e4gt, wonach der vorgemerkte Anspruch nicht erloschen ist.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage43″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
Die Abtretung des Anspruchs auf \u00dcbereignung des Kaufgegenstandes wird ausgeschlossen. (43)<\/strong><\/span><\/p>\n
Abtretungsausschluss<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Durch den vereinbarten Abtretungsausschluss wird erreicht, dass der Verk\u00e4ufer selbst das Eigentum nur auf den ihm bekannten K\u00e4ufer (und nicht an vom K\u00e4ufer nach Kaufvertragsbeurkundung benannte andere Personen) \u00fcbertragen muss. Zun\u00e4chst wird also in jedem Falle der K\u00e4ufer im Grundbuch als Eigent\u00fcmer eingetragen. Eine Weiterver\u00e4u\u00dferung der Immobilie durch den K\u00e4ufer bleibt aber selbstverst\u00e4ndlich ohne weiteres m\u00f6glich.<\/div>
(3) Die Abtretung des Anspruchs auf \u00dcbereignung des Kaufgegenstandes wird ausgeschlossen. <\/span>(43)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage44″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|0px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
\u00a7 8 Einigung \u00fcber den Eigentums\u00fcbergang (Auflassung) (44)<\/strong><\/span><\/p>\n
Auflassung<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Die von den Parteien in \u00a7 8 erkl\u00e4rte (sog. dingliche) Einigung \u00fcber den Eigentums\u00fcbergang ist eine erste Voraussetzung daf\u00fcr, dass der K\u00e4ufer im Grundbuch als neuer Eigent\u00fcmer eingetragen wird. Die Eigentumsumschreibung darf aber nicht erfolgen, bevor der Kaufpreis gezahlt wurde. Deshalb geben die Vertragsparteien die zur Eigentumsumschreibung dar\u00fcber hinaus noch erforderlichen Erkl\u00e4rungen (Grundbuchbewilligung und Grundbuchantrag) im Kaufvertrag selbst noch nicht ab. Vielmehr bevollm\u00e4chtigen sie damit den Notar, der diese Erkl\u00e4rungen erst abgibt, nachdem ihm der Nachweis der Kaufpreisgutschrift (Erl\u00e4uterung [44a]<\/a>)<\/span> sowie der Nachweis der \u201eunbaren\u201c Zahlung (Erl\u00e4uterung[44b]<\/a>)<\/span> vorgelegt worden sind.<\/p>\n
Dieses Verfahren der Bevollm\u00e4chtigung des Notars l\u00f6st im Vergleich zu anderen vertragsgestalterischen M\u00f6glichkeiten zum Zur\u00fcckbehalt der Eigentumsumschreibung kein \u201eMehr\u201c an Notarkosten aus.<\/div>
\u00a7 8 Einigung \u00fcber den Eigentums\u00fcbergang (Auflassung) <\/span>(44)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage44″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Die Beteiligten sind sich \u00fcber den Eigentums\u00fcbergang im angegebenen Erwerbsverh\u00e4ltnis einig. Sie bewilligen und beantragen jedoch derzeit nicht, die Eigentums\u00e4nderung im Grundbuch einzutragen. Vielmehr bevollm\u00e4chtigen sie hierzu unwiderruflich und \u00fcber ihren Tod hinaus den Notar und weisen ihn an, die Umschreibung gem. dieser Vollmacht durch Eigenurkunde erst zu veranlassen, wenn ihm die Kaufpreisgutschrift nachgewiesen ist und ihm schl\u00fcssige Nachweise einer unbarenKaufpreiszahlung i.S.v. \u00a7 16a GwG vorliegen.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage44a“ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Dazu verpflichten sich (i) der Verk\u00e4ufer zur unverz\u00fcglichen schriftlichen Best\u00e4tigung der Kaufpreisgutschrift (44a)<\/strong><\/span><\/p>\n
Nachweis der Kaufpreisgutschrift<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Der Nachweis erfolgt durch schriftliche Best\u00e4tigung des Verk\u00e4ufers gegen\u00fcber dem Notar, dass der vollst\u00e4ndige Kaufpreis gutgeschrieben worden ist. Zu dieser Best\u00e4tigung ist der Verk\u00e4ufer unverz\u00fcglich nach Kaufpreiserhalt verpflichtet.<\/p>\n
\u201eSchriftliche\u201c Best\u00e4tigung erfordert einen durch alle Verk\u00e4ufer unterschriebenen Brief, der auch als PDF\/Foto an den Notar gesandt werden kann. Blo\u00dfe E-Mail ohne Unterschrift gen\u00fcgt nicht. Die Verk\u00e4ufer erhalten von uns mit Versand der F\u00e4lligkeitsmitteilung einen Vordruck f\u00fcr die Kaufpreiseingangsbest\u00e4tigung.<\/p>\n
Wenn Teile des Kaufpreises nicht an den Verk\u00e4ufer direkt gehen, sondern an seine abzul\u00f6senden Banken (vgl. \u00a7 3 (3)), dann ist es Aufgabe und Pflicht des Verk\u00e4ufers, sich durch umgehende R\u00fccksprache mit seinen Banken \u00fcber die vollst\u00e4ndige Kaufpreiszahlung zu informieren und diese dann dem Notar zu best\u00e4tigen. Der Verk\u00e4ufer gen\u00fcgt seiner Pflicht nicht, wenn er dem Notar nur diejenigen Kaufpreisteileing\u00e4nge best\u00e4tigt, die bei ihm selbst eingegangen sind, er hat selbst den \u201evollen Kaufpreiseingang\u201c zu best\u00e4tigen.<\/p>\n
Sollte ein Verk\u00e4ufer seiner Pflicht nicht nachkommen, dann kann der K\u00e4ufer dem Notar die erfolgte Gutschrift notfalls ersatzweise durch Vorlage einer (dann bei seiner Bank kostenpflichtig in Auftrag zu gebenden) sog. Ausf\u00fchrungsbest\u00e4tigung seiner Bank nachweisen. Blo\u00dfe Kontoausz\u00fcge gen\u00fcgen f\u00fcr diesen Nachweis nach allgemeiner Auffassung nicht, da sie die erfolgte Gutschrift auf dem Empf\u00e4ngerkonto nicht belegen k\u00f6nnen.<\/p>\n
Seit dem 01.04.2023 erfordert die Eigentumsumschreibung nach dem Geldw\u00e4schegesetz (GwG) dar\u00fcber hinaus nun noch den zus\u00e4tzlich zu erbringenden Nachweis der \u201eunbaren\u201c Kaufpreiszahlung, nur dieser kann auch durch blo\u00dfe Kontoausz\u00fcge erbracht werden (Erl\u00e4uterung [44b]<\/a>)<\/span>. Bitte beachten Sie, dass der eine Nachweis den jeweils anderen nicht entbehrlich macht, sondern stets beide Nachweise (Kaufpreisgutschrift und \u201eunbare\u201c Zahlung) zur Bewirkung der Eigentumsumschreibung erforderlich sind.<\/div>
Dazu verpflichten sich (i) der Verk\u00e4ufer zur unverz\u00fcglichen schriftlichen Best\u00e4tigung der Kaufpreisgutschrift <\/span>(44a)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage44b“ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]\n
und (ii) d er K\u00e4ufer zur unverz\u00fcglichen Vorlage der eine unbare Kaufpreiszahlung in voller H\u00f6he ausweisenden Kontoausz\u00fcge bzw. Bankbest\u00e4tigungen. (44b)<\/strong><\/span><\/p>\n
Nachweis der \u201eunbaren\u201c Kaufpreiszahlung<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> W\u00e4hrend in der Vergangenheit f\u00fcr die Veranlassung der Eigentumsumschreibung die Verk\u00e4uferbest\u00e4tigung des Kaufpreiserhalts gen\u00fcgte, sind die Parteien seit dem 01.04.2023 gem\u00e4\u00df \u00a7 16a Geldw\u00e4schegesetz zus\u00e4tzlich verpflichtet, dem Notar (unaufgefordert) zun\u00e4chst schl\u00fcssige Nachweise \u00fcber die vollst\u00e4ndige \u201eunbare\u201c Kaufpreiszahlung (also nichtdurch Bargeld, Kryptowerte, Platin, Gold bzw. Edelsteine) zu \u00fcbersenden. Diese Pflicht \u00fcbernimmt im Innenverh\u00e4ltnis der Kaufvertragsparteien der K\u00e4ufer. Der Verk\u00e4ufer bleibt nach dem Gesetz zus\u00e4tzlich auch zu diesem Nachweis berechtigt und verpflichtet. Der Notar k\u00fcmmert sich nicht um die Beschaffung dieser Nachweise, dies ist alleinige unaufgeforderte Aufgabe und Pflicht der Parteien, v.a. des K\u00e4ufers.<\/p>\n
Der Nachweis der unbaren Kaufpreiszahlung kann nicht durch blo\u00dfe Best\u00e4tigung der Beteiligten gef\u00fchrt werden, sondern durch Zusendung von (elektronischen) Kontoausz\u00fcgen und\/oder durch \u00dcberweisungsbest\u00e4tigungen der \u00fcberweisenden oder empfangenden Banken an den Notar. Diese Nachweise m\u00fcssen in der Summe den vollst\u00e4ndigen Kaufpreis ergeben (mit Ausnahme allenfalls eines Betrages von bis zu \u20ac 10.000,00).<\/p>\n
Hat also der K\u00e4ufer etwa mehrere \u00dcberweisungen auf den Kaufpreis zu erbringen (etwa Teile direkt an den Verk\u00e4ufer und Teile an eine Bank des Verk\u00e4ufers zur Lastenfreistellung) so ist ein Nachweis f\u00fcr jede Zahlung erforderlich.<\/p>\n
Wird ein Teil des Kaufpreises nicht vom K\u00e4ufer selbst, sondern von einem Dritten (etwa der finanzierenden Bank des K\u00e4ufers) gezahlt, so sollte der K\u00e4ufer im Vorfeld daf\u00fcr Sorge tragen, dass seine Bank ihm bzw. dem Notar auch f\u00fcr diese Zahlungen die notwendigen Nachweise der unbaren Zahlung zeitnah zur Verf\u00fcgung stellt.<\/p>\n
Sollten die Beteiligten gegen ihre Pflicht zur zeitnahen Beibringung dieser Nachweise (oder gegen das Barzahlungsverbot) versto\u00dfen, kann der Notar \u2013 neben dem Zur\u00fcckbehalt der Eigentumsumschreibung \u2013 zur \u201eheimlichen\u201c Geldw\u00e4scheverdachtsmeldung an die zust\u00e4ndige \u00f6ffentliche Stelle f\u00fcr Geldw\u00e4schebek\u00e4mpfung (FIU) verpflichtet sein.<\/div>
und (ii) der K\u00e4ufer zur unverz\u00fcglichen Vorlage der eine unbare Kaufpreiszahlung in voller H\u00f6he ausweisenden Kontoausz\u00fcge bzw. Bankbest\u00e4tigungen. <\/span>(44b)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage44″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Die Vollmacht ist im Au\u00dfenverh\u00e4ltnis unbeschr\u00e4nkt.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage45″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|0px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
\u00a7 9 Belastungsvollmacht f\u00fcr K\u00e4ufer (45)<\/strong><\/span><\/p>\n
Belastungsvollmacht<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> \u00a7 9 (1) erm\u00f6glicht es dem K\u00e4ufer, den Kaufpreis \u00fcber ein Darlehen seiner finanzierenden Bank aufzubringen. Der Verk\u00e4ufer bevollm\u00e4chtigt den K\u00e4ufer darin, f\u00fcr die finanzierende Bank bereits vor Kaufpreiszahlung ein sog. (Finanzierungs-)Grundpfandrecht (i.d.R. Grundschuld) vor dem Notar zu beurkunden und im Grundbuch eintragen zu lassen. Die kursiv gedruckten allgemein \u00fcblichen Formulierungen in \u00a7 9 (1) stellen sicher, dass dem Verk\u00e4ufer dadurch kein Schaden entsteht. Die blo\u00dfe Aufnahme der Regelungen (Belastungsvollmacht) in \u00a7 9 (1) l\u00f6st keine notariellen Mehrkosten aus, sondern erst die sp\u00e4tere Beurkundung des Grundpfandrechts selbst.<\/p>\n
Eine finanzierende Bank des K\u00e4ufers macht regelm\u00e4\u00dfig die Auszahlung des Darlehens von der vorherigen notariellen Beurkundung und erfolgten Eintragung (ersatzweise: Notarbest\u00e4tigung) eines sog. Grundpfandrechts (Grundschuld\/Hypothek) im Grundbuch (Abteilung III) des Verk\u00e4ufers abh\u00e4ngig.<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
\u00a7 9 Belastungsvollmacht f\u00fcr K\u00e4ufer <\/span>(45)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage45″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Durchf\u00fchrungsvollmachten<\/strong><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage45″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(1) Der Verk\u00e4ufer ist mitwirkungsverpflichtet bei der Beleihung des Kaufgegenstandes bereits vor Eigentumsumschreibung. Er bevollm\u00e4chtigt daher den K\u00e4ufer, den Kaufgegenstand im Range vor der Eigentumsvormerkung zugunsten des K\u00e4ufers ab sofort mit Grundpfandrechten und dinglicher Vollstreckungsunterwerfung (auch gem. \u00a7 800 ZPO) in unbegrenzter H\u00f6he zu Gunsten von der deutschen Finanzdienstleistungsaufsicht unterstehenden Geldgebern zu belasten sowie alle zur Eintragung und dinglichen Unterwerfung erforderlichen Erkl\u00e4rungen und Bewilligungen, auch zum Rang, ferner auch entsprechende Sicherungszweckerkl\u00e4rungen abzugeben. Die vorstehenden Vollmachten gelten jeweils nur, wenn die folgenden vereinbarten Bestimmungenzumindest sinngem\u00e4\u00df in der Pfandrechtsbestellungsurkunde wiedergegeben werden:<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage45″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“15px|15px|15px|15px|true|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Der Pfandrechtsgl\u00e4ubiger darf das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tats\u00e4chlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des K\u00e4ufers geleistet hat; abweichende Sicherungsvereinbarungen gelten erst ab dem sog. \u201eStichtag\u201c, d.h. ab vollst\u00e4ndiger Erf\u00fcllung der Kaufpreisforderung, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Der K\u00e4ufer stellt den Verk\u00e4ufer von allen Kosten und sonstigen Folgen im Zusammenhang mit der Pfandrechtsbestellung frei. Alle mit diesen Pfandrechten zusammenh\u00e4ngenden Eigent\u00fcmerrechte und R\u00fcckgew\u00e4hranspr\u00fcche \u00fcbertr\u00e4gt der Verk\u00e4ufer mit Wirkung ab dem Stichtag auf den K\u00e4ufer.\u00a0<\/span><\/em><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage45″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Der Notar soll dem Pfandrechtsgl\u00e4ubiger die vorstehende Einschr\u00e4nkung der Sicherungszweckvereinbarung anzeigen und ihm eine Abschrift des Kaufvertrages \u00fcbersenden.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage46″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(2) Die Parteien bevollm\u00e4chtigen unwiderruflich und unter Freistellung von jeder pers\u00f6nlichen Haftung die Notariatsangestellten des Notars\u00a0\u2026 : s\u00e4mtliche zur Durchf\u00fchrung dieses Kaufvertrages erforderlichen oder n\u00fctzlichen Erkl\u00e4rungen (auch Auflassungserkl\u00e4rungen) abzugeben und entgegenzunehmen, einschlie\u00dflich aller Rangerkl\u00e4rungen, insbesondere Grundbucheintragungen und -l\u00f6schungen aller Art zu bewilligen und zu beantragen. Die Bevollm\u00e4chtigten sind ferner bevollm\u00e4chtigt, Erg\u00e4nzungen oder \u00c4nderungen dieses Vertrages vorzunehmen; im Innenverh\u00e4ltnis gilt, dass dies zwischen den Bevollm\u00e4chtigten und den Parteien vorher abzustimmen ist.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage46″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
S\u00e4mtliche vorstehenden Vollmachten in \u00a7 9 werden unter Befreiung von den Beschr\u00e4nkungen des \u00a7 181 BGB (soweit die Handelnden davon befreien k\u00f6nnen), \u00fcber den Tod (46)<\/strong><\/span><\/p>\n
Vollmachten \u00fcber den Tod hinaus<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Wenn eine Vertragspartei nach Kaufvertragsbeurkundung versterben sollte, dann wird die Durchf\u00fchrung des Kaufvertrages dadurch nicht beeintr\u00e4chtigt, auch die dem Notar und seinen Notarfachangestellten erteilten Durchf\u00fchrungsvollmachten bleiben im Todesfalle bestehen. In die Stellung des Verstorbenen treten dann lediglich seine Erben ein, diese sind an alle Pflichten im Kaufvertrag genauso unwiderruflich gebunden wie der Verstorbene selbst.<\/div>
(3) S\u00e4mtliche vorstehenden Vollmachten in \u00a7 9 werden unter Befreiung von den Beschr\u00e4nkungen des \u00a7 181 BGB (soweit die Handelnden davon befreien k\u00f6nnen), \u00fcber den Tod <\/span>(46)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage46″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
des Vollmachtgebers hinaus sowie mit dem Recht zur Erteilung von Untervollmachten erteilt. Sie k\u00f6nnen nur vor dem amtierenden Notar, seinem Vertreter oder einem anderen Notar seiner Soziet\u00e4t, insbesondere vor Frau Notarin Claudia Carl, ausge\u00fcbt werden.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage46″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|false|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(4) Die Parteien beauftragen und bevollm\u00e4chtigen den Notar, sie im Grundbuchverfahren uneingeschr\u00e4nkt zu vertreten und die zur Wirksamkeit oder f\u00fcr den Vollzug dieser Urkunde erforderlichen Erkl\u00e4rungen, Genehmigungen und Lastenfreistellungsdokumente einzuholen und (auch nach \u00a7 875 Abs. 2 BGB) entgegenzunehmen sowie s\u00e4mtliche Antr\u00e4ge und Erkl\u00e4rungen, auch teilweise, abzugeben und zur\u00fcckzunehmen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch zweckdienlich sind.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage47″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|0px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
\u00a7 10 Kosten und Steuern (47)<\/strong><\/span><\/p>\n
Kosten und Steuern<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Es ist \u00fcblich, dass der K\u00e4ufer die Kosten die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten bei Notar und Grundbuchamt f\u00fcr den Kaufvertrag tr\u00e4gt. Der Verk\u00e4ufer tr\u00e4gt i.d.R. nur diejenigen Kosten, die erforderlich sind, um die von ihm versprochene Lastenfreiheit des Grundbuches herbeizuf\u00fchren. Wenn sich eine Partei vollmachtlos vertreten lassen sollte, dann tr\u00e4gt sie die anfallenden Kosten der daf\u00fcr notwendigen Unterschriftsbeglaubigung. Die Parteien k\u00f6nnen theoretisch davon abweichende Vereinbarungen treffen (Verhandlungssache), was in der Praxis aber un\u00fcblich ist. Es handelt sich in \u00a7 10 um eine interne Kostenverteilungsabrede der Parteien.<\/p>\n
Wann erh\u00e4lt der K\u00e4ufer von wem welche Rechnungen? Wie hoch sind die Kosten bei Notar, Grundbuchamt, \u00f6ffentlichen Beh\u00f6rden und Finanzamt (Grunderwerbssteuer)?<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
\u00a7 10 Kosten und Steuern <\/span>(47)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage47und48″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Der K\u00e4ufer tr\u00e4gt die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten der Beurkundung und ihres Vollzuges, jedoch tr\u00e4gt der Verk\u00e4ufer die Mehrkosten, die im Zusammenhang mit der L\u00f6schung nicht \u00fcbernommener Belastungen entstehen (v.a. etwaige dadurch ausgel\u00f6ste Treuhand- und Vollzugsgeb\u00fchren des Notars, L\u00f6schungskosten des Grundbuchamtes). Die Kosten einer etwa erforderlichen Vollmachtbest\u00e4tigung bzw. Genehmigungserkl\u00e4rung tr\u00e4gt der betreffende Vertretene selbst.<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage47und48″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
\u00a7 11 Hinweise<\/strong><\/p>\n
Der Notar hat insbesondere auch erl\u00e4utert:<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage48″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|15px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
– die gesetzlichen Vorkaufsrechte und die zu diesem Vertrag einzuholenden Genehmigungen und Negativbescheinigungen; (48)<\/strong><\/span><\/p>\n
Gesetzliche Vorkaufsrechte, einzuholende Genehmigungen und Negativzeugnisse<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars<\/span>:<\/em> Siehe Vertiefendes Wissen zu Erl\u00e4uterung [20]<\/a>.<\/span> Diese Passage entf\u00e4llt mangels Existenz staatlicher Vorkaufsrechte bei Verkauf von Wohnungseigentum.<\/div>
- die gesetzlichen Vorkaufsrechte und die zu diesem Vertrag einzuholenden Genehmigungen und Negativbescheinigungen; <\/span>(48)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage49″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|15px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
– dass der Eigentums\u00fcbergang auf den K\u00e4ufer u.a. das Vorliegen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung voraussetzt, die das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer direkt dem Notar zusendet; (49)<\/strong><\/span><\/p>\n
sog. steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Der Notar benachrichtigt nach der Kaufvertragsbeurkundung das Finanzamt \u2013 Grunderwerbsteuerstelle \u2013 \u00fcber den Ver\u00e4u\u00dferungsvorgang. Das Finanzamt sendet dem K\u00e4ufer dann i.d.R. binnen 2-10 Wochen nach Wirksamkeit des Kaufvertrags den Kostenbescheid f\u00fcr die Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuerbescheid) zu, mit einer Zahlungsfrist von einem Monat nach Zugang des Bescheids. Nach Zahlung sendet das Finanzamt dem Notar eine offizielle Zahlungsbest\u00e4tigung zu (\u201esteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung\u201c). Das Grundbuchamt verlangt diese Unbedenklichkeitsbescheinigung f\u00fcr die Umschreibung des Eigentums an der Immobilie auf den K\u00e4ufer (kein rechtlicher Eigentumserwerb vor Zahlung der Grunderwerbsteuer).<\/div>
- dass der Eigentums\u00fcbergang auf den K\u00e4ufer u.a. das Vorliegen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung voraussetzt, die das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer direkt dem Notar zusendet; <\/span>(49)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage50″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|15px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
– die gesetzlich zwingende gesamtschuldnerische Haftung aller Beteiligten f\u00fcr Kosten dieses Vertrags und seines Vollzugs (50)<\/strong><\/span><\/p>\n
Gesamtschuldnerische Haftung aller Beteiligten f\u00fcr Kosten<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Dem Notar und Grundbuchamt haften (unab\u00e4nderlich gesetzlich zwingend) stets alle Vertragsparteien pers\u00f6nlich daf\u00fcr, dass alle Geb\u00fchren auch bezahlt werden. Dem Notar steht es frei, welchen Beteiligten er f\u00fcr seine Kosten in Anspruch nimmt. Er wird sich dabei jedoch regelm\u00e4\u00dfig an die interne Kostenverteilungsabrede der Parteien in \u00a7 10 halten, ansonsten haben die Parteien dies untereinander entsprechend auszugleichen. <\/div>
- die gesetzlich zwingende gesamtschuldnerische Haftung aller Beteiligten f\u00fcr Kosten dieses Vertrags und seines Vollzugs <\/span>(50)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage49und50″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|15px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
sowie die Haftung des jeweiligen Eigent\u00fcmers f\u00fcr etwaige r\u00fcckst\u00e4ndige \u00f6ffentliche Lasten;<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage51″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|15px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
– das Wesen des Baulastenverzeichnisses, welches er nicht eingesehen hat; (51)<\/strong><\/span><\/p>\n
Baulastenverzeichnis<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Siehe hier Vertiefendes Wissen zu Erl\u00e4uterung [36]<\/a>.<\/span><\/div>
- das Wesen des Baulastenverzeichnisses, welches er nicht eingesehen hat; <\/span>(51)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage52″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|15px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
– dass die Parteien den Notar (aufgrund dann ggf. zwingend zu treffender Sonderregelungen) rechtzeitig im Vorfeld der Beurkundung darauf hinweisen sollen, falls der Kaufgegenstand vor weniger als f\u00fcnf Jahren neu errichtet oder umfassend (einem Neubau vergleichbar) ausgebaut oder (kern-)saniert worden ist; die Beteiligten erkl\u00e4ren, dies sei hier nicht der Fall; (52)<\/strong><\/span><\/p>\n
Vor weniger als 5 Jahren durchgef\u00fchrte massive Sanierungsleistungen oder Neubauerrichtung<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Die f\u00fcr Laien (und Juristen) insoweit kaum noch nachvollziehbare Rechtsprechung fingiert (sehr vereinfacht ausgedr\u00fcckt), dass baulich vorhandene Geb\u00e4ude\/Wohnungen noch nicht errichtet sind! Dies betrifft Geb\u00e4ude\/Wohnungen, die erst vor weniger als 5 Jahren (bei leerstehenden Immobilien) bzw. vor weniger als 3 Jahren (bei bewohnten Immobilien) neu errichtet bzw. erheblich (!) saniert worden sind. Informieren Sie hier\u00fcber bitte sogleich mit Beauftragung des Kaufvertragsentwurfs den Notar, damit er Ihren Kaufvertrag sachgerecht gestalten kann. Ein solcher Entwurf ist zeitlich aufw\u00e4ndig, so dass Beurkundungstermine i.d.R. nicht sehr kurzfristig erfolgen k\u00f6nnen.<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
- dass die Parteien den Notar (aufgrund dann ggf. zwingend zu treffender Sonderregelungen) rechtzeitig im Vorfeld der Beurkundung darauf hinweisen sollen, falls der Kaufgegenstand vor weniger als f\u00fcnf Jahren neu errichtet oder umfassend (einem Neubau vergleichbar) ausgebaut oder (kern-)saniert worden ist; die Beteiligten erkl\u00e4ren, dies sei hier nicht der Fall; <\/span>(52)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|15px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
– dass alle Vereinbarungen richtig und vollst\u00e4ndig beurkundet sein m\u00fcssen, ansonsten kann der ganze Vertrag nichtig sein; (53)<\/strong><\/span><\/p>\n
Nebenabreden der Parteien zum Kaufvertrag<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Die Parteien m\u00fcssen alle f\u00fcr jedenfalls eine Partei wesentliche Abreden zwingend in den Text des Kaufvertrages mit aufnehmen lassen. Dies kann ansonsten zur Unwirksamkeit des gesamten Kaufvertrages f\u00fchren. Bsp.: die Parteien vereinbaren au\u00dferhalb des Kaufvertrages einen h\u00f6heren Kaufpreis oder den Mitverkauf von M\u00f6beln, vgl. Vertiefendes Wissen zu Erl\u00e4uterung [13]<\/a>.<\/span><\/div>
- dass alle Vereinbarungen richtig und vollst\u00e4ndig beurkundet sein m\u00fcssen, ansonsten kann der ganze Vertrag nichtig sein; <\/span>(53)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|15px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
– dass er keine steuerliche Beratung vorgenommen hat und generell zur Inanspruchnahme eines Steuerberaters vor Beurkundung r\u00e4t. (54)<\/strong><\/span><\/p>\n
Praxisrelevante Steuerthemen, keine Steuerberatung durch den Notar<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars<\/em>:<\/span> Der Notar ber\u00e4t generell nicht zu steuerlichen Themen und kennt auch nicht die individuellen Steuerkonstellationen der Beteiligten.<\/p>\n
Praxisrelevant aus steuerlicher Sicht sind i.d.R. allenfalls folgende F\u00e4lle, die dann die betreffende Partei direkt mit ihrem Steuerberater im Einzelnen abkl\u00e4rt:<\/p>\n
* Ver\u00e4u\u00dfert ein Verk\u00e4ufer eine (nicht ausschlie\u00dflich zu eigenen Wohnzwecken benutzte) Immobilie innerhalb von 10 Jahren seit seinem Ankauf, dann hat er den Gewinn zu versteuern, \u00a7 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (sog. Spekulationsgewinn). Ma\u00dfgebend f\u00fcr den Fristbeginn und Fristende der 10 Jahre ist i.d.R. die Wirksamkeit des Ankaufsvertrages bzw. des Weiterverkaufsvertrages.
\n* Ver\u00e4u\u00dfert ein Verk\u00e4ufer innerhalb von 5 Jahren insgesamt mehr als 3 (nicht geerbte) Immobilien, dann kann steuerlich ein sog. gewerblicher Grundst\u00fcckshandeln gegeben sein. Je nach H\u00f6he des Gewinns setzt das Finanzamt dann nicht nur Einkommenssteuer, sondern die Gemeinde auch Gewerbesteuer fest. Je nach konkretem Einzelfall kann auch der Verkauf von weniger als 3 Immobilien zu gewerblichem Grundst\u00fcckshandel f\u00fchren.<\/div>
- dass er keine steuerliche Beratung vorgenommen hat und generell zur Inanspruchnahme eines Steuerberaters vor Beurkundung r\u00e4t. <\/span>(54)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage55und56″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
\u00a7 12 Schlussbestimmungen<\/b><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage55″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|false|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
(1) F\u00fcr den Fall, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestandkr\u00e4ftig ausge\u00fcbt wird, sind beide Parteien zum R\u00fccktritt vom Vertrag berechtigt; Schadensersatzanspr\u00fcche sind insoweit wechselseitig ausgeschlossen (55)<\/strong><\/span><\/p>\n
R\u00fccktrittsrecht, falls der Staat ein gesetzliches Vorkaufsrecht aus\u00fcben sollte<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Sie hier Vertiefendes Wissen zu Erl\u00e4uterung [20]<\/a>.<\/span><\/div>
(1) F\u00fcr den Fall, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestandkr\u00e4ftig ausge\u00fcbt wird, sind beide Parteien zum R\u00fccktritt vom Vertrag berechtigt; Schadensersatzanspr\u00fcche sind insoweit wechselseitig ausgeschlossen <\/span>(55)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage55und56″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Nach Versicherung des Verk\u00e4ufers befinden sich keine oberirdischen Gew\u00e4sser auf dem Kaufgegenstand und es bestehen keine Fischereirechte, die (mit)ver\u00e4u\u00dfert werden k\u00f6nnten; der Notar informierte, dass daher eine Vorkaufsrechtsverzichtserkl\u00e4rung nach landesrechtlichen Fischereigesetzen hier nicht eingeholt werden m\u00fcsse.<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage56″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
(2) Sollten einzelne Bestimmungen dieser Urkunde unwirksam sein, sollen die \u00fcbrigen Bestimmungen wirksam bleiben (56)<\/strong><\/span><\/p>\n
Sog. salvatorische Klausel<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Sollte sich nach Beurkundung herausstellen, dass irgendeine Regelung im Kaufvertrag unwirksam ist, so w\u00fcrde nach der gesetzlichen Zweifelsregelung \u2013 praxisfern \u2013 vermutet, dass f\u00fcr diesen Fall die Unwirksamkeit des gesamtenKaufvertrages gewollt war (\u00a7 139 BGB). Diese Vermutung sollte regelm\u00e4\u00dfig in Kaufvertr\u00e4gen umgekehrt werden durch die sog. salvatorische Klausel. Dadurch kann in vielen (nicht in allen) F\u00e4llen die Wirksamkeit des Kaufvertrags im \u00dcbrigen \u201egerettet\u201c werden.<\/p>\n
Dieser eine Satz im Kaufvertrag gen\u00fcgt, um dieses Ergebnis herbeizuf\u00fchren.<\/div>
(2) Sollten einzelne Bestimmungen dieser Urkunde unwirksam sein, sollen die \u00fcbrigen Bestimmungen wirksam bleiben <\/span>(56)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage57″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|false|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(3) \u00c4nderungen, Erg\u00e4nzungen und die Aufhebung dieses Vertrages bed\u00fcrfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform, soweit nicht dieser Kaufvertrag ausdr\u00fccklich Textform zul\u00e4sst bzw. soweit sie nicht kraft Gesetzes beurkundungsbed\u00fcrftig sind. (57)<\/strong><\/span><\/p>\n
\u00c4nderungen nach Beurkundung des Kaufvertrages<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> In der Praxis ergibt sich manchmal einige Zeit nach Beurkundung der \u00fcbereinstimmende Wunsch\/die Notwendigkeit der Parteien, bestimmte Inhalte des Kaufvertrags nachtr\u00e4glich zu \u00e4ndern. Oftmals k\u00f6nnen solche \u00c4nderungen ohne Mitwirkung des Notars privatschriftlich selbst durch die Parteien vereinbart werden, manchmal m\u00fcssen sie hingegen notariell beurkundet werden. Fragen Sie bei Bedarf den Notar. Auch bei einem privatschriftlich m\u00f6glichen \u00c4nderungsentwurfs entstehen jedoch dann zus\u00e4tzliche Notargeb\u00fchren, wenn Sie den Notar um inhaltliche Pr\u00fcfung ihres Entwurfs oder um Entwurfsfertigung bitten. Komplexere \u00c4nderungen sollten von einem Fachmann (Rechtsanwalt\/Notar)aufgesetzt werden). Die Parteien sind nach \u00a7 16a GwG verpflichtet, dem Notar Kopie der unterschriebenen \u00c4nderungsurkunde zu \u00fcbersenden, wenn der Kaufpreis betroffen ist. Wie kann eine privatschriftliche \u00c4nderungsvereinbarung aussehen (Muster)?<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
(3) \u00c4nderungen, Erg\u00e4nzungen und die Aufhebung dieses Vertrages bed\u00fcrfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform, soweit nicht dieser Kaufvertrag ausdr\u00fccklich Textform zul\u00e4sst bzw. soweit sie nicht kraft Gesetzes beurkundungsbed\u00fcrftig sind. <\/span>(57)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage57″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(4) Die Parteien sind mit einer E-Mail-Kommunikation des Notars im Rahmen der Vertragsabwicklung nebst Versendung der Kaufvertragsabschrift in digitaler Form einverstanden.<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage57″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|20px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
_______________________________________<\/p>\n
Vorstehende Verhandlung nebst den handschriftlichen \u00c4nderungen in der Urschrift wurde den Erschienenen vom Notar vorgelesen, von den Erschienenen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenh\u00e4ndig wie folgt unterschrieben: \u2026<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage58″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“1px|0px|1px|10px|true|false“ border_width_left=“5px“ border_color_left=“gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90″ global_colors_info=“{%22gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90%22:%91%22link_text_color%22,%22border_color_left%22%93}“]
\n
Hinweis: Der Kaufvertrag ist nach Abschluss der Beurkundung durch Unterschriftsleistung regelm\u00e4\u00dfig bindend und unwiderruflich, wenn keine R\u00fccktrittsrechte vereinbart sind. (58)<\/span><\/strong><\/p>\n
Kann eine Partei den Kaufvertrag nach der Beurkundung noch widerrufen?<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Mit Beurkundung des Kaufvertrages kann keine Vertragspartei den Vertrag mehr widerrufen, sondern ist rechtlich an ihn gebunden. Das Erfordernis der Beurkundung soll dies allen Beteiligten deutlich vor Augen f\u00fchren.<\/p>\n
Im Wesentlichen gibt es davon nur folgende Ausnahmen:<\/p>\n
* wenn im Kaufvertrag ausnahmsweise ausdr\u00fccklich R\u00fccktrittsrechte vom Kaufvertrag vereinbart sind (wie zum Beispiel das in der Praxis oftmals vom K\u00e4ufer gew\u00fcnschte R\u00fccktrittsrecht f\u00fcr den Fall des Scheiterns seiner Bem\u00fchungen um Erlangen der Bankenfinanzierung)<\/p>\n
oder<\/p>\n
* wenn eine Vertragspartei bei Beurkundung nicht pers\u00f6nlich erschienen ist, sondern von einem Dritten ohne Vorlage einer Vollmacht, also vollmachtlos, vertreten worden ist; dann ist die nicht anwesende Partei erst mit Nachgenehmigung des Kaufvertrages an diesen gebunden;<\/p>\n
oder<\/p>\n
* wenn eine Vertragspartei ihren im Kaufvertrag geregelten Pflichten zur Zahlung des Kaufpreises oder zur Besitz-\/Eigentums\u00fcbertragung der Immobilie nicht nachkommen sollte (vertragswidriges Verhalten), dann steht der anderen Partei nach Ma\u00dfgabe der gesetzlichen Vorschriften ein R\u00fccktrittsrecht nebst Schadensersatz zu (\u00a7 323 BGB). Zus\u00e4tzliche Vereinbarungen dazu im Kaufvertrag sind daher regelm\u00e4\u00dfig \u00fcberfl\u00fcssig. Vergleiche dazu Vertiefendes Wissen zu Erl\u00e4uterung [24]<\/a>.<\/span><\/div>
Hinweis:<\/strong> Der Kaufvertrag ist nach Abschluss der Beurkundung durch Unterschriftsleistung regelm\u00e4\u00dfig bindend und unwiderruflich, wenn keine R\u00fccktrittsrechte vereinbart sind. <\/span>(58)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passageteil2″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“40px|0px|20px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Teil II.<\/strong><\/span><\/h2>\n
Erg\u00e4nzende Hinweise bei Kaufvertr\u00e4gen \u00fcber
Wohnungseigentum (v.a. Eigentumswohnung) bzw. Teileigentum<\/strong><\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage59″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“10px|10px|0px|10px|false|true“ border_width_all=“5px“ border_color_all=“gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90″ border_width_bottom=“0px“ global_colors_info=“{%22gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90%22:%91%22link_text_color%22,%22border_color_all%22%93}“]\n
Wenn Wohnungseigentum verkauft werden soll, dann gelten erg\u00e4nzend zu Teil I. unsere Erl\u00e4uterungen in diesem Teil II. Vereinfachend sprechen wir insgesamt nur von \u201eWohnungseigentum\u201c, es gelten die gleichen Regeln auch f\u00fcr<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage59″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“1px|10px|1px|10px|true|true“ border_color_all=“gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90″ border_width_right=“5px“ border_width_bottom=“0px“ border_width_left=“5px“ global_colors_info=“{%22gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90%22:%91%22link_text_color%22,%22border_color_all%22%93}“]
\n
sog. Teileigentum, zu diesem Begriff: (59)<\/strong><\/span><\/p>\n
Unterschied von \u201eWohnungseigentum\u201c und \u201eTeileigentum\u201c<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Der einzige Unterschied ist, dass Teileigentum immer anderen Zwecken als Wohnzwecken dient und nicht zu Wohnzwecken benutzt werden darf (z.B. Hobbyraum, Gewerbe, Ladenlokal, Spitzboden zur Lagerung). Unsere Erl\u00e4uterungen sprechen daher vereinfachend nur von Wohnungseigentum.<\/div>
sog. Teileigentum, zu diesem Begriff: <\/span>(59)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage59″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|10px|10px|10px|false|true“ border_color_all=“gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90″ border_width_right=“5px“ border_width_bottom=“5px“ border_width_left=“5px“ global_colors_info=“{%22gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90%22:%91%22link_text_color%22,%22border_color_all%22%93}“]\n
Unser\u00a0notarieller\u00a0Musterkaufvertrag f\u00fcr den Verkauf von Wohnungseigentum unterscheidet\u00a0sind im Wesentlichen\u00a0nur\u00a0in den \u00a7\u00a7 1, 4 und 5\u00a0vom Musterkaufvertrag\u00a0f\u00fcr den Verkauf eines Einfamilienhauses (Teil I.). Diese\u00a0abweichenden \u00a7\u00a7 1, 4 und 5 sind nachfolgend abgedruckt und (nur an den von Teil I. abweichenden Stellen) mit erg\u00e4nzenden Erl\u00e4uterungen versehen.\u00a0<\/span>Lesen Sie also auch bei Verkauf von Wohnungseigentumzuerst\/zus\u00e4tzlich unsere Erl\u00e4uterungen zum Musterkaufvertrag \u00fcber den Verkaufeines Einfamilienhauses in Teil I., und zwar auch zu den dortigen \u00a7\u00a7 1, 4\u00a0und 5.<\/strong><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“40px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Ausz\u00fcge aus <\/span>unserem<\/span> notariellen<\/span><\/span><\/strong><\/span><\/p>\n
<\/strong><\/h2>\n
<\/strong><\/h2>\n
Musterkaufvertrag f\u00fcr den Verkauf von Wohnungseigentum\u00a0(\u00a7\u00a7 1, 4 u. 5):
<\/strong><\/h2>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage60und61″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“40px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
\u00a7 1 Sachstand<\/b><\/p>\n
(1) Der Verk\u00e4ufer ist Eigent\u00fcmer des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts \u2026 von<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage60″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
\u2026 Blatt \u2026 (60)<\/strong><\/span><\/p>\n
Blattnummer der Wohnung, Entstehung von Wohnungseigentum<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em> <\/span>F\u00fcr jede Wohnung ist beim Grundbuchamt ein gesondertes Wohnungsgrundbuchblatt (mit eigener Blattnummer) angelegt.<\/p>\n
Wie entsteht Wohnungseigentum? Welche Bedeutung haben die Begriffe \u201eTeilungserkl\u00e4rung\u201c, \u201cGemeinschaftsordnung\u201c, \u201eAufteilungspl\u00e4ne\u201c bzw. \u201eAbgeschlossenheitsbescheinigung\u201c?<\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
...Blatt.. <\/span>(60)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage60und61″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
eingetragenen \u2026 \/10.000 <\/i>stel Miteigentumsanteils<\/b><\/p>\n
an dem Grundst\u00fcck<\/p>\n
Lfd. Nr. 1\u00a0 – Flur \u2026, Flurst\u00fcck \u2026, Gr\u00f6\u00dfe: \u2026 m\u00b2,\u00a0<\/span><\/b><\/p>\n
Geb\u00e4ude- und Freifl\u00e4che<\/b><\/p>\n
\u2026 <\/b><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage61″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr\u2026 (61)<\/strong><\/span><\/p>\n
Wohnungseigentum besteht aus Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Das Besondere an Wohnungseigentum ist, dass es auf dem Grundst\u00fcck sowohl gemeinschaftliche Bereiche und Anlagen gibt, die allen Wohnungseigent\u00fcmern gemeinschaftlich (jedem zu Bruchteilen) zustehen (sog. Gemeinschaftseigentum, z.B.: Grundst\u00fcck, Zentralheizung, Fassade, Treppenhaus etc.), als auch die Wohnung selbst, die im Alleineigentum (sog. Sondereigentum) des jeweiligen Wohnungseigent\u00fcmers steht.<\/p>\n
Mit Verkauf des jeweiligen Miteigentumsanteils wird stets automatisch auch die mit ihm verbundene Wohnung mit verkauft, ein isolierter Verkauf nur der Wohnung bzw. nur des Miteigentumsanteils ist nicht m\u00f6glich.<\/p>\n
Je gr\u00f6\u00dfer die Wohnung ist, desto gr\u00f6\u00dfer ist i.d.R. auch der damit verbundene Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. I.d.R. richten sich sowohl die H\u00f6he des auf die Wohnung monatlich entfallenden Hausgeldes als auch die Stimmrechte in Eigent\u00fcmerversammlungen nach der Gr\u00f6\u00dfe der Miteigentumsanteile und damit nach der Wohnungsgr\u00f6\u00dfe. Nur sehr selten ist dies in der Teilungserkl\u00e4rung bzw. Gemeinschaftsordnung davon abweichend festgelegt.<\/p>\n
Wie entsteht Wohnungseigentum? Welche Bedeutung haben die Begriffe \u201eTeilungserkl\u00e4rung\u201c, \u201cGemeinschaftsordnung\u201c, \u201eAufteilungspl\u00e4ne\u201c bzw. \u201eAbgeschlossenheitsbescheinigung\u201c? (siehe hierzu Vertiefendes Wissen zu Erl\u00e4uterung [60]<\/a>)<\/span><\/div>
verbunden mit dem Sondereigentum<\/strong> an der Wohnung Nr... <\/strong><\/span>(61)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
gegebenenfalls:<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage62″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ link_text_color=“gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90″ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{%22gcid-b6315d1f-cd4e-4a02-9c23-eda0640b7c90%22:%91%22link_text_color%22%93}“]
\n
Mit der Wohnung Nr. \u2026 sind die Sondernutzungsrechte an dem Kellerraum Nr. \u2026 sowie am Stellplatz Nr. \u2026 und dem Garten Nr. \u2026 verbunden. (62)<\/strong><\/span><\/p>\n
Kellerr\u00e4ume, Stellpl\u00e4tze etc., Sondernutzungsrechte<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars: <\/em><\/span>Die Zuweisung von Kellerr\u00e4umen, Stellpl\u00e4tzen, Gartenfl\u00e4chen etc. zur alleinigen Nutzung durch den jeweiligen Eigent\u00fcmer einer Wohnung kann unterschiedlich geregelt sein.<\/p>\n
(1) Es kann sich um Sondereigentum<\/strong> (Alleineigentum) handeln (eher selten). Dann sind diese Fl\u00e4chen\/R\u00e4ume im Wohnungsgrundbuch bzw. im Kaufvertrag (Teil II. \u00a7 1 (1)) nicht als \u201eSondernutzungsrecht\u201c, sondern als \u201eSondereigentum\u201c gekennzeichnet (z.B. \u201eSondereigentum an der Wohnung Nr. 12 nebst Keller\u201c)<\/p>\n
(2) Es kann sich um ein sog. verdinglichtes Sondernutzungsrecht<\/strong> handeln. Dies erkennt man daran, dass die Zuweisung zur Wohnung direkt im Wohnungsgrundbuch bzw. Kaufvertrag (\u00a7 Teil II. \u00a7 1 (1)) vermerkt ist. Ein solcher Vermerk ist aber leider nicht immer auch im Grundbuch selbst abgedruckt. Hilfsweise kann sich daher auch aus einem Blick in die sog. Gemeinschaftsordnung<\/strong> ergeben, ob dort eine dingliche Zuordnung dieser Sondernutzungsrechte zur Wohnung festgelegt ist. \u201eSondernutzungsrecht\u201c bedeutet, dass nur dem betreffenden Wohnungseigent\u00fcmer das dauerhafte Nutzungsrecht an im Gemeinschaftseigentum stehenden Fl\u00e4chen\/R\u00e4umen zusteht. Es gibt eine starke Rechtsposition<\/strong>, unterscheidet sich in der Wirkung kaum von einem \u201eAlleineigentum\u201c (Wohnungseigentum) und kann auch isoliert (ohne Wohnung) ver\u00e4u\u00dfert werden, allerdings nur an andere Wohnungseigent\u00fcmer.<\/p>\n
(3) In der Praxis (v.a. in Altbauten) stehen Kellerr\u00e4ume bzw. Stellpl\u00e4tze hingegen meistens weder im Sondereigentum noch ist gem\u00e4\u00df Grundbuch\/Gemeinschaftsordnung eine Zuweisung zu bestimmten Wohnungen festgelegt worden.Vielmehr werden diese \u2013 oft seit Jahrzehnten \u2013 aufgrund blo\u00dfer Zuweisung durch den Wohnungseigentumsverwalter oder aufgrund blo\u00dfer Wohnungseigent\u00fcmerbeschl\u00fcsse zur alleinigen Nutzung verwendet. Man spricht auch von \u201eschuldrechtlichen Sondernutzungsrechten\u201c\/\u201cGebrauchsregelungen\u201c<\/strong>. In diesen F\u00e4llen ist der rechtliche dauerhafte Fortbestand eines alleinigen Nutzungsrechts nie gesichert, so dass ein Verk\u00e4ufer daf\u00fcr auch nicht im Kaufvertrag einstehen wird. In der tats\u00e4chlichen Praxis d\u00fcrfte aber regelm\u00e4\u00dfig niemand an solch jahrelang gelebten alleinigen Nutzungen (auch durch den K\u00e4ufer als neuen Eigent\u00fcmer) \u201er\u00fctteln\u201c, wenn f\u00fcr jede Wohnung ein Kellerraum bzw. Stellplatz etc. vorhanden ist. Dann haben schlie\u00dflich auch alle anderen Wohnungseigent\u00fcmer ein Interesse an alleinigen Nutzungen von Kellerr\u00e4umen.<\/div>
Mit der Wohnung Nr. \u2026 sind die Sondernutzungsrechte<\/strong> an dem Kellerraum Nr. \u2026 sowie am Stellplatz Nr. \u2026 und dem Garten Nr. \u2026 verbunden. <\/span>(62)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage62und63″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
Der vorgenannte Miteigentumsanteil nebst allen damit verbundenen Rechten wird nachstehend nur noch als \u201e<\/span>Kaufgegenstand<\/strong>\u201c bezeichnet.<\/span><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage62und63″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(2) Das Grundbuch ist wie folgt belastet:<\/p>\n
Abteilung II: \u2026<\/p>\n
Abteilung III: \u2026<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage62und63″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
Der Notar hat das elektronische Grundbuch am \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026 einsehen lassen und die Eintragungen er\u00f6rtert.\u00a0<\/span>(wird aktuell vor der Beurkundung eingesehen)<\/em><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage63″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
Verwalterzustimmung ist\/ist nicht erforderlich. (63)<\/strong><\/span><\/p>\n
Verwalterzustimmung des Wohnungseigentumsverwalters<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Der Wohnungseigentumsverwalter<\/strong> ist der gesetzliche Vertreter der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft. Er k\u00fcmmert sich um die Verwaltung des im Miteigentum aller Wohnungseigent\u00fcmer stehenden Gemeinschaftseigentums (nicht des jeweiligen Alleineigentums = Sondereigentums), einschlie\u00dflich Abschluss notwendiger Versicherungen, Instandhaltung, Eintreibung der monatlichen Hausgelder. Der Wohnungseigentumsverwalter ist nicht zu verwechseln mit einem sog. Sondereigentumsverwalter: jeder Wohnungseigent\u00fcmer kann zus\u00e4tzlich freiwillig einen beliebigen Sondereigentumsverwalter nur mit der Verwaltung seines Sondereigentums<\/strong> zwecks Betreuung eines bestehenden Wohnraummietverh\u00e4ltnisses beauftragen.<\/em><\/p>\n
Meistens ist in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass Ver\u00e4u\u00dferungen von Wohnungen der Zustimmung des Verwalters bed\u00fcrfen. Dies ist ersichtlich aus dem Wohnungsgrundbuch und wird im Kaufvertrag in Teil II. \u00a7 1 (1) angegeben. Der Verwalter ist regelm\u00e4\u00dfig verpflichtet, diese Zustimmung zu erteilen, so dass es sich i.d.R. nur um eine \u201eFormsache\u201c handelt.<\/strong><\/p>\n
Nur bei \u201ewichtigem Grund\u201c in der Person des K\u00e4ufers<\/strong> darf der Verwalter die Zustimmung versagen. Bspw., wenn bekannt ist, dass der K\u00e4ufer bereits in anderen Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften sein Hausgeld nicht gezahlt hat usw. Hingegen rechtfertigen etwaige Hausgeldr\u00fcckst\u00e4nde des Verk\u00e4ufers<\/strong> keine Zustimmungsverweigerung.<\/p>\n
Nach Kaufvertragsbeurkundung schreibt der Notar automatisch den Verwalter an und bittet ihn um \u00dcbersendung seinerZustimmung nebst seinem Verwalternachweis in jeweils unterschriftsbeglaubigter Form. Der Kaufvertrag wird erst mit Zustimmungserteilung wirksam, der Kaufpreis darf vom Notar erst dann (und erst nach zus\u00e4tzlicher ordnungsgem\u00e4\u00dfer Vorlage des Verwalternachweises) f\u00e4llig gestellt werden.<\/strong> Wie lange darf der Verwalter sich damit Zeit lassen?<\/em><\/p>\n
Vertiefendes Wissen<\/a>
\n<\/div>
Verwalterzustimmung ist\/ist nicht erforderlich. <\/span>(63)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Verwalter (soll vom Notar Abschrift des Kaufvertrages erhalten) ist derzeit die Firma: \u2026 , Anschrift: \u2026.<\/p>\n
Nach Angabe der Beteiligten geh\u00f6rt zum Kaufgegenstand kein auf einem anderen Grundbuchblatt eingetragener Grundbesitz, der ggf. zus\u00e4tzlich noch mitverkauft werden soll (wie bspw. Anteile an Privatwegen, Stellpl\u00e4tze etc.).<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
\u00a7\u00a7 2-3 (siehe Teil I.: Musterkaufvertrag f\u00fcr den Verkauf eines Einfamilienhauses)<\/b><\/span><\/p>\n
<\/b><\/p>\n
\u00a7 4 Vollstreckungsunterwerfung<\/b><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage64″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
(1) Der K\u00e4ufer unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises nebst Verzugszinsen gem\u00e4\u00df \u00a7 288 Abs. 1 BGB hieraus ab dem Datum der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung gegen\u00fcber dem Verk\u00e4ufer sowie wegen seiner Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes bis zur H\u00f6he des 18-fachen des derzeitigen monatlichen Wohngeldes von \u20ac \u2026\u2026\u2026.. gegen\u00fcber der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. (64)<\/strong><\/span><\/p>\n
Wohngeld, Zwangsvollstreckungsunterwerfung gegen\u00fcber der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft<\/strong><\/span><\/p>\n
Anmerkung des Notars: <\/em><\/span>Jeder Wohnungseigent\u00fcmer tr\u00e4gt anteilig (i.d.R. im Verh\u00e4ltnis der Gr\u00f6\u00dfe seiner Miteigentumsanteile und damit im Verh\u00e4ltnis seiner Wohnungsgr\u00f6\u00dfe) die Nebenkosten<\/strong> der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft (wie z.B. Kosten f\u00fcr Strom, Zentralheizung, Abfallentsorgung, Hausmeister, Gartenpflege, Wasser, Abwasser, Verwaltung, Instandhaltung). Einmal im Jahr beschlie\u00dft die Wohnungseigent\u00fcmerversammlung im sog. Wirtschaftsplan<\/strong>, welche monatlichen Vorauszahlungen<\/strong> auf die zu erwartenden Nebenkosten im kommenden Jahr zu zahlen sind, einschlie\u00dflich einer vorsorglichen monatlichen Instandhaltungsr\u00fccklage (zusammen \u201eHausgeld<\/strong>\u201c oder \u201eWohngeld<\/strong>\u201c genannt). F\u00fcr jedes Jahr erstellt der Wohnungseigentumsverwalter dann eine sog. Jahresabrechnung. Hieraus ergeben sich die tats\u00e4chlich f\u00fcr das Jahr angefallenen Kosten, sie werden mit den bereits gezahlten Vorauszahlungen (Hausgeldern) verrechnet. Eigent\u00fcmer erhalten nach der Jahresabrechnung<\/strong> entweder eine R\u00fcckerstattung oder sie m\u00fcssen eine Nachzahlung leisten (wenn das bereits gezahlte Hausgeld nicht zur Deckung der Kosten ausgereicht hat).<\/p>\n
Worum geht es bei diesem Betrag\/dieser Zwangsvollstreckungsunterwerfung gegen\u00fcber der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft?<\/strong><\/p>\n
Die hier geregelte Zwangsvollstreckung bzgl. des Hausgeldes (\u201eWohngeld\u201c und \u201eHausgeld\u201c sind inhaltsgleiche Begriffe) erlangt nur Bedeutung, wenn der K\u00e4ufer (!)zuk\u00fcnftig das von ihm monatlich geschuldete Hausgeld nicht zahlen sollte. Die Klausel bedeutet hingegen nicht, dass der Verk\u00e4ufer Wohngeldschulden hat. Die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft kann mit Hilfe dieser Klausel etwaige zuk\u00fcnftige Hausgeldschulden des K\u00e4ufers \u2013 \u00e4hnlich wie aus einem Gerichtsurteil- recht schnell eintreiben\/vollstrecken, also ohne ihn langwierig vor Gericht verklagen zu m\u00fcssen.<\/p>\n
Diese vereinfachte M\u00f6glichkeit zur Eintreibung ist allerdings der H\u00f6he nach auf Wohngeldschulden f\u00fcr max. 18 Monate begrenzt. Sollte der K\u00e4ufer also l\u00e4nger als 18 Monate kein Wohngeld zahlen, so m\u00fcsste die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft diese weiteren Wohngeldschulden vor Gericht einklagen. Die Klausel im Kaufvertrag \u00e4ndert nichts daran, dass Hausgeld weiterhin immer nur in monatlichen Abschl\u00e4gen geschuldet wird (also nicht etwa \u201eauf einen Schlag\u201c das Hausgeld f\u00fcr 18 Monate).<\/p>\n
Aus gutem Grund verlangen Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften i.d.R., dass jeder (zuk\u00fcnftige) Wohnungseigent\u00fcmer eine solche Wohngeld-Zwangsvollstreckungsunterwerfung beurkundet. Eine solche Pflicht kann sich v.a. aus der Gemeinschaftsordnung oder aus Wohnungseigent\u00fcmerbeschl\u00fcssen ergeben, so dass eine solche Klausel regelm\u00e4\u00dfig vorsorglich im Kaufvertrag aufgenommen werden sollte. Wird dies vergessen, ist der Verwalter berechtigt, seineZustimmung zur Ver\u00e4u\u00dferung zu verweigern (streitig), vgl. zur Verwalterzustimmung Erl\u00e4uterung [63]<\/span><\/a>. Alle Miteigent\u00fcmer haben ein Interesse an einer schnell realisierbaren Eintreibbarkeit bei s\u00e4umigen Hausgeldschuldnern. Solange Hausgeldschulden nicht eingetrieben werden, m\u00fcssen alle anderen Miteigent\u00fcmer diese n\u00e4mlich ansonsten mittragen.<\/div>
(1) Der K\u00e4ufer unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises nebst Verzugszinsen gem\u00e4\u00df \u00a7 288 Abs. 1 BGB hieraus ab dem Datum der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung gegen\u00fcber dem Verk\u00e4ufer sowie wegen seiner Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes bis zur H\u00f6he des 18-fachen des derzeitigen monatlichen Wohngeldes von \u20ac \u2026\u2026\u2026.. gegen\u00fcber der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. <\/span>(64)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage62und63″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_margin=“0px||0px||true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
Der Verk\u00e4ufer unterwirft sich wegen seiner Verpflichtung zur R\u00e4umung und Verschaffung des Besitzes am Kaufgegenstand der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage62und63″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_margin=“0px||0px||true|false“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(2)\u00a0Auf Antrag kann dem jeweiligen Berechtigten ohne weitere Nachweise vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden.<\/p>\n
(3)\u00a0Mehrere Beteiligte, die zu derselben Leistung verpflichtet sind, schulden und haften \u2013 auch im Rahmen der Vollstreckungsunterwerfung – als Gesamtschuldner.<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage62und63″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_margin=“0px||0px||true|false“ custom_padding=“60px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
\u00a7 5 \u00dcbergabe, Erschlie\u00dfungskosten<\/b><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage62und63″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_margin=“0px||0px||true|false“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(1) Besitz, Nutzungen, Gefahr, Lasten und Verkehrssicherungspflichten gehen vom auf die Kaufpreisgutschrift folgenden Kalendertag (auch, wenn Wochenende \/ Feiertag) an, auf den K\u00e4ufer \u00fcber (nachstehend \u201e\u00dcbergabetag\u201c<\/b>). Der Kaufgegenstand ist dem K\u00e4ufer frei von jeder tats\u00e4chlichen Nutzung sowie Nutzungsrechten des Verk\u00e4ufers bzw. Dritter und ger\u00e4umt von nicht mit verkauften Gegenst\u00e4nden zu \u00fcbergeben. Der Verk\u00e4ufer ist bis dahin zu einer ordnungsgem\u00e4\u00dfen Verwaltung verpflichtet. Der Verk\u00e4ufer versichert, dass kein Vorkaufsrecht eines Mieters (\u00a7 577 BGB)\u00a0besteht, weil der Kaufgegenstand nicht vermietet ist.<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage65″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]
\n
(2) Der K\u00e4ufer tritt mit Wirkung ab dem \u00dcbergabetag in alle mit dem Kaufgegenstand verbundenen Rechte und Pflichten ein, insbesondere in die Teilungserkl\u00e4rung und Gemeinschaftsordnung, die bindenden Beschl\u00fcsse und den Verwaltervertrag. (65)<\/strong><\/span><\/p>\n
Eintritt des K\u00e4ufers in Rechte und Pflichten aus der Teilungserkl\u00e4rung, Gemeinschaftsordnung, Beschl\u00fcsse, Verwaltervertrag<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars: <\/em><\/span>Bereits ab dem \u00dcbergabetag stellen sich die Parteien so, als w\u00e4re der K\u00e4ufer bereits Wohnungseigent\u00fcmer geworden; rechtlich tritt der Eigent\u00fcmerwechsel dann mit Eintragung als neuer Eigent\u00fcmer im Wohnungsgrundbuch ein.<\/p>\n
Die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigent\u00fcmers ergeben sich neben dem Wohnungseigentumsgesetz (\u201eWEG\u201c) im Wesentlichen aus der Teilungserkl\u00e4rung und der der Gemeinschaftsordnung, vgl. zu diesen Begriffen Vertiefendes Wissen zu Erl\u00e4uterung [60]<\/a>.<\/span><\/p>\n
Dar\u00fcber hinaus muss ein K\u00e4ufer v.a. alle von der Wohnungseigent\u00fcmerversammlung in der Vergangenheit gefassten Beschl\u00fcsse gegen sich gelten lassen. Der Verwalter f\u00fchrt eine sog. Beschlusssammlung und hat jedem Wohnungseigent\u00fcmer oder einem von diesem erm\u00e4chtigten Dritten Einsicht in die Beschlusssammlung zu geben (\u00a7 24 Abs. 7 S. 8 WEG).<\/div>
(2) Der K\u00e4ufer tritt mit Wirkung ab dem \u00dcbergabetag in alle mit dem Kaufgegenstand verbundenen Rechte und Pflichten ein, insbesondere in die Teilungserkl\u00e4rung und Gemeinschaftsordnung, die bindenden Beschl\u00fcsse und den Verwaltervertrag. <\/span>(65)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage66″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Er verpflichtet sich, die gem\u00e4\u00df vorstehendem Satz von ihm \u00fcbernommenen Pflichten nebst Pflicht zur Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung gegen\u00fcber der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft wegen des dann aktuellen Wohngeldbetrages f\u00fcr 18 Monate im Falle einer Weiterver\u00e4u\u00dferung des Kaufgegenstandes seinem Erwerber aufzuerlegen und diesen wiederum zu verpflichten, sie auch seinerseits weiteren zuk\u00fcnftigen Erwerbern mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen. (66)<\/strong><\/span><\/p>\n
Weitergabepflicht diese Vertragspassage im Falle zuk\u00fcnftiger Ver\u00e4u\u00dferungen durch den K\u00e4ufer<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars<\/span>: <\/em>Wenn der K\u00e4ufer die gekaufte Wohnung sp\u00e4ter selbst einmal weiterverkaufen m\u00f6chte, dann hat er auf die Weitergabe der genannten Pflichten auch an seinen Erwerber zu achten. Hierzu kann er dann einfach die gleichen Vertragsbausteine auch in den sp\u00e4teren Erwerbsvertrag vom dann beauftragten Notar \u00fcbernehmen lassen.<\/div>
Er verpflichtet sich, die gem\u00e4\u00df vorstehendem Satz von ihm \u00fcbernommenen Pflichten nebst Pflicht zur Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung gegen\u00fcber der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft wegen des dann aktuellen Wohngeldbetrages f\u00fcr 18 Monate im Falle einer Weiterver\u00e4u\u00dferung des Kaufgegenstandes seinem Erwerber aufzuerlegen und diesen wiederum zu verpflichten, sie auch seinerseits weiteren zuk\u00fcnftigen Erwerbern mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen. <\/span>(66)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage65und66″ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Der Verk\u00e4ufer steht daf\u00fcr ein, dass keine Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde gegen\u00fcber Eigent\u00fcmergemeinschaft und Verwalter f\u00fcr die Zeit bis zum \u00dcbergabetag bestehen bleiben.<\/p>\n
Nach Erstellung der Wohngeldjahresabrechnung durch den Verwalter f\u00fcr das Wirtschaftsjahr des \u00dcbergabetages sind Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer verpflichtet, etwaige dieses Wirtschaftsjahr betreffende Nachzahlungen \/ Erstattungen untereinander anteilig nach dem Verh\u00e4ltnis ihrer Besitzzeiten im entsprechenden Wirtschaftsjahr auszugleichen, wenn sie nicht eindeutig zugeordnet werden k\u00f6nnen. Soweit jedoch Verbrauchskosten durch Messung festgestellt und entsprechend umgelegt werden, tr\u00e4gt sie bis zum \u00dcbergabetag der Verk\u00e4ufer, danach der K\u00e4ufer.<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage67″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
(Erstattungen betreffend vor dem \u00dcbergabetag liegende Wirtschaftsjahre stehen im Innenverh\u00e4ltnis allein dem Verk\u00e4ufer zu, der auch etwaige solche Wirtschaftsjahre betreffenden Nachzahlungen zu leisten hat. (67)<\/strong><\/span><\/p>\n
Interne Ausgleichspflicht der Parteien von Nachzahlungen und Erstattungen<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Diese Vertragspassage sorgt f\u00fcr einen gerechten Ausgleich, falls es seitens der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft zu Nachzahlungsforderungen oder Erstattungen kommen sollte. Bspw. soll allein der Verk\u00e4ufer daf\u00fcr zust\u00e4ndig sein, wenn es betreffend vergangene Jahre zu Erstattungszahlungen (z.B. zu viel gezahltes Hausgeld) oder zu Nachforderungen kommen sollte (z.B. Nachschusspflicht, weil die Kosten h\u00f6her waren als das vereinnahmte Hausgeld).<\/div>
Erstattungen betreffend vor dem \u00dcbergabetag liegende Wirtschaftsjahre stehen im Innenverh\u00e4ltnis allein dem Verk\u00e4ufer zu, der auch etwaige solche Wirtschaftsjahre betreffenden Nachzahlungen zu leisten hat. <\/span>(67)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage68″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Der Verk\u00e4ufer garantiert, dass es bezogen auf den Kaufgegenstand keine beschlossenen unbezahlten Sonderumlagen gibt. Zuk\u00fcnftig beschlossene Sonderumlagen tr\u00e4gt der Verk\u00e4ufer, soweit diese noch vor dem \u00dcbergabetag f\u00e4llig sind, im \u00dcbrigen tr\u00e4gt sie der K\u00e4ufer. (68)<\/strong><\/span><\/p>\n
Sonderumlagen<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars: <\/em><\/span>Sonderumlagen werden von der Eigent\u00fcmerversammlung bisweilen beschlossen, wenn f\u00fcr gemeinschaftliche Aufgaben Liquidit\u00e4tsbedarf besteht, weil die Hausgelder bzw. die Instandhaltungsr\u00fccklage daf\u00fcr nicht ausreichen. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn gr\u00f6\u00dfere Sanierungsarbeiten\/Anschaffungen anstehen. Eine Sonderumlage ist eine beschlossene Pflicht der Wohnungseigent\u00fcmer, einen bestimmten Betrag (zus\u00e4tzlich zu dem monatlich geschuldeten Hausgeld) an die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft zu zahlen. Im Sonderumlagebeschluss werden die H\u00f6he der Zahlung und der Zahlungszeitpunkt (F\u00e4lligkeit) festgelegt.<\/p>\n
Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer vereinbaren im Kaufvertrag untereinander, dass der K\u00e4ufer nur f\u00fcr solche Sonderumlagezahlungen verantwortlich sein soll, die erst nach dem Beurkundungstage beschlossen und zudem erst nach dem \u00dcbergabetag (Teil II. \u00a7 5 (1)) zur Zahlung f\u00e4llig werden. Von etwaigen sonstigen Sonderumlagen hat der Verk\u00e4ufer den K\u00e4ufer freizustellen.<\/div>
Der Verk\u00e4ufer garantiert, dass es bezogen auf den Kaufgegenstand keine beschlossenen unbezahlten Sonderumlagen gibt. Zuk\u00fcnftig beschlossene Sonderumlagen tr\u00e4gt der Verk\u00e4ufer, soweit diese noch vor dem \u00dcbergabetag f\u00e4llig sind, im \u00dcbrigen tr\u00e4gt sie der K\u00e4ufer. <\/span>(68)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage69″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]\n
Der Verk\u00e4ufer bevollm\u00e4chtigt den K\u00e4ufer mit Wirkung ab dem \u00dcbergabetag, die Rechte eines Sondereigent\u00fcmers des Kaufgegenstandes (v.a. Stimmrechte in Eigent\u00fcmerversammlungen) wahrzunehmen. (69)<\/strong><\/span><\/p>\n
Bevollm\u00e4chtigung<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Nach dem Gesetz k\u00f6nnte der K\u00e4ufer erst ab Eigentumsumschreibung auf ihn im Grundbuch an Eigent\u00fcmerversammlungen teilnehmen und mit abstimmen. Durch diese Bevollm\u00e4chtigung wird der Zeitpunkt vorverlagert auf den \u00dcbergabetag.<\/div>
Der Verk\u00e4ufer bevollm\u00e4chtigt den K\u00e4ufer mit Wirkung ab dem \u00dcbergabetag, die Rechte eines Sondereigent\u00fcmers des Kaufgegenstandes (v.a. Stimmrechte in Eigent\u00fcmerversammlungen) wahrzunehmen. <\/span>(69)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage65und66″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ global_colors_info=“{}“]\n
Gegebenenfalls (die Aufnahme einer solchen Regelung ist seit dem 16.09.2020 allerdings entbehrlich):\u00a0\u00a0<\/em><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage70″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“0px|0px|0px|0px|true|true“ global_colors_info=“{}“]
\n
Die auf den Kaufgegenstand entfallende Instandhaltungsr\u00fccklage bel\u00e4uft sich gem\u00e4\u00df Angabe des Verk\u00e4ufers\/Jahresabrechnung zum \u2026.. auf \u20ac \u2026.. . (70)<\/strong><\/span><\/p>\n
Instandhaltungsr\u00fccklage<\/strong><\/p>\n
Anmerkung des Notars:<\/em><\/span> Die Aufnahme dieser Regelung in einen Kaufvertrag ist mittlerweile \u00fcberfl\u00fcssig.<\/p>\n
Es handelt sich bei der Instandhaltungsr\u00fccklage um die von der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft angesammelten Betr\u00e4ge f\u00fcr etwaigen zuk\u00fcnftigen Instandhaltungsbedarf des Gemeinschaftseigentums (Teil des Hausgeldes). Fr\u00fcher musste ein K\u00e4ufer auf den Kaufpreis in H\u00f6he der vorhandenen Instandhaltungsr\u00fccklage keine Grunderwerbsteuer zahlen, so dass der Betrag \u00fcblicherweise im Kaufvertrag aufgef\u00fchrt wurde. Eine Angabe im Kaufvertrag hat sich jedoch seit einem Gerichtsurteil des Bundesfinanzhofs vom 16.09.2020 er\u00fcbrigt, wonach insoweit keine Grunderwerbsteuerersparnis mehr m\u00f6glich ist.<\/p>\n
Die Instandhaltungsr\u00fccklage \u201eklebt\u201c untrennbar am verkauften Wohnungseigentum und geht automatisch mit diesem auf den K\u00e4ufer \u00fcber, es ist nicht m\u00f6glich, dass der Verk\u00e4ufer\/ein sonstiger Wohnungseigent\u00fcmer sie \u201eherausnimmt\u201c. Im Kaufvertrag sind keine Regelungen zur \u00dcbertragung der Instandhaltungsr\u00fccklage erforderlich. Die Instandhaltungsr\u00fccklage geh\u00f6rt zum sog. Verbandsverm\u00f6gen der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft, in das jeder K\u00e4ufer mit Wohnungserwerb eintritt.<\/div>
Die auf den Kaufgegenstand entfallende Instandhaltungsr\u00fccklage bel\u00e4uft sich gem\u00e4\u00df Angabe des Verk\u00e4ufers\/Jahresabrechnung zum \u2026.. auf \u20ac \u2026.. . <\/span><\/em>(70)<\/strong><\/span><\/a><\/div>Anmerkung schlie\u00dfen<\/strong><\/span><\/a><\/div><\/div>[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage65und66″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“5px|0px|5px|0px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(3) Erschlie\u00dfungsbeitr\u00e4ge und Anliegerbeitr\u00e4ge tr\u00e4gt der Verk\u00e4ufer, soweit solche Ma\u00dfnahmen bis heute ausgef\u00fchrt worden sind oder er f\u00fcr solche Beitr\u00e4ge bis zum \u00dcbergabetag einen Kostenbescheid erhalten hat; im \u00dcbrigen tr\u00e4gt diese der K\u00e4ufer.<\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“passage65und66″ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“60px|0px|5px|0px|false|true“ global_colors_info=“{}“]\n
\u00a7\u00a7 6-12 (siehe Teil I.: Musterkaufvertrag f\u00fcr den Verkauf eines Einfamilienhauses)<\/b><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“ab6746c4-22d0-473b-b667-b96058a0f7cb“ custom_padding=“40px|0px|5px|0px|false|true“ locked=“off“ global_colors_info=“{}“]\n
\u00a9 Dr. Patrick Hollmann. Das Werk einschlie\u00dflich aller seiner Teile ist urheberrechtlich gesch\u00fctzt. Jede Verwertung au\u00dferhalb der engen Grenzen des Urhebergesetztes ist ohne Zustimmung des Autors unzul\u00e4ssig und strafbar. Das gilt insbesondere f\u00fcr Vervielf\u00e4ltigungen, \u00dcbersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.<\/i><\/p>\n[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][et_pb_row column_structure=“1_5,3_5,1_5″ module_id=“download“ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“0a6c1bef-55dc-4196-b0ed-bef8a50da346″ background_color=“#e5e5e5″ custom_margin=“0px||0px||true|false“ collapsed=“on“ global_colors_info=“{}“][et_pb_column type=“1_5″ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“default“ global_colors_info=“{}“][\/et_pb_column][et_pb_column type=“3_5″ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“default“ custom_padding=“20px|20px|20px|20px|true|true“ global_colors_info=“{}“][et_pb_text _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“06110d05-2ee6-422a-9c19-48df2dafafe8″ background_color=“#e5e5e5″ global_colors_info=“{}“]\n
Download des Mustervertrags<\/h2>\n[\/et_pb_text][et_pb_button button_url=“https:\/\/cht-legal.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/230403_CHT_Mustergrundstueckskaufvertrag_DE-1.pdf“ url_new_window=“on“ button_text=“Mustervertrag“ button_alignment=“center“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“default“ custom_button=“on“ button_text_color=“#ffffff“ button_icon=“||divi||400″ button_icon_placement=“left“ button_on_hover=“off“ global_colors_info=“{}“][\/et_pb_button][\/et_pb_column][et_pb_column type=“1_5″ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“default“ global_colors_info=“{}“][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section][et_pb_section fb_built=“1″ custom_padding_last_edited=“off|tablet“ admin_label=“Trenner“ module_class=“protectedcontent“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“e1c023f0-f382-46d4-afbe-a5e9c2a30476″ background_image=“https:\/\/cht-legal.com\/wp-content\/uploads\/2019\/07\/Parallax1.2-1.png“ parallax=“on“ parallax_method=“off“ module_alignment=“center“ height_last_edited=“off|tablet“ custom_padding=“231px|0px|45px|0px|false|false“ locked=“off“ collapsed=“on“ global_colors_info=“{}“][\/et_pb_section][et_pb_section fb_built=“1″ custom_padding_last_edited=“off|desktop“ admin_label=“Vertieftes Wissen“ module_class=“protectedcontent“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“e1c023f0-f382-46d4-afbe-a5e9c2a30476″ width=“100%“ module_alignment=“center“ height_last_edited=“off|desktop“ collapsed=“on“ global_colors_info=“{}“][et_pb_row use_custom_gutter=“on“ gutter_width=“1″ make_equal=“on“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“default“ background_color=“#e5e5e5″ width_tablet=“90%“ width_phone=“100%“ width_last_edited=“on|phone“ custom_margin=“0px||0px||true|false“ custom_padding=“20px||20px||false|false“ global_colors_info=“{}“][et_pb_column type=“4_4″ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“default“ custom_padding=“0px|20px|0px|20px|true|true“ global_colors_info=“{}“ custom_padding__hover=“|||“][et_pb_text module_id=“vertiefteswissen2″ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“06110d05-2ee6-422a-9c19-48df2dafafe8″ text_font_size=“16px“ background_color=“rgba(0,0,0,0)“ custom_padding=“11px|30px|11px|30px|true|“ global_colors_info=“{}“]\n
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Vertiefendes Wissen<\/h2>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n
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(2) Kaufvertragsabwicklung \u00fcber sog. Direktzahlung oder \u00fcber ein Notaranderkonto?<\/b><\/h2>\n
Nach dem Gesetz (\u00a7 57 BeurkG) ist es <\/span>dem Notar im Regelfalle mittlerweile nicht mehr gestattet, ein Notaranderkonto einzurichten. Das gilt selbst bei nachdr\u00fccklichem einvernehmlichem Wunsch der Vertragsparteien. Gerichte urteilen, dass der Notar den Wunsch der Parteien „zur\u00fcckzuweisen“ habe. <\/span><\/p>\n
Insbesondere<\/i><\/span> das blo\u00dfe Vorliegen folgender Umst\u00e4nde erlaubt im Regelfall <\/span>nicht<\/b><\/u><\/span>\u00a0<\/span>die Einrichtung eines Notaranderkontos: Die blo\u00dfe Ans\u00e4ssigkeit<\/span> einer Partei im Ausland; die Notwendigkeit, viele verschiedene Grundschuldbelastungen des Verk\u00e4ufers abzul\u00f6sen; der Wunsch der Parteien nach einem Notaranderkonto aus Bequemlichkeit oder aus dem Irrglauben heraus, dass ein Notaranderkonto \u201esicherer\u201c sei. <\/span><\/p>\n
Hauptanwendungsfall eines anerkannten berechtigten Interesses f\u00fcr die Einrichtung eines Notaranderkontos ist der Wunsch des K\u00e4ufers, bereits binnen sehr kurzer Zeit (z<\/span>.<\/span>B<\/span>.<\/span> zwei <\/span>Wochen nach Beurkundung) in die Immobilie selbst einzuziehen. Binnen so kurzer Zeit w\u00e4re n\u00e4mlich eine f\u00fcr den K\u00e4ufer abgesicherte direkte Zahlung erfahrungsgem\u00e4\u00df noch nicht m\u00f6glich (z<\/span>.<\/span>B<\/span>.<\/span> wird das Grundbuchamt so schnell keine den K\u00e4ufer sch\u00fctzende sog. Eigentumsvormerkung im Grundbuch eintragen; vgl. dazu <\/span>Erl\u00e4uterung <\/span>[<\/span>19<\/span>]<\/span><\/a>. Ein Verk\u00e4ufer wird aber vor Zahlung des Kaufpreises nicht zu einer \u00dcbergabe der Immobilie bereit sein und somit w\u00e4re ohne Einrichtung eines Notaranderkontos ein schneller Einzug des K\u00e4u<\/span>fers in die Immobilie nicht m\u00f6glich. Hier kann das Notaranderkonto helfen, wenn der Verk\u00e4ufer zur \u00dcbergabe bereits nach blo\u00dfer Hinterlegung (\u201eZwischenparken\u201c) des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto bereit sein sollte. Der Verk\u00e4ufer erh\u00e4lt den Kaufpreis <\/span>dann <\/span>allerdings nicht <\/span>eher ausgezahlt,<\/span>\u00a0<\/span>als er ihn auch <\/span>im Falle<\/span> einer Direktzahlung vom K\u00e4ufer selbst erhalten w\u00fcrde. <\/span><\/p>\n
Warum i<\/b><\/span>st ein Notaranderkonto <\/b><\/span>i.d.R.<\/b><\/span> nicht<\/b><\/span> sicherer als eine Direktzahlung?<\/b><\/span><\/p>\n
Die Verwendung eines Notaranderkontos bedeutet, dass der K\u00e4ufer den Kaufpreis zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt <\/span>auf ein Treuhandkonto (Notaranderkonto, Kontoinhaber ist der Notar) \u00fcberweist<\/span> (dort \u201ezwischenparkt\u201c)<\/span>. <\/span>Die sp\u00e4tere Auszahlung <\/span>vom Notaranderkonto <\/span>an den Verk\u00e4ufer bzw. <\/span>an <\/span>dessen ggf. abzul\u00f6senden Banken <\/span>veranlasst dann der Notar. <\/span>Dies erfolgt allerdings erst, <\/span>nachdem<\/span> die <\/span>sog. (Aus<\/span>–<\/span>)<\/span>Z<\/span>ahlungsvoraussetzungen <\/span>eingetreten sind<\/span>. <\/span>Diese <\/span>(Aus-)Zahlungsv<\/span>oraussetzungen <\/span>sind identisch mit<\/span> den<\/span>jenigen<\/span>, die <\/span>auch im Falle einer <\/span>sog. <\/span>Direktzahlung <\/span>durch den K\u00e4ufer <\/span>vor \u00dcberweisung<\/span> de<\/span>s<\/span> Kaufpreis<\/span>es <\/span>an den Verk\u00e4ufer <\/span>stets <\/span>abgewartet <\/span>werden m\u00fcssen.<\/span>\u00a0<\/span>In beiden F\u00e4llen <\/span>(Auszahlung vom Notaranderkonto durch den Notar <\/i><\/span>oder<\/i><\/span> Direktzahlung durch den K\u00e4ufer<\/i><\/span> an den Verk\u00e4ufer<\/i><\/span>)<\/i><\/span>\u00a0<\/span>ist es <\/span>gleicherma\u00dfen <\/span>der Notar <\/span>(und nicht der K\u00e4ufer), der die <\/span>Verantwortung f\u00fcr eine abgesicherte Zahlung \u00fcbernimmt<\/span>.<\/span> Schlie\u00dflich <\/span>veranlasst der K\u00e4ufer im Falle der sog. Direktzahlung eine \u00dcberweisung des Kaufpreises <\/span>erst dann, wenn <\/span>zuvor <\/span>der Notar den Eintritt aller (Aus-)Zahlungsvoraussetzungen <\/span>verantwortlich <\/span>gepr\u00fcft und dem K\u00e4ufer <\/span>schriftlich<\/span>\u00a0<\/span>im Wege der sog. notariellen F\u00e4lligkeitsmitteilung nach \u00a7 3 (2) <\/span>bescheinigt hat<\/span>\u00a0p<\/span>. <\/span>Da also<\/span> die \u201eWeggabe\u201c <\/span>des Kaufpreises an den Verk\u00e4ufer \u2013 mit oder ohne Notaranderkonto \u2013<\/span> von den gleichen Voraussetzungen abh\u00e4ng<\/span>ig ist und<\/span>daf\u00fcr auch die gleiche Zeit abgewartet werden muss<\/span> und <\/span>da<\/span> \u2013 mit oder ohne Notaranderkonto <\/span>\u2013<\/span>\u00a0<\/span>es der <\/span>Notar <\/span>ist <\/span>(und nicht der K\u00e4ufer)<\/span>, der f\u00fcr die Pr\u00fcfung\/Bescheinigung <\/span>des Eintritts dieser Voraussetzungen <\/span>verantwortlich<\/span>\/haftbar<\/span> ist,<\/span>gilt: <\/span><\/p>\n
Ein Not<\/span>aranderkonto ist regelm\u00e4\u00dfig nicht sicherer als eine Direktzahlung, sondern f\u00fchrt nur zu einem i.d.R. unn\u00f6tigen \u201eZwischenparken\u201c des Kaufpreises auf einem Konto des Notars und zus\u00e4tzlichen Notarkosten (Verwahrgeb\u00fchren) sowie Bankspesen und ggf. bankseitigen<\/span> Negativzinsen. Ein \u201eMehr\u201c an Sicherheit kann das Notaranderkonto nur in bestimmten Ausnahmef\u00e4llen bieten, wie z.B. bei bereits anberaumtem Zwangsversteigerungstermin der zu verkaufenden Immobilie oder einem Verkauf durch einen Testamentsvollstrecker etc. <\/span><\/p>\n
Warum <\/b><\/span>erh\u00e4lt der Verk\u00e4ufer auch bei Verwendung eines Notaranderkontos den Kaufpreis genau so sp\u00e4t ausgezahlt wie im Falle einer Direktzahlung?<\/b><\/span><\/p>\n
Fr\u00fchere <\/span>(Aus-)<\/span>Zahlungen <\/span>an den Verk\u00e4ufer (ohne den Eintritt der (Aus-)Zahlungsvoraussetzungen abzuwarten) – <\/span>sei es durch den Notar bei Verwendung eines Notaranderkontos oder sei es durch den K\u00e4ufer<\/span> selbst im Falle einer sog. Direktzahlung<\/span> –<\/span> w<\/span>\u00e4ren ein hohes Risiko f\u00fcr den K\u00e4ufer (sog. ungesicherte Vorleistung)<\/span>. <\/span>D<\/span>ie <\/span>Durchsetzbarkeit<\/span>\u00a0<\/span>ein<\/span>es<\/span>Eigentumserwerb<\/span>s<\/span> an der Immobilie<\/span> durch den K\u00e4ufer <\/span>(<\/span>mit<\/span> der vereinbarten <\/span>grundbuchlichen Lastenfreiheit)<\/span>\u00a0<\/span>w\u00e4re dann mit Weggabe des Kaufpreises <\/span>noch nicht gew\u00e4hrleistet.<\/span>\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n
Welche Nachteile hat eine Direktzahlung?<\/b><\/span><\/p>\n
Nachteil<\/i><\/span> der Direktzahlung f\u00fcr den K\u00e4ufer mag eine gewisse \u201eUnbequemlichkeit\u201c sein, dass er gegebenenfalls unterschiedliche Kaufpreisteile auf unterschiedliche (vom Notar <\/span>mit zu teilende<\/span>) Konten \u00fcberweisen muss, – w\u00e4hrend er sich bei einem Notaranderkonto mit einer einzigen \u00dcberweisung des gesamten Kaufpreises auf das Notaranderkonto begn\u00fcgen kann.<\/span>\u00a0<\/span>Auch l\u00e4sst sich bei einer Direktzahlung der <\/span>fr\u00fchest<\/span>e<\/span> m\u00f6gliche<\/span>\u00a0<\/span>\u00dcbergabetermin der Immobilie nicht<\/span>\u00a0<\/span>rechtssicher <\/span>vorhersagen<\/span>.<\/span>\u00a0<\/span>E<\/span>ine \u00dcbergabe der Immobilie an den K\u00e4ufer <\/span>erfolgt im Falle einer sog. Direktzahlung <\/span>immer <\/span>erst nach Kaufpreisgutschrift beim Verk\u00e4ufer (und nicht bereits mit \u201eZwischenparken\u201c des Geldes auf einem Notaranderkonto)<\/span>. <\/span>Wie schnell der Notar <\/span>aber den Kaufpreis <\/span>zur (Aus-)Zahlung an den Verk\u00e4ufer <\/span>f\u00e4llig<\/span> stellen kann<\/span>(wie schnell also die (Aus-)Zahlungsvoraussetzungen eintreten)<\/span>\u00a0<\/span>liegt<\/span> in erster Linie nicht <\/span>im Einflussbereich des<\/span> Notar<\/span>s<\/span>und <\/span>l\u00e4sst<\/span> sich <\/span>im Einzelfall <\/span>lediglich anhand von Erfahrungswerten<\/span> grob und unverbindlich \u201esch\u00e4tzen\u201c<\/span>\u00a0<\/span>(vgl. <\/span>Erl\u00e4uterung<\/span>\u00a0<\/span>[22]<\/span><\/a>)<\/a>.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][et_pb_row use_custom_gutter=“on“ gutter_width=“1″ make_equal=“on“ module_id=“drei“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“0a6c1bef-55dc-4196-b0ed-bef8a50da346″ background_color=“#e5e5e5″ custom_margin=“0px||0px||true|false“ custom_padding=“0px||0px||true|false“ global_colors_info=“{}“][et_pb_column type=“4_4″ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“default“ custom_padding=“0px|20px|0px|20px|true|true“ global_colors_info=“{}“ custom_padding__hover=“|||“][et_pb_text _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ header_2_line_height=“1.7em“ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(3) Wie kann sich eine bei Beurkundung nicht anwesende Vertragspartei vertreten lassen?<\/b><\/h2>\n
M\u00f6glichkeit 1: Vertretung aufgrund einer vorhandenen notariellen Vollmachtsurkunde<\/b><\/span><\/p>\n
Falls eine beglaubigte\/beurkundete Vollmachtsurkunde existier<\/span>t<\/span>, senden Sie uns bitte im Vorfeld der Beurkundung <\/span>vorab <\/span>eine Kopie z.B. per E-Mail zu, so dass wir pr\u00fcfen k\u00f6nnen, ob diese ausreichend ist. Zum Beurkundungstermin ist diese dann <\/span>zwingend <\/span>im Original<\/i><\/span> (wenn der Notar\/die \u00f6ffentliche Stelle nur die Unterschrift des Vollmachtgebers <\/span>beglaubigt<\/b><\/span> hat<\/span> \u2013 \u201e<\/span>beglaubigte Vollmacht<\/b><\/span>\u201c<\/span>) bzw. <\/span>in sog. notarieller \u201eAusfertigung\u201c<\/i><\/span> (wenn der Notar dem Vollmachtgeber die Vollmachtsurkunde verlesen hatte, sie also \u201e<\/span>beurkundet<\/b><\/span>\u201c worden ist<\/span> \u2013 \u201e<\/span>beurkundete Vollmacht<\/b><\/span>\u201c<\/span>) mitzubringen<\/span>. <\/span><\/p>\n
Die <\/span>notarielle Ausfertigung<\/b><\/span> einer beurkundeten Vollmacht ist nur dann tauglich, wenn auf ihr ein konkret auf den gew\u00fcnschten Vertreter lautender sog. <\/span>Ausfertigungsvermerk<\/span> aufgebracht <\/span>ist<\/span>: <\/span>„Diese Ausfertigung wird Herrn \u2026. erteilt, Unterschrift und Siegel des Notars<\/i><\/span> der Vollmachtsurkunde<\/i><\/span>.“<\/i><\/span><\/p>\n
M\u00f6glichkeit 2: vollmachtlose Vertretung <\/b><\/span><\/p>\n
Wenn keine ausreichende notarielle Vollmachtsurkunde vorhanden ist, dann gibt es die M\u00f6glichkeit,<\/span> eine andere Person ohne Vollmacht (vollmachtlos) f\u00fcr sich auftreten zu lassen. Nach Beurkundung des Kaufvertrages ist dann zur Herbeif\u00fchrung der Wirksamkeit des Kaufvertrages erg\u00e4nzend erforderlich, dass die vollmachtlos vertretene Partei den Kaufvertrag <\/span>vor einem Notar <\/span>nachgenehmigt. Wir versenden nach Kaufvertragsbeurkundung den Entwurf f\u00fcr eine solche Nachgenehmigung und mit diesem <\/span>Entwurf <\/span>geht der Vertretene dann zu einem beliebigen Notar<\/span>\u00a0<\/span>und unterschreibt die Genehmigung vor ihm. Dieser Notar sendet uns die von ihm unterschriftsbeglaubigte Genehmigungserkl\u00e4rung zur\u00fcck und damit ist der Kaufvertrag nun wirksam nachgenehmigt<\/span>.<\/span>\u00a0<\/span>Der Vertretene muss f\u00fcr die Nachgenehmigung nicht der deutschen Sprache m\u00e4chtig sein, denn es handelt sich um eine blo\u00dfe \u201eUnterschriftsbeglaubigung\u201c. <\/span>Wenn die Nachgenehmigung nur im Ausland m\u00f6glich ist, teilen wir Ihnen <\/span>auf Wunsch <\/span>mit, wie zu verfahren ist. Solange die Nachgenehmigung nicht bei uns eingegangen ist, ist der Kaufvertrag (schwebend) unwirksam. <\/span><\/p>\n
Ein \u00e4hnliches Prozedere ist durchzuf\u00fchren, wenn<\/span> der Vertreter den Vertretenen bei Beurkundung <\/span>aufgrund<\/span>\u00a0<\/b><\/i><\/span>behaupteter<\/span>\u00a0<\/b><\/i><\/span>m\u00fcndlich erteilter Vollmacht<\/b><\/span>\u00a0<\/b><\/i><\/span>vertritt. <\/span>Der <\/span>Vertreter haftet dem Vertragspartner <\/span>in diesem Falle<\/span>\u00a0<\/span>allerdings <\/span>daf\u00fcr, dass die Vollmacht tats\u00e4chlich <\/span>m\u00fcndlich <\/span>erteilt war<\/span>. Nicht die Wirksamkeit des Vertrags, sondern nur dessen grundbuchlicher Vollzug h\u00e4ngt in diesem Falle von der Nachreichung der unterschriftsbeglaubigten Vollmachtbest\u00e4tigung\/Nachgenehmigung ab.<\/span><\/p>\n
Besonderheiten, falls ausnahmsweise ein sog. <\/u><\/span>Verbrauchervertrag<\/b><\/u><\/span>\u00a0<\/b><\/i><\/u><\/span>vorliegen sollte (diese Besonderheiten gelten dann f\u00fcr alle Arten der Vertretung):<\/u><\/span>Wenn sich eine nat\u00fcrliche Person (Verbraucher, \u00a7 13 BGB) durch jemand anderen vertreten lassen m\u00f6chte <\/span>und<\/u><\/span> wenn zus\u00e4tzlich dem Verbraucher auf der anderen Seite des Kaufvertrages eine <\/span>GmbH<\/b><\/span>, <\/b><\/span>GmbH & Co. KG, <\/b><\/span>KG<\/b><\/span>, OHG<\/b><\/span> o.\u00e4. <\/b><\/span>(Unternehmer, \u00a7 14 BGB) gegen\u00fcbersteht, dann spricht man von einem <\/span>sog. Verbrauchervertrag<\/u><\/span>; in einem solchen Falle darf sich der Verbraucher allenfalls durch <\/span>sog. echte Vertrauenspersonen <\/i><\/span>vertreten lassen (Verwandte, enge Freunde, Rechtsanwalt, Steuerberater; <\/span>nicht:<\/b><\/u><\/span> Makler, die andere Partei des Kaufvertrages, Notariatsangestellte etc.). Die weitere Besonderheit bei sog. Verbrauc<\/span>hervertr\u00e4gen ist den meisten Beteiligten bekannt: Beurkundungen d\u00fcrfen dann zum Schutze des Verbrauchers erst stattfinden, nachdem er vom Notar vor mehr als 2 Wochen den Entwurf des Kaufvertrages erhalten hat (2-w\u00f6chige „Wartefrist“, \u00a7 17 Abs. 2a BeurkG). <\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][et_pb_row use_custom_gutter=“on“ gutter_width=“1″ make_equal=“on“ module_id=“vier“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“0a6c1bef-55dc-4196-b0ed-bef8a50da346″ background_color=“#e5e5e5″ custom_margin=“0px||0px||true|false“ custom_padding=“0px||0px||true|false“ global_colors_info=“{}“][et_pb_column type=“4_4″ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“default“ custom_padding=“0px|20px|0px|20px|true|true“ global_colors_info=“{}“ custom_padding__hover=“|||“][et_pb_text _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(4) Die Steuerliche Identifikationsnummer \/ Wirtschaftsidentifikationsnummer<\/b><\/h2>\n
Die<\/span> Identifikationsnummer von Firmen nennt sich \u201eWirtschaftsidentifikationsnummer“. Sollte f\u00fcr Ihre Firma eine solche Nummer noch nicht vom Finanzamt vergeben worden sein, ben\u00f6tigen wir Ihre dahingehende schriftliche Erkl\u00e4rung von Ihnen (sog. Negativmeldung).<\/span><\/p>\n
Wenn Sie <\/span>keine deutsche steuerliche Identifikationsnummer<\/u><\/span> ha<\/span>ben sollten, dann teilen Sie uns bitte Ihre ausl\u00e4ndische Steueridentifikationsnummer mit und schreiben uns wahrheitsgem\u00e4\u00df per E-Mail, dass Sie keine deutsche Steueridentifikationsnummer haben. Eine deutsche Steuer- ID bekommt nur derjenige nicht, der in De<\/span>utschland (i) weder seinen tats\u00e4chlichen Wohnsitz hat (ii) noch seinen gew\u00f6hnlichen Aufenthalt hat (iii) noch gem\u00e4\u00df Melderegister mit seinem Hauptwohnsitz\/alleinigen Wohnsitz gemeldet ist (iv) noch in Deutschland in irgendeiner Weise steuerpflichtig ist.\u00a0 <\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“viera“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(4a) Wie ist das Verfahren, wenn ein Beteiligter nicht der deutschen Sprache m\u00e4chtig ist?<\/b><\/h2>\n
Notar selbst \u00fcbersetzt ins Englische<\/b><\/span><\/p>\n
Wenn der Beteiligte der englischen Sprache hinreichend m\u00e4chtig ist, dann <\/span>k\u00f6nnen wir die<\/span> Beurkundung auf Wunsch zweisprachig deutsch-englisch <\/span>vorbereiten bzw. <\/span>durchf\u00fchren. Der Notar \u00fcbersetzt dann selbst die Urkunde<\/span> m\u00fcndlich im Beurkundungstermin. Zur \u00dcbersetzungshilfe f\u00fcr den Notar fertigen wir im Vorfeld eine unverbindliche <\/span>(nicht vollst\u00e4ndig akkurate) \u00dcbersetzung<\/span>\u00a0<\/span>in die englische Sprache <\/span>an, die wir Ihnen im Vorfeld zur Orientierung \u00fcbersenden. <\/span>Durch <\/span>eine solche <\/span>Beauftragung entstehen gesetzlich festgelegte notarielle Mehrkosten, die je h\u00f6her sind, desto h\u00f6her der Kaufpreis ist. Fragen Sie diese bei Bedarf gerne bei uns ab.<\/span><\/p>\n
Der Beteiligte organisiert einen Dolmetscher\u00a0 <\/b><\/span>\u00a0<\/b><\/span><\/p>\n
Alternativ kann der sprachunkundige Beteiligte selbst <\/span>und auf eigene Kosten <\/span>einen Dolmetscher organisieren und beauftragen und diesen zum Beurkundungstermin mitbringen. Das Notarb\u00fcro selbst organisiert und beauftragt keine Dolmetscher. Es muss sich um einen <\/span>staatlich gepr\u00fcften Dolmetscher<\/b><\/span> handeln, der den gesamten Urkundentext w\u00e4hrend der Beurkundung m\u00fcndlich \u00fcbersetzen muss. <\/span>Es ist f\u00fcr die Beurkundung nicht relevant, ob der Dolmetscher f\u00fcr den Beteiligten zus\u00e4tzlich einen schriftlichen \u00dcbersetzungstext erstellt.\u00a0 <\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“sechs“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|31px|30px|false|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(6) sog. Verbrauchervertrag\u00a0<\/b><\/h2>\n
Wenn ein Unternehmer (z.B. als K\u00e4ufer) einem Verbraucher (z.B. als Verk\u00e4ufer) gegen\u00fcbersteht, dann liegt ein sog. Verbrauchervertrag<\/strong> vor und dann<\/p>\n
– darf eine Beurkundung erst stattfinden, wenn der Verbraucher den Vertragsentwurf vor mehr als 2 Wochen von der Notarkanzlei\u00a0direkt\u00a0erhalten hat (sog. Wartefrist, vgl. \u00a7 17 Abs. 2a BeurkG);
– muss der Verbraucher pers\u00f6nlich bei der Beurkundung anwesend sein bzw. darf sich allenfalls durch echte Vertrauenspersonen (Verwandte, gute Freunde, Rechtsanw\u00e4lte, Steuerberater; nicht aber: Makler, Notarfachangestellte, etc.) vertreten lassen (\u00a7 17 Abs. 2a BeurkG);
– gelten die Inhalte des Kaufvertrages nach dem Gesetz (vgl. \u00a7 310 BGB) i.d.R. als von dem Unternehmer gestellte Allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingungen und unterliegen damit den erg\u00e4nzenden Wirksamkeitsschranken der \u00a7\u00a7 307-309 BGB zu Lasten des Unternehmers.<\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][et_pb_row use_custom_gutter=“on“ gutter_width=“1″ make_equal=“on“ module_id=“acht“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“0a6c1bef-55dc-4196-b0ed-bef8a50da346″ background_color=“#e5e5e5″ custom_margin=“0px||0px||true|false“ custom_padding=“0px||0px||true|false“ global_colors_info=“{}“][et_pb_column type=“4_4″ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“default“ custom_padding=“0px|20px|0px|20px|true|true“ global_colors_info=“{}“ custom_padding__hover=“|||“][et_pb_text _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(8) Nutzungsart<\/b><\/h2>\n
Die im Grundbuch angegebene Nutzungsart (zB Geb\u00e4ude- und Freifl\u00e4che, Gartenland, Erholungsfl\u00e4che, Ackerland) ist oft nicht aktuell gef\u00fchrt, ihr kommt daher oft keine Bedeutung zu. So ist es keine Seltenheit, wenn zB Bauland im Grundbuch noch als Gartenland od. Ackerland gef\u00fchrt wird. Ma\u00dfgebend f\u00fcr die Frage einer Bebaubarkeit ist insoweit nicht der Eintrag im Grundbuch, sondern vielmehr der Bebauungsplan bzw. die Auskunft des Bauamtes.<\/p>\n
„Verkehrsfl\u00e4che“ bedeutet, dass das Grundst\u00fcck ganz\/teilweise \u00f6ffentlich als Verkehrsfl\u00e4che (zB Stra\u00dfe, B\u00fcrgersteig) gewidmet ist (der Staat also \u00e4hnlich wie ein Eigent\u00fcmer das Zugriffsrecht auf diese Fl\u00e4che hat und daf\u00fcr verantwortlich ist); es ist durchaus normal, dass etwa bei einem Baugrundst\u00fcck eine Teilfl\u00e4che als Verkehrsfl\u00e4che gewidmet ist (es handelt sich dabei idR um einen au\u00dferhalb des eingez\u00e4unten Grundst\u00fccks befindlichen \u00f6ffentlichen Bereich, wie B\u00fcrgersteig etc.).<\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“zehn“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(10) Lasten in Abteilung II des Grundbuchs\u00a0(\u00a7 1 (2))<\/b><\/h2>\n
Bei vielen in Abt. II des Grundbuches eingetragenen Lasten handelt es sich um solche Lasten, die von einem K\u00e4ufer zu \u00fcbernehmen sind, also nicht gel\u00f6scht werden (z. B. Geh- und Fahrrechte, die dem Eigent\u00fcmer eines Hinterliegergrundst\u00fccks erlauben, das Kaufgrundst\u00fcck zu \u00fcberqueren oder Dienstbarkeiten\u00a0f\u00fcr Energieversorgungsunternehmen, die diesen das Verlegen von Versorgungsleitungen gestatten). Bisweilen finden sich in Abt. II auch \u00fcber 100 Jahre alte Eintragungen, die oft zwar inhaltlich \u00fcberholt, aber dennoch nicht l\u00f6schbar und vom K\u00e4ufer zu \u00fcbernehmen sind.\u00a0<\/span><\/p>\n
Gewisse andere in Abt. II eingetragenen Belastungen sind jedoch vom Verk\u00e4ufer in der Regel im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung zu l\u00f6schen (z.B. eingetragene Wohnrechte, Nie\u00dfbrauchrechte oder Vormerkungen).\u00a0<\/span><\/p>\n
In \u00a7 6 (1) – Rechts- und Sachm\u00e4ngel – werden ausdr\u00fccklich alle<\/b> etwaigen Belastungen in Abt. II oder III des Grundbuchs aufgef\u00fchrt, die von einem K\u00e4ufer zu \u00fcbernehmen sind, alle dort nicht erw\u00e4hnten, sind vom Verk\u00e4ufer – mit Hilfe des Notars – zur L\u00f6schung zu bringen.<\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“elf“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(11)\u00a0Lasten in Abteilung II<\/b>I\u00a0<\/b>des Grundbuchs\u00a0(\u00a7 1 (2))<\/b><\/h2>\n
Warum sind bei Verkauf noch Grundpfandrechte des Verk\u00e4ufers eingetragen?<\/b><\/p>\n
Meistens sind bei Verkauf einer Immobilie noch Grundpfandrechte in Abteilung III eingetragen, wenn der Verk\u00e4ufer zur Finanzierung seines damaligen Ankaufs selbst einen Kredit aufgenommen hatte. Banken lassen sich Finanzierungskredite durch solche Grundpfandrechte absichern. Dem Grundbuch kann nicht entnommen werden, in welcher H\u00f6he das Verk\u00e4uferdarlehen aktuell \u00fcberhaupt noch besteht, denn eingetragen ist \u2013 auch bei zwischenzeitlich nahezu vollst\u00e4ndiger Darlehnstilgung – i.d.R. nur die urspr\u00fcngliche Darlehensh\u00f6he.\u00a0<\/span><\/p>\n
Wie ist sichergestellt, dass der K\u00e4ufer diese Grundpfandrechte des Verk\u00e4ufers nicht \u00fcbernimmt, sie also gel\u00f6scht werden?<\/b><\/p>\n
Lasten in Abt. III des Grundbuches werden regelm\u00e4\u00dfig vom K\u00e4ufer nicht \u00fcbernommen, sondern im Rahmen des Kaufvertragsvollzuges gel\u00f6scht. Hierum k\u00fcmmert sich der Notar (vgl. auch\u00a7 3 Ziffer (3)), indem er die Bank des Verk\u00e4ufers nach Beurkundung des Kaufvertrages um \u00dcbersendung der erforderlichen L\u00f6schungsbewilligung zu seinen H\u00e4nden bittet. Die in Abt. III eingetragene Bank (sog. Grundschuldgl\u00e4ubigerin<\/b>) \u00fcbersendet dem Notar dann die L\u00f6schungsbewilligung unter Mitteilung des konkreten Zahlbetrages (Abl\u00f6sebetrag<\/span>), den sie vom Verk\u00e4ufer zwecks Erledigung des Darlehens noch beanspruchen kann. Dieser Abl\u00f6sebetrag setzt sich i.d.R. zusammen aus noch offener Darlehensschuld des Verk\u00e4ufers zuz\u00fcglich einer vom Verk\u00e4ufer zu tragenden sog. Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung. Die Bank gestattet dann dem Notar, ihre L\u00f6schungsbewilligung beim Grundbuchamt zwecks L\u00f6schung einzureichen, allerdings erst, sobald sie vom K\u00e4ufer aus dem Kaufpreis ihren sog. Abl\u00f6sebetrag auf das von ihr benannte Konto erhalten hat.\u00a0<\/span><\/p>\n
Im Rahmen seiner Mitteilung an den K\u00e4ufer \u00fcber den erfolgten Eintritt der Kaufpreisf\u00e4lligkeitsvoraussetzungen (vgl. \u00a7 3 (2)) \u2013 sog. notarielle F\u00e4lligkeitsmitteilung<\/b> – informiert der Notar den K\u00e4ufer dann auch dar\u00fcber, welchen Teil des Kaufpreises (Abl\u00f6sebetrag) der K\u00e4ufer an die Verk\u00e4uferbank (nebst Kontoangabe) und welchen Teil des Kaufpreises er an den Verk\u00e4ufer selbst zahlen muss.\u00a0<\/span><\/p>\n
Das noch bestehende Darlehen des Verk\u00e4ufers wird also vom K\u00e4ufer aus Teilen des Kaufpreises zur\u00fcckgef\u00fchrt (nach genauer Anleitung des Notars, der dem K\u00e4ufer die Kontodaten und Betr\u00e4ge mitteilt). So kann der K\u00e4ufer sicher sein, dass der Notar nach Kaufpreiszahlung das noch eingetragene Grundpfandrecht ohne weiteres grundbuchlich l\u00f6schen lassen kann. Der Notar darf den Kaufpreis nur dann gegen\u00fcber dem K\u00e4ufer zur Zahlung f\u00e4llig stellen, wenn der vereinbarte Kaufpreis der H\u00f6he nach ausreicht, um daraus den von der Verk\u00e4uferbank mitgeteilten Abl\u00f6sebetrag\u00a0vollst\u00e4ndig auszugleichen. Damit der Vollzug des Kaufvertrags auch f\u00fcr den K\u00e4ufer sichergestellt ist, d\u00fcrfen der K\u00e4ufer und der Notar den von der Verk\u00e4uferbank mitgeteilten Abl\u00f6sebetrag als verbindlich und feststehend betrachten. Es ist Sache und Risiko des Verk\u00e4ufers, im Nachhinein gegebenenfalls Anspr\u00fcche gegen seine Bank geltend zu machen, wenn ihm der von seiner Bank geforderte Abl\u00f6sebetrag zu hoch erscheint.\u00a0<\/span><\/p>\n
Der Verk\u00e4ufer ist dem K\u00e4ufer rechtlich verantwortlich daf\u00fcr, dass seine Bank dem Notar die L\u00f6schungsunterlagen nach dessen Anforderung binnen angemessener Frist zuleitet.\u00a0<\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“zw\u00f6lf“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(12)\u00a0Erwerb durch mehrere K\u00e4ufer zu Bruchteilen<\/b><\/span>\u00a0<\/b><\/span>(\u00a7 2)<\/b><\/span><\/h2>\n
Der von jedem einzelnen von Ihnen als K\u00e4ufer gekaufte Miteigentumsanteil an der Immobilie (meistens kauft bei zwei Erwerbern \u2013 z.B. Eheleuten – jeder die Immobilie zu \u00bd Miteigentumsanteilen) stellt ein selbst\u00e4ndiges Grundbuchobjekt dar. Jeder einzelne von Ihnen kann also seinen Miteigentumsanteil auch gegen den Willen des jeweils anderen zuk\u00fcnftig an einen Dritten ver\u00e4u\u00dfern oder belasten. <\/b>Sie haben untereinander auch keine wechselseitigen Vorkaufsrechte <\/b>daran. Nach dem Gesetz kann jeder einzelne von ihnen (nach ihrem Tode auch jeder einzelne Erbe von ihnen) jederzeit und ohne Grund im Wege der sog. Teilungsversteigerung<\/b> die Aufhebung ihrer Miteigent\u00fcmergemeinschaft an der Immobilie verlangen, was zur Folge hat, dass die gesamte Immobilie im Rahmen einer Versteigerung versteigert<\/b> wird.<\/p>\n
In der Praxis belassen K\u00e4ufer es gleichwohl meistens bei diesen gesetzlichen Regelungen, sei es aus Kostengr\u00fcnden oder aus Unkenntnis der Gesetzeslage. Wenn Sie diese gesetzliche Rechtslage \u00e4ndern m\u00f6chten, dann besteht jedoch die M\u00f6glichkeit dazu. Hierzu kann auf Ihren Wunsch sogleich bereits im notariellen Kaufvertrag ein wechselseitiges Vorkaufsrecht untereinander sowie weiter vorgesehen werden, dass die ansonsten jederzeit ohne Grund m\u00f6gliche Teilungsversteigerung der Gesamtimmobilie auf Dauer ausgeschlossen ist. Dann kann die Teilungsversteigerung nur noch aus sog. wichtigem Grund verlangt werden, also bspw., wenn der andere Erwerber von ihnen in Insolvenz f\u00e4llt oder Zwangsvollstreckungsma\u00dfnahmen Dritter in Bezug auf die Miteigentumsanteile stattfinden. Bitte teilen Sie uns im Vorfeld einer Beurkundung mit, falls Sie m\u00f6chten, dass solche Regelungen noch in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden.\u00a0<\/span><\/p>\n
Die Vorkaufsrechtsbestellung zusammen mit dem vereinbarten Ausschluss der jederzeitigen Teilungsversteigerungsm\u00f6glichkeit erh\u00f6hen den Gesch\u00e4ftswert der Urkunde<\/b> (und damit die notariellen Geb\u00fchren<\/b>) gegen\u00fcber der reinen Ver\u00e4u\u00dferung um ca. 60 % (bei zwei K\u00e4uferpersonen). Die Grundbuchgeb\u00fchren steigen dann bei Kauf um mind. ca. 2\/3.<\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“dreizehn“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(13)\u00a0Mitverkauf beweglicher Sachen\u00a0(\u00a7 2)<\/b><\/h2>\n
Welchen Vorteil bzw. Nachteil hat es, im Kaufvertrag ausdr\u00fccklich den Mitverkauf beweglicher Gegenst\u00e4nde und weiter auszuweisen, welcher Teil des Kaufpreises auf diese im Kaufvertrag benannten mitverkauften bewegliche Gegenst\u00e4nde entf\u00e4llt?<\/b><\/p>\n
Vorteil:<\/span> Auf diesen Teilbetrag vom Gesamtkaufpreis erhebt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer; der K\u00e4ufer kann auf diese Weise also u.U. Geld sparen. Bitte beachten Sie, dass der Wert der mitverkauften beweglichen Sachen dann im Kaufvertrag von allen Parteien zwecks Weiterleitung an das Finanzamt anzugeben ist. Geben Sie in Ihrem eigenen Interesse (Vermeidung der Mitwirkung an einem Steuerbetrug!) nur realistische Marktwerte an, die dem Alter und dem Zustand der Sachen Rechnung tragen.\u00a0<\/span><\/p>\n
Beispiel: Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass vom Gesamtkaufpreis (\u20ac 500.000,00) \u20ac 20.000,00 auf den mitverkauften K\u00fchlschrank, das Ledersofa und den Sony-Fernseher entfallen. Dann erspart der K\u00e4ufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer auf diese \u20ac 20.000,00 also bei einer in Berlin belegenen Immobilie \u20ac 1.200,00 (die Grunderwerbsteuer in Berlin betr\u00e4gt \u2013 Stand 01.01.2022 \u2013 6%) bzw. bei einer in Brandenburg belegenen Immobilie \u20ac 1.300,00 (die Grunderwerbsteuer in Brandenburg betr\u00e4gt \u2013 Stand 01.01.2022 \u2013 6,5%).<\/i><\/p>\n
Nachteil:<\/span> Bewegliche Sachen stellen f\u00fcr Banken i.d.R. keine werthaltigen Sicherheiten dar, daher kann dies den sog. Beleihungswert der Kaufimmobilie verschlechtern (mit der Folge ung\u00fcnstigerer Darlehenskonditionen oder einer Ablehnung der Finanzierung). Ohne vorherige R\u00fccksprache mit der finanzierenden Bank sollte der K\u00e4ufer keinen Mitverkauf beweglicher Sachen vereinbaren bzw. zumindest keinen gesonderten Kaufpreis f\u00fcr bewegliche Gegenst\u00e4nde im Kaufvertrag ausweisen.\u00a0<\/span><\/b><\/p>\n
Darf ich dem Notar verschweigen, dass bestimmte bewegliche Gegenst\u00e4nde (die nicht ohnehin automatisch als mitverkauft gelten, siehe oben) mitverkauft werden sollen? K\u00f6nnen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer nicht einfach selbst ohne Notar – privatschriftlich- neben dem notariellen Immobilienkaufvertrag noch einen Kaufvertrag \u00fcber bewegliche Sachen abschlie\u00dfen?<\/span><\/p>\n
Dies m\u00fcssen Sie in Ihrem eigenen Interesse unbedingt vermeiden. Das gilt jedenfalls insoweit, als Sie sich bei Kaufvertragsbeurkundung mit der anderen Partei bereits einig sind, was noch zu welchem Kaufpreis mitverkauft werden soll und wenn zudem der Abschluss des Immobilienkaufvertrags aus Sicht zumindest eines Beteiligten von dem Mitverkauf der beweglichen Gegenst\u00e4nde abh\u00e4ngig ist. Solche nicht beurkundete Nebenabreden f\u00fchren ansonsten zur Unwirksamkeit des Immobilienkaufvertrages! Auch kann dies eine Mitwirkung aller Parteien an einem strafbaren Kreditbetrug der finanzierenden Bank des K\u00e4ufers bedeuten, da die Bank dadurch den Beleihungswert get\u00e4uscht wird bzw. dadurch g\u00fcnstigere Darlehenskonditionen erschlichen werden.\u00a0<\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“siebzehn“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(17)\u00a0Steuerliche Abschreibung des Kaufpreises als sog. Anschaffungskosten (\u00a7 3 (1))<\/b><\/h2>\n
Muss\/sollte ich als K\u00e4ufer den Kaufpreis noch im Kaufvertrag aufteilen in einen Teil, der auf das Geb\u00e4ude und in einen anderen, der auf das Grundst\u00fcck\/den Grundst\u00fccksanteil entf\u00e4llt?<\/b><\/p>\n
Es ist regelm\u00e4\u00dfig nicht<\/span> erforderlich, im Kaufvertrag eine Aufgliederung des Kaufpreises in Grundst\u00fccks- und Geb\u00e4udeanteil vorzunehmen. I.d.R. allenfalls bei Kauf vermieteter<\/i><\/b> Immobilien oder in Sonderkonstellationen (z.B. Kauf einer denkmalgesch\u00fctzten Immobilie mit der M\u00f6glichkeit, steuerlich sog. Denkmal-AfA geltend zu machen) kann dies im Einzelfall<\/i><\/span> aufgrund steuerlicher Abschreibungsm\u00f6glichkeiten (AfA \u2013 sog. Absetzung f\u00fcr Abnutzung nach \u00a7 7 Abs. 4 \u2013 5a EstG) sinnvoll sein. Der Notar ber\u00e4t steuerlich grunds\u00e4tzlich nicht.\u00a0<\/span><\/p>\n
Bei Immobilienkauf durch eine Privatperson zur Eigennutzung besteht regelm\u00e4\u00dfig keine M\u00f6glichkeit, die Anschaffungskosten einer Immobilie \u00fcber die sog. AfA-Abschreibung steuerlich geltend zu machen. Ausnahme kann z.B. der Kauf einer denkmalgesch\u00fctzten Immobilie sein (Sonder-AfA). Bei Kauf vermieteter Immobilien kann der K\u00e4ufer hingegen die Anschaffungskosten (aber nur, soweit sie nicht auf das gekaufte Grundst\u00fcck\/den gekauften Grundst\u00fccksanteil, sondern nur auf das Geb\u00e4ude\/Wohnung entfallen) – gestreckt \u00fcber einen sehr langen Zeitraum \u2013 i.d.R. steuerlich absetzen. Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung ist immer zugleich ein Anteil an Grund und Boden des Grundst\u00fccks mitgekauft.<\/p>\n
Eine Abschreibung scheitert nicht daran, dass im Kaufvertrag keine Aufgliederung des Kaufpreises in Grundst\u00fccks- und Geb\u00e4udeanteil vorgenommen wird. Denn Das Finanzamt nimmt dann immer selbst automatisch eine Aufteilung vor, und zwar nach Ma\u00dfgabe eines vom Bundesministerium f\u00fcr Finanzen ver\u00f6ffentlichten Excel-Tools (siehe die Website des Bundesfinanzministeriums). Nur, wenn Sie also bef\u00fcrchten, dass das Finanzamt ansonsten die Aufgliederung m\u00f6glicherweise zu Ihren Ungunsten vornehmen w\u00fcrde (also den auf das Grundst\u00fcck entfallenden \u2013 nicht abschreibungsf\u00e4higen – Kaufpreisanteil zu hoch ansetzt), dann k\u00f6nnen Sie vorsorglich im Kaufvertrag aufnehmen lassen, welcher Anteil vom Kaufpreis auf Grund und Boden und welcher Anteil am Kaufpreis auf das Geb\u00e4ude\/Wohnung entfallen soll. Diese Aufgliederung nimmt der Notar nicht f\u00fcr Sie vor, sondern Sie (K\u00e4ufer) k\u00f6nnen dem Notar die von Ihnen gew\u00fcnschte Aufgliederung mit konkreten Betr\u00e4gen (ggf. nach Ihrer R\u00fccksprache mit Ihrem Steuerberater) mitteilen. Wird uns eine Aufgliederung mitgeteilt, so nehmen wir regelm\u00e4\u00dfig mit auf, dass der Verk\u00e4ufer dem K\u00e4ufer nicht f\u00fcr die steuerliche Anerkennung\/Richtigkeit dieser Aufgliederung haftet. Das Finanzamt wird aber nur solche von ihnen im Kaufvertrag vorgenommene Aufgliederungen akzeptieren, die nicht offensichtlich unzutreffend sind (an denen also \u201ekeine nennenswerten Zweifel\u201c bestehen, BFH-Urteil vom 10.10.2000 \u2013 BStBl. 2001 II S. 183). Die Aufteilung hat sich anhand der Verkehrswerte f\u00fcr Geb\u00e4ude\/Wohnung einerseits und Grund und Boden andererseits zu orientieren.\u00a0<\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“neunzehn“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(19)\u00a0<\/b>Gen\u00fcgt zur Beschleunigung des Kaufvertragsvollzugs statt der Eintragung der Eigentumsvormerkung nicht deren blo\u00dfe \u201eSicherstellung\u201c?<\/b><\/span> (\u00a7 <\/b><\/span>3 (2))<\/b><\/span><\/h2>\n
<\/span>Es ist einem K\u00e4ufer unbedingt anzuraten, vor Zahlung von<\/span> Kaufpreisteilen die tats\u00e4chlich erfolgende Eintragung der Eigentumsvormerkung im Grundbuch abzuwarten (so sieht es unser Kaufvertragsmuster vor). Nur im Ausnahmefall darf ein notarieller Kaufvertrag stattdessen die blo\u00dfe \u201eSicherstellung\u201c bzw. \u201eGew\u00e4hrleist<\/span>ung\u201c der Eintragung im Grundbuch f\u00fcr den Eintritt der Kaufpreisf\u00e4lligkeit gen\u00fcgen lassen, um die Kaufpreisf\u00e4lligkeitsvoraussetzungen schneller eintreten zu lassen. Denn eine blo\u00dfe \u201eSicherstellung\u201c der Eintragung w\u00fcrde den K\u00e4ufer \u2013 wegen m\u00f6glicher nicht erk<\/span>ennbarer Eintragungshindernisse \u2013 nicht im gleichen Umfang wie eine Eintragung sch\u00fctzen. Beispielsweise versagt dann der Schutz f\u00fcr den Fall vorheriger Insolvenzer\u00f6ffnung des Verk\u00e4ufers, die dem Grundbuchamt noch vor tats\u00e4chlich erfolgender Eintragung der <\/span>Eigentumsvormerkung bekannt wird oder bei vorgehenden anderen Eintragungsantr\u00e4gen beim Grundbuchamt, die dort versehentlich nicht ordnungsgem\u00e4\u00df registriert sind. <\/span>Ein K\u00e4ufer sollte vorsorglich auch vorab mit seiner finanzierenden Bank kl\u00e4ren, ob diese ggf. Einw\u00e4nde gegen eine Kreditausreichung bereits bei blo\u00dfer „Sicherstellung“ der Auflassungsvormerkung hat. <\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“zwanzig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(20)\u00a0<\/b>Z<\/b><\/span>ur Wirksamkeit und zum Vollzug erforderliche Unterlagen, \u00a7 3 (2).<\/b><\/span><\/h2>\n
Im Regelfall eines Grundst\u00fcckskaufvertrages sind <\/span>nach Beurkundung keine \u201eGenehmigungen\u201c mehr erforderlich, sondern nur die vom Notar einzuholenden Erkl\u00e4rungen der zust\u00e4ndigen staatlichen Stellen, dass diese nicht von einem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen bzw. ihnen ein solches nicht zusteht (\u201e<\/span>Negativzeugnis<\/b><\/span>\u201c). Die F\u00e4lle, in denen dem Staat ein Vorkaufsrecht zusteht und er ein solches aus\u00fcbt, sind gl\u00fccklicherweise sehr selten. Dem Notar obliegt nicht die Pr\u00fcfung, ob im konkreten Fall \u00fcberhaupt ein solches Vorkaufsrecht einschl\u00e4g<\/span>ig ist, er hat vielmehr stets \u2013 bei jedem Grundst\u00fcckskaufvertrag \u2013 das Negativzeugnis anzufordern und abzuwarten. Genauer gesagt, sind sogar mehrere Negativzeugnisse einzuholen, da es unterschiedliche Vorkaufsrechte auf Bundes- bzw. Landesebene gibt. F\u00fcr d<\/span>en<\/span>\u00a0<\/span>extrem <\/span>seltenen Fall der Aus\u00fcbung eines s<\/span>taatlichen Vorkaufsrechts sehen notarielle Kaufvertr\u00e4ge standardm\u00e4\u00dfig ein R\u00fccktrittsrecht f\u00fcr den Verk\u00e4ufer vor, denn er kann in diesem von ihm unverschuldeten Fall nicht gleichzeitig die Immobilie an den Staat und an den K\u00e4ufer \u00fcbertragen (vgl. \u00a7 12 (1)).<\/span> Der R\u00fccktritt hat dann zur Folge, dass nur der Kaufvertrag mit dem Staat <\/span>bestehen bleibt<\/span>.<\/span>\u00a0<\/span>Bei Verkauf von <\/span>Wohnungseigentum<\/b><\/span> sind solche Negativzeugnisse mangels Bestehens von staatlichen Vorkaufsrechten <\/span>generell <\/span>nicht einzuholen<\/span>.<\/span><\/p>\n
Je nach konkretem Einzelfall k\u00f6nnen zus\u00e4tzlich zum Negativzeugnis vom Notar auch noch \u201e<\/span>Genehmigungen<\/b><\/span>\u201c <\/span>als F\u00e4lligkeitsvoraussetzung <\/span>einzuholen sein, so z<\/span>.<\/span>B<\/span>.<\/span> wenn das Grundst\u00fcck in einem Sanierungsgebiet gelegen ist (sanierungsrechtliche Genehmigung) oder, wenn eine Vertragspartei bei Beurkundung durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht vertreten worden ist (Genehmigung der vertretenen Partei) oder <\/span>bei Verkauf <\/span>von <\/span>Wohnungseigentum <\/b><\/span>(wenn im Grundbuch vermerkt ist, dass Ver\u00e4u\u00dferungen die Zustimmung des Verwalters erfordern<\/span>),<\/span>\u00a0<\/span>vgl. Teil II. \u00a7 1 bzw. <\/span>Erl\u00e4uterung <\/span>[<\/span>63<\/span>]<\/span><\/a>.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n
Die \u201e<\/span>steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung<\/b><\/span>\u201c <\/span>ist<\/span> hingegen keine Voraussetzung f\u00fcr den Eintritt der Kaufpreisf\u00e4lligkeit (sondern nur f\u00fcr die nach Kaufpreiszahlung durchzuf\u00fchrende Eigentumsumschreibung auf den K\u00e4ufer). Hierbei handelt es sich um die Bescheinigung des Finanzamts <\/span>gg\u00fc<\/span>. dem Notar, dass der K\u00e4ufer die Grunderwerbsteuer f\u00fcr den Kauf beim Finanzamt bezahlt hat. Das Finanzamt sendet diese Bescheinigung dem Notar direkt selbst zu, sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt worde<\/span>n ist. Das Finanzamt wird vom Notar nach Beurkundung \u00fcber den Kaufvertragsabschluss informiert und sendet dem K\u00e4ufer dann (\u00fcblicherweise binnen 2-12 Wochen nach Wirksamkeit des Kaufvertrags) den Grunderwerbsteuerbescheid mit einmonatiger Zahlungsfrist zu. <\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“zweiundzwanzig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(22)\u00a0<\/b>Wie lange dauert es, bis der Notar die Kaufpreisf\u00e4lligkeitsvoraussetzungen bescheinigen kann, also die \u201eAmpel f\u00fcr sicheres Zahlen auf Gr\u00fcn\u201c steht?<\/b><\/span>\u00a0<\/b><\/span>(\u00a7 3 (3))<\/b><\/span><\/h2>\n
Beim Kauf von in <\/span>Berlin<\/u><\/span> belegenen Immobilien dauert dies bei einem Standardkaufvertrag im Regelfalle ca. 5-10 Wochen ab Beurkundung des Kaufvertrages<\/span> bzw<\/span>.<\/span> ab Eingang der Genehmigungen bei Beurkundung vollmachtlos vertretener Vertragsparteien<\/span> beim Notar<\/span>. <\/span>Befindet sich die Immobilie in einem anderen Bundesland, kann diese Zeitspanne \u2013 je nach Bundesland\/Grundbuchbezirk \u2013 unterschritten oder auch \u00fcberschritten werden. In manchen Grundbuchbezirken sind auch 3-4 Monate Bearbeitungszeit noch „normal“.<\/span> Lange Bearbeitungszeiten haben <\/span>i.d.R. <\/span>v.a. die Grundbuch\u00e4mter Potsdam und Leipzig.<\/span> Auch k\u00f6nnen verschiedene Besonderheiten Ihres konkreten Kaufvertrages bzw. der grundbuchlichen <\/span>Situation zu l\u00e4ngeren Zeitspannen f\u00fchren (z.B<\/span>. bei grundbuchlich vermerkten Vorkaufsrechten<\/span>). Sollte der Notar Ihnen Termine bzw. Zeitspannen benennen,<\/span>\u00a0<\/span>handelt es sich stets um unverbindliche Sch\u00e4tzungen anhand seiner Erfahrungen. <\/span>D<\/span>er Notar beantragt zwar<\/span>\u00a0<\/span>bei den zust\u00e4ndigen Stellen die Vornahme der notwendigen <\/span>Schritte<\/span>. <\/span>W<\/i><\/span>ann<\/i><\/span> die zust\u00e4ndigen Stellen (wie z<\/span>.<\/span>B<\/span>.<\/span> die Bank des Verk\u00e4ufers bzw. das Grundbuchamt bzw. die Gemeinde bzw. <\/span>bei <\/span>V<\/span>erk<\/span>auf von\u00a0<\/span>Wohnungseigentum<\/b><\/span>: <\/b><\/span>der Verwalter<\/span>) seinem jeweiligen Ersuchen nachkommen<\/span>, liegt nicht in seine<\/span>r Hand<\/span>. Der Notar kann die zust\u00e4ndigen Stellen auch jeweils allenfalls <\/span>nach gewissen zeitlichen Abst\u00e4nden schriftlich <\/span>erinnern, <\/span>er ist jedoch nicht zust\u00e4ndig <\/span>f\u00fcr die Erzwingung bei Verweigerung\/Verz\u00f6gerung<\/span>. <\/span>So liegt es <\/span>beispielsweise vielmehr in der rechtlichen Verantwortung des Verk\u00e4ufers gegen\u00fcber einem K\u00e4ufer, dass seine Bank dem Notar auf dessen Anforderung hin zeitnah notwendige L\u00f6schungsbewilligungen zur L\u00f6schung von Grundpfandrechten auch zukommen l\u00e4sst bzw. dass <\/span>(bei <\/span>V<\/span>erk<\/span>auf von<\/span> Wohnungseigentum<\/b><\/span>) der WEG-Verwalter dem Notar zeitnah eine etwa erforderliche Verwalterzustimmung und Nachweise seiner Verwaltereigenschaft<\/span> zukommen l\u00e4sst. Nur der Verk\u00e4ufer selbst hat insoweit jeweils rechtliche Einwirkungsm\u00f6glichkeiten gegen seine Bank\/WEG-Verwalter. <\/span>Anrufe <\/span>von<\/span> Notariat<\/span>en<\/span> etwa bei Grundbuch\u00e4mtern\/<\/span>\u00f6ffentlichen Beh\u00f6rden<\/span> innerhalb dieser regul\u00e4ren Vollzugszeiten <\/span>sind<\/span> regelm\u00e4\u00dfig <\/span>zwecklos<\/span>.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“vierundzwanzig“ _builder_version=“4.22.1″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(24)\u00a0<\/b>Rechte des Verk\u00e4ufers bei Nichtzahlung des Kaufpreises, \u00a7 <\/b><\/span>3 (3)<\/b><\/span><\/h2>\nDem Verk\u00e4ufer stehen <\/span>bei <\/span>Verzug mit der Kaufpreiszahlung <\/span>(neben der M\u00f6glichkeit der Kaufpreiseintreibung im Wege der Zwangsvollstreckung nach \u00a7 4 (1) \u2013 siehe dazu <\/span>Erl\u00e4uterung [27]<\/span><\/a> -) <\/span>nach den <\/span>gesetzlichen Vorschriften insbesondere folgende Rechte zu (die nachfolgenden Ausf\u00fchrungen dienen nur einem groben \u00dcberblick und machen eine Pr\u00fcfung im konkreten Einzelfall durch den Verk\u00e4ufer \u201eim Fall der F\u00e4lle\u201c nicht entbehrlich): <\/span><\/p>\n
Ersatz des Verz\u00f6gerungsschadens<\/b><\/span><\/p>\n
Der <\/span>K\u00e4ufer hat dem Verk\u00e4ufer s\u00e4mtlichen Schaden zu ersetzen, der ihm durch die verz\u00f6gerte Zahlung entstanden ist (z.B. Zinsschaden aufgrund nun verz\u00f6gerter R\u00fcckf\u00fchrung eines Verk\u00e4uferdarlehens aus dem Kaufpreis), mindestens aber <\/span>Verzugszinsen in der gesetzlich geregelten H\u00f6he<\/span>\u00a0<\/span>(unter Privatleuten: 5 % Zinsen p.a. \u00fcber dem jeweils wechselnden sog. Basiszinssatz \u2013 den jeweils aktuellen Basiszinssatz finden Sie auf der Internestseite der Deutschen Bundesbank)<\/span>, <\/span>\u00a7\u00a7 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, \u00a7 247 BGB<\/span>.<\/span><\/p>\n
R\u00fccktritt vom Kaufvertrag, sog. gro\u00dfer Schadensersatz<\/b><\/span><\/p>\n
Statt die Eintreibung des Kaufpreises mit<\/span> Hilfe des<\/span> Gerichtsvollzieher<\/span>s<\/span> durchzusetzen, kann ein Verk\u00e4ufer sich auch daf\u00fcr entscheiden (nach Ma\u00dfgabe der gesetzlichen Vorschriften, also in der Regel <\/span>v.a. <\/span>nach vorheriger angemessener Nachfristsetzu<\/span>ng) vom Kaufvertrag zur\u00fcckzutreten (\u00a7 323 BGB) und\/oder sog. gro\u00dfen Schadensersatz geltend zu machen (vgl. \u00a7\u00a7 280, 281 BGB). Dies kann dazu f\u00fchren, dass der K\u00e4ufer dem Verk\u00e4ufer s\u00e4mtlichen erlittenen Schaden, auch einen entgangenen Gewinn zu ersetzen hat. <\/span>Der Notar ist i.d.R. nicht empfangszust\u00e4ndig f\u00fcr R\u00fccktrittserkl\u00e4rungen, so dass Sie diese direkt dem anderen Vertragsbeteiligten zustellen m\u00fcssen.<\/span><\/p>\n
Wer hilft mir, wenn die andere Vertragspartei sich vertragswidrig verh\u00e4lt? Kann ich mich hierzu an den Notar wenden? <\/b><\/span><\/p>\n
Der Notar ist von Gesetzes wegen als Amtsperson <\/span>zur strengen Unparteilichkeit und zur Neutralit\u00e4t<\/b><\/span> verpflichtet. In diesem Sinne hat er auch den beurkundeten Vertrag zu vollziehen. Dieses Gebot nehmen wir selbstverst\u00e4ndlich ernst. <\/span>Dies beinhaltet u.a., dass <\/b><\/span>der Notar<\/b><\/span> weder dem Verk\u00e4ufer noch dem K\u00e4ufer nach erfolgter Beurkundung Auskunft\/Rat dazu geben darf, was <\/b><\/span>nun<\/b><\/span> zu tun ist bzw. welche rechtlichen M\u00f6glichkeiten bestehen, wenn die andere Seite ihren Pflichten nicht ordnungsgem\u00e4\u00df nachkommt.<\/b><\/span>\u00a0<\/span>Gleiches gilt f\u00fcr Fragen dazu, <\/span>ob sich die andere Seite in Verzug befindet oder <\/span>wie eine bestimmte Klausel im Kaufvertrag auszulegen\/zu verstehen sei, da Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer die Klausel unterschiedlich interpretieren. <\/span><\/p>\n
Die <\/span>strikte<\/span> gesetzliche <\/span>Neutralit\u00e4tsv<\/span>orgabe st\u00f6\u00dft bei manchen Parteien gelegentlich \u2013 aus Unkenntnis der strengen gesetzlichen Vorgaben – auf Unverst\u00e4ndnis (<\/span>\u201eDer Notar muss es doch <\/i><\/span>am besten wissen, er hat den Vertrag schlie\u00dflich entworfen\u201c<\/i><\/span> bzw. <\/span>\u201eIch will ja nur mal wissen, welche Rechte ich jetzt habe\u201c<\/i><\/span> etc.). Wenn die Parteien in Streit sind oder eine Partei ihren Pflichten nicht nachkommt, dann m\u00fcssen die Parteien dies selbst untereinander regeln <\/span>bzw. muss\/kann jede Partei dann erforderlichenfalls einen eigenen Rechtsanwalt beauftragen, der seine Interessen vertritt. Dieser Rechtsanwalt darf nach dem Gesetz niemand sein, der in unserer Kanzlei (der Kanzlei des beurkundenden Notars) besch\u00e4ftig ist. <\/span><\/p>\n
Jeder Partei sollte bei vertragswidrigem Verhalten der anderen Partei \u2013 wenn keine einvernehmliche L\u00f6sung mit der anderen Seite zu erzielen ist \u2013 <\/b><\/span>besser <\/b><\/span>einen Rechtsanwalt mandatieren<\/b><\/span>, zwecks Vermeidung von <\/b><\/span>kostspieligen <\/b><\/span>\u201eFormfehlern\u201c<\/b><\/span>. <\/b><\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“siebenundzwanzig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(27)\u00a0Wie funktioniert die Zwangsvollstreckung mit Hilfe der Vollstreckungsklausel im Kaufvertrag?\u00a0(\u00a7 4)<\/b><\/h2>\n
Normalerweise<\/b><\/i><\/span> (also ohne eine<\/span>\u00a0<\/span>notarielle Vollstreckungsunterwerfung) kann man Zwangsvollstreckungsma\u00dfnahmen gegen einen anderen erst einleiten, nachdem man ihn erfolgreich in einem Klageverfahren v<\/span>or Gericht verklagt und ein Urteil erstritten hat. Dies kann Monate\/Jahre dauern und kostenintensiv sein. Erst das so erstrittene Gerichtsurteil ist dann \u201eVollstreckungstitel\u201c, also die Voraussetzung daf\u00fcr, dass man die tats\u00e4chliche Zwangsvollstreckung \u2013 z<\/span>.<\/span>B<\/span>.<\/span>Kontopf\u00e4ndungen, Verh\u00e4ngung von staatlichen Zwangsgeldern, Haft etc. (mit Hilfe des Gerichtsvollziehers) betreiben kann. <\/span><\/p>\n
Die im Kaufvertrag enthaltene notarielle Vollstreckungsklausel erspart dem Verk\u00e4ufer diese Zeit und M\u00fche eines gerichtlichen Klageverfahrens. Bereits der notarielle Kaufvertrag selbst ist \u2013 \u00e4hnlich einem Gerichtsurteil \u2013 tauglicher \u201eVollstreckungstitel\u201c.<\/span><\/p>\n
Wenn der Kaufpreis nicht p\u00fcnktlich beim Verk\u00e4ufer eingehen sollte, dann kann der Verk\u00e4ufer vom Notar die Erteilung einer sog. <\/span>\u201evollstreckbaren Ausfertigung\u201c<\/b><\/span> des Kaufvertrages verlangen. Der Verk\u00e4ufer kann damit \u2013 <\/span>wie aus einem gerichtlichen Zahlungsurteil \u2013 alle nach dem Gesetz zul\u00e4ssigen Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten. Dazu wird sich der Verk\u00e4ufer dann allerdings i.d.R. an einen Rechtsanwalt wenden, der ihn bei der Einleitung dieser Ma\u00dfnahmen unterst\u00fctzt <\/span>(da der Notar nach dem Gesetz strikter Neutralit\u00e4t unterliegt, darf unsere Kanzlei Sie dann nicht beraten oder unterst\u00fctzen, <\/b><\/span>Vertiefendes Wissen zu <\/b><\/span>Erl\u00e4uterung [24]<\/span>)<\/span><\/a>.<\/b><\/span> Beispielsweise kann <\/span>Ihr<\/span> Rechtsanwalt dann \u00fcber einen staatlichen Gerichtsvollzieher Konten des K\u00e4ufers pf\u00e4nden lassen.<\/span><\/p>\n
Vollstreckbar sind neben dem Kaufpreis auch Verzugszinsen, die seit der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung des Kaufvertrags angefallen sind, und zwar in der in <\/span>\u00a7 288 Abs. 1 BGB<\/b><\/span> genannten H\u00f6he (5 % Zinsen p.a. \u00fcber dem jeweiligen sog. Basiszinssatz). Der jeweils g\u00fcltige Basiszinssatz (\u00a7 247 BGB) ist auf der Internetseite der Deutschen Bundesbank ver\u00f6ffentlicht. <\/span><\/p>\n
Wenn sich der Verk\u00e4ufer <\/span>wegen der Herausgabe der Immobilie<\/b><\/span> der Zwangsvollstreckung unterworfen hat, dann kann der K\u00e4ufer den Verk\u00e4ufer mit Hilfe des Gerichtsvollziehers aus der Immobilie entfernen lassen. <\/span><\/p>\n
Allerdings ben\u00f6tigt die Durchf\u00fchrung von Zwangsvollstreckungsma\u00dfnahmen Zeit, so dass ein Vollstreckungserfolg selten fr\u00fcher als nach 2-3 Monaten eintreten d\u00fcrfte.<\/span><\/p>\n
Was ist, wenn eine Vertragspartei zu Unrecht die Zwangsvollstreckung einleitet? <\/u><\/span><\/p>\n
Zu Unrecht eingeleitete Zwangsvollstreckungen aus Kaufvertr\u00e4gen kommen in der Praxis nur h\u00f6chst selten vor. W\u00fcrde aber<\/span> z.B. der Verk\u00e4ufer eine Kontopf\u00e4ndung einleiten, obwohl der volle Kaufpreis bezahlt ist, so k\u00f6nnte der K\u00e4ufer diese Vollstreckung sofort stoppen, indem er eine sog. Vollstreckungsgegenklage nebst Eilantrag erhebt. Der Verk\u00e4ufer w\u00fcrde sich dann dem K\u00e4ufer <\/span>gg\u00fc<\/span>. schadensersatzpflichtig machen und auch die Klagekosten zu tragen haben. <\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“achtundzwanzig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(28)\u00a0Mit dem Besitz (\u00a7 5) geht noch nicht zeitgleich das rechtliche Eigentum (\u00a7 8) auf den K\u00e4ufer \u00fcber. Was bedeutet das?\u00a0<\/i>(\u00a7 5 (1))<\/strong><\/h2>\n
Der Erwerb von Besitz (tats\u00e4chliche Sachherrschaft, in den H\u00e4nden-Halten der\u00a0Hausschl\u00fcssel) und von Eigentum erfolgen nicht zeitgleich. Das Eigentum geht erst ca. 2-12 Wochen nach Kaufpreiszahlung und Besitzerwerb auf den K\u00e4ufer \u00fcber. Grund f\u00fcr das zeitliche Auseinanderfallen ist, dass eine Besitzverschaffung<\/b> von den Parteien selbst sofort nach Kaufpreiszahlung vorgenommen werden kann, w\u00e4hrend das rechtliche Eigentum<\/b> gesetzlich erst mit Eigentumsumschreibung <\/b>auf den Namen des K\u00e4ufers im Grundbuch<\/b>\u00a0durch den Mitarbeiter des Grundbuchamtes (Rechtspfleger) erfolgt. Der Notar stellt zwar auch sogleich mit Kaufpreiszahlung (genauer: mit Kaufpreiseingangsbest\u00e4tigung durch den Verk\u00e4ufer und Nachweis der unbaren Kaufpreiszahlung, vgl. \u00a7 8) beim Grundbuchamt den entsprechenden Umschreibungsantrag, die Bearbeitungszeiten des Grundbuchamtes f\u00fchren aber zu einem\u00a0zeitlichen Auseinanderfallen von Besitz- und Eigentumserwerb.\u00a0\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n
Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer fingieren<\/b> jedoch durch \u00a7 5 (1) Satz 1 untereinander\u00a0<\/b>(hinsichtlich aller Rechte und Pflichten), dass der K\u00e4ufer bereits am \u00dcbergabetag sofort auch rechtlicher Eigent\u00fcmer geworden sei. Deshalb \u201ef\u00fchlt\u201c sich ein K\u00e4ufer bereits mit Besitzerwerb schon wie ein Eigent\u00fcmer und bemerkt regelm\u00e4\u00dfig keine Ver\u00e4nderungen mehr durch seinen sp\u00e4teren Eigentumserwerb (Grundbucheintragung). Lediglich nicht am Kaufvertrag beteiligte Dritte (z.B. \u00f6ffentliche Beh\u00f6rden, Finanzamt \u2013 Grundsteuerstelle -, Versicherungen) interessiert diese interne Abrede zwischen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer nicht, sie wenden sich wegen aller Belange der Immobilie immer nur an denjenigen, der im Grundbuch (noch) als Eigent\u00fcmer eingetragen ist, also an den rechtlichen Eigent\u00fcmer.\u00a0Auch ist der K\u00e4ufer erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch\u00a0auf sich in der Lage, die Immobilie an einen Dritten weiter zu \u00fcbertragen (die Verpflichtung dazu in einem Kaufvertrag kann er aber schon vorher eingehen).\u00a0<\/span><\/p>\n
Beispiel1:<\/i><\/b>\u00a0am 01. November sind Besitz, Verkehrssicherungspflichten etc. auf den K\u00e4ufer \u00fcbergegangen. Am 15. November bricht sich ein Fu\u00dfg\u00e4nger auf dem vereisten Gehweg vor der Immobilie ein Bein, weil niemand den Gehweg gestreut hat. Am 01. Dezember wird der K\u00e4ufer als Eigent\u00fcmer im Grundbuch eingetragen.\u00a0<\/span><\/i><\/p>\n
Der Fu\u00dfg\u00e4nger kann vom Verk\u00e4ufer Schadensersatz verlangen, weil immer der noch im Grundbuch eingetragene Eigent\u00fcmer im Verh\u00e4ltnis zu Dritten f\u00fcr die Verkehrssicherung verantwortlich ist. Die internen Abreden zwischen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer wirken sich nicht zu Lasten des Fu\u00dfg\u00e4ngers aus. Da sich Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer aber gem\u00e4\u00df Kaufvertrag untereinander so stellen, als w\u00e4re der K\u00e4ufer mit Besitz\u00fcbergang (1.11.) und damit am Schadenstag (15.11.) bereits rechtlicher Eigent\u00fcmer gewesen, hat der K\u00e4ufer dem Verk\u00e4ufer die Zahlung zu erstatten. \u00a0<\/i><\/p>\n
Beispiel2:<\/i><\/b>\u00a0Der K\u00e4ufer zahlt eine nach der Besitz\u00fcbergabe f\u00e4llig werdende Pr\u00e4mie der Wohngeb\u00e4udeversicherung nicht (obwohl er nach \u00a7 5 (1) dazu verpflichtet ist). Die Versicherungsgesellschaft wird Mahnungen jedoch noch so lange an den Verk\u00e4ufer senden, wie er im Grundbuch noch als Eigent\u00fcmer eingetragen ist. Der Verk\u00e4ufer muss dann die Mahnung an den K\u00e4ufer weiterleiten und ihn zum Ausgleich auffordern.<\/i><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“f\u00fcnfunddrei\u00dfig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(35)\u00a0\u201eErschlie\u00dfungs- und Anliegerbeitr\u00e4ge\u201c<\/span><\/strong><\/h2>\n
Die Gemei<\/span>nde darf Kosten f\u00fcr Herstellung und Erneuerung (nicht f\u00fcr Instandhaltung) von Stra\u00dfen, Wegen, Parkfl\u00e4chen und sonstigen \u00f6ffentlichen Anlagen sowie Kosten f\u00fcr Anschl\u00fcsse des Grundst\u00fccks an das \u00f6ffentliche Versorgungsnetz (Gas, Wasser, Strom, Kanalisation) a<\/span>uf die Eigent\u00fcmer der anliegenden Grundst\u00fccke anteilig umlegen. Dies erfasst Anschlusslegungen nur bis zur Grundst\u00fccksgrenze des privaten Grundst\u00fccks, also nicht bis zum Haus selbst. Auch bei voll erschlossenen Grundst\u00fccken k\u00f6nnen durch den Bau zus\u00e4tzliche<\/span>r Einrichtungen wie zus\u00e4tzlicher Stra\u00dfenbeleuchtung bzw. Geh-\/Radwegen oder durch Verbesserungen der Stra\u00dfe etc. solche Beitr\u00e4ge anfallen. Die Gemeinde darf solche Kosten zumindest teilweise und anteilig auf die Eigent\u00fcmer der Anliegergrundst\u00fccke umlegen. <\/span><\/p>\n
Nach dem Bau dauert es manchmal Jahre, bis die Gemeinde den Anliegereigent\u00fcmern entsprechen<\/span>de Kostenbescheide zustellt. Da die Gemeinde die Kosten aber immer von derjenigen Person verlangt, die im Zeitpunkt des Erlasses des Kostenbescheids Eigent\u00fcmer ist, ist eine interne Kostenverteilungsregelung zwischen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer im Kaufvertrag geb<\/span>oten. W\u00fcrde der Kaufvertrag keine Regelung dazu treffen, so w\u00e4re der Verk\u00e4ufer im Verh\u00e4ltnis zum K\u00e4ufer nach \u00a7 436 BGB voll f\u00fcr die Kosten verantwortlich, solange nur der \u201eerste Spatenstich\u201c solcher Umgestaltungsma\u00dfnahmen noch bis zum Beurkundungstermin st<\/span>attgefunden haben sollte (auch, wenn die Bauma\u00dfnahmen dann erst Jahre sp\u00e4ter fertig gestellt werden sollten). Interessengerecht d\u00fcrfte in den meisten F\u00e4llen unsere Regelung im Kaufvertrag sein, wonach der Verk\u00e4ufer f\u00fcr die Kosten (nur) entsprechend dem am <\/span>Beurkundungstage vorhandenen Bauzustand <\/span>(und zus\u00e4tzlich, soweit er bis zum \u00dcbergabetag Kostenbescheide erh\u00e4lt) <\/span>verantwortlich ist. <\/span><\/p>\n
Beispiel:<\/b><\/i><\/span> Am Beurkundungstag ist ein neu zu schaffender Radweg zu \u00bd fertig gestellt. Hier wird der K\u00e4ufer in einigen Jahren ein Kostenbescheid de<\/i><\/span>r Gemeinde erhalten, wonach er (neben den anderen Anliegern) anteilig f\u00fcr die Herstellung die Radwegeherstellungskosten in Anspruch genommen wird. Er kann nun aufgrund der Regelungen im Kaufvertrag vom Verk\u00e4ufer h\u00e4lftige Erstattung seiner Kosten verlangen.<\/i><\/span><\/p>\n
Selbstverst\u00e4ndlich k\u00f6nnen die Vertragsparten aber im Kaufvertrag auch davon abweichende Kostenverteilungsabreden treffen.<\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“sechsunddrei\u00dfig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(36)\u00a0<\/strong><\/b>Zu \u00fcbernehmende Belastungen, Rechtsm\u00e4ngel (\u00a7 6 (1))<\/b><\/span><\/h2>\n
Ob bzw. welche <\/span>grundbuchlichen Lasten<\/span> vom K\u00e4ufer \u00fcbernommen werden<\/span>, richtet sich nach dem konkreten Einzelfall. <\/span>Typischerweise werden keine Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs \u00fcbernommen, sondern eher in Abteilung II<\/span>\u00a0<\/span>(z. B. Geh- und Fahrrechte, die dem Eigent\u00fcmer eines <\/span>Hinterliegergrundst\u00fccks<\/span> erlauben, das Kaufgrundst\u00fcck zu \u00fcberqueren oder Dienstbarkeiten etwa f\u00fcr Energiever<\/span>sorgungsunternehmen, die diesem z. B. das Verlegen von Versorgungsleitungen gestatten). Bisweilen finden sich in Abt. II auch \u00fcber 100 Jahre alte Eintragungen, die oft zwar inhaltlich \u00fcberholt, aber dennoch nicht l\u00f6schbar und vom K\u00e4ufer zu \u00fcbernehmen sind.<\/span><\/p>\n
Immer zur \u00fcbernehmen sind Lasten, <\/span>an deren Bestellung der K\u00e4ufer <\/u><\/span>selbst <\/u><\/span>mitgewirkt hat<\/u><\/span>. <\/span>Dies betrifft <\/span>vom K\u00e4ufer selbst <\/span>f\u00fcr seine finanzierende Bank <\/span>vor Eigentums\u00fcbergang <\/span>zu bestellende <\/span>Finanzierungsgrundpfandrecht<\/span>e<\/span> (was ihm nach \u00a7 9 (1) vom Verk\u00e4ufer <\/span>erm\u00f6glicht<\/span> wird)<\/span>.<\/span><\/p>\n
Hinsichtlich <\/span>etwaiger <\/span>nicht im Grundbuch eingetragener Baulasten <\/span>und Dienstbarkeiten <\/span>versichert der Verk\u00e4ufer, dass <\/span>er keine Kenntnis <\/span>von solchen Lasten hat<\/span>, steht jedoch nicht f\u00fcr deren Nichtexistenz ein. <\/span><\/p>\n
Baulasten<\/u><\/span> sind nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern bei den Baubeh\u00f6rden im <\/span>sog. <\/span>Baulastenverzeichnis<\/span>. Der Notar sieht dieses nicht ein. Bei Bedarf k\u00f6nnen Verk\u00e4ufer bzw. K\u00e4ufer <\/span>(mit Vollmacht des Verk\u00e4ufers) <\/span>eine Einsicht <\/span>selbst beim <\/span>von ihnen zu ermittelnden <\/span>zust\u00e4ndigen Bauamt vor Beurkundung vornehmen<\/span> oder<\/span>\u00a0<\/span>sich <\/span>dort <\/span>telefonisch<\/span> Auskunft erteilen <\/span>lassen.<\/span>\u00a0<\/span>Eine Baulast ist <\/span>die<\/span> Verpflichtung eines Grundst\u00fcckseigent\u00fcmers gegen\u00fcber der Baubeh\u00f6rde,<\/span> bestimmte das Grundst\u00fcck betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n
B<\/i><\/span>espiel:<\/i><\/span>\u00a0<\/i><\/span>Der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer verpflichtet sich, <\/i><\/span>einen bestimmten grenznahen Bereich seines Grundst\u00fccks nicht zu bebauen, damit erforderliche Mindestabst\u00e4nde zwischen Geb\u00e4uden eingehalten werden k\u00f6nnen (Abstandsfl\u00e4chenbaulast).<\/i><\/span>\u00a0<\/i><\/span><\/p>\n
Nicht im Grundbuch eingetrage<\/u><\/span>ne <\/u><\/span>Dienstbarkeiten<\/u><\/span> sind h\u00f6chst selten<\/span> und <\/span>praktisch nicht in Erfahrung zu bringen<\/span>. <\/span>Es handelt sich u.a. <\/span>um sog. altrechtliche Dienstbarkeiten, die <\/span>bereits <\/span>vor dem Jahr 1900<\/span>, also vor Anlegung des Grundbuchs,<\/span>entstanden<\/span> und nicht in das Grundbuch \u00fcbernommen worden sind. <\/span>Das Vorkommen solcher Dienstbarkeiten<\/span> haben wir in unserer notariellen Praxis noch nicht <\/span>erlebt.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“f\u00fcnfundvierzig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ header_2_line_height=“1.7em“ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(45)\u00a0<\/strong>Belastungsvollmacht (\u00a7 9 (1))<\/b><\/h2>\n
Wirkt der Verk\u00e4ufer an der Grundpfandrechtsbeurkundung mit?<\/b><\/p>\n
Damit das Finanzierungsgrundpfandrecht des K\u00e4ufers im Grundbuch eingetragen werden kann, ist die Zustimmung des Verk\u00e4ufers als Noch-Eigent\u00fcmer erforderlich. Die Zustimmung erfolgt in der Weise, dass der Verk\u00e4ufer dem K\u00e4ufer in \u00a7 9 (1) die (Belastungs-)Vollmacht erteilt, solche Grundpfandrechte auch im Verk\u00e4ufernamen zu beurkunden. Diese Beurkundung (\u201eGrundpfandrechtsbestellung\u201c) erfolgt nach Beurkundung des Kaufvertrages (idealerweise direkt danach oder einige Tage sp\u00e4ter).\u00a0Ein Erscheinen des Verk\u00e4ufers zu dieser Beurkundung ist aufgrund der dem K\u00e4ufer erteilten Belastungsvollmacht nicht erforderlich (und nicht \u00fcblich). Vielmehr beurkundet der K\u00e4ufer die Grundpfandrechtsbestellung allein, und zwar in eigenem Namen sowie zugleich auch namens und in Vollmacht des Verk\u00e4ufers.\u00a0<\/span><\/p>\n
Wie sch\u00fctzt die sog. Sicherungsabrede den Verk\u00e4ufer?<\/b><\/p>\n
Die (in \u00a7 9 (1) kursiv<\/i> gedruckte) sog. Sicherungsabrede<\/b> sch\u00fctzt den Verk\u00e4ufer vor Risiken, die ansonsten damit verbunden sein k\u00f6nnten, dass er die Eintragung von K\u00e4ufer-Banken\u00a0(in der Sicherungsabrede werden die Banken \u201ePfandrechtsgl\u00e4ubiger\u201c<\/i> genannt) in \u201eseinem\u201c Grundbuch erm\u00f6glicht, bevor er den Kaufpreis erhalten hat. \u201e\u00dcbersetzt\u201c besagt diese Sicherungsabrede v.a., dass die K\u00e4ufer-Bank verpflichtet ist, das Grundpfandrecht wieder l\u00f6schen zu lassen, wenn der Verk\u00e4ufer (z.B. wegen Nichtzahlung des Kaufpreises) vom Kaufvertrag zur\u00fccktreten oder der Vertrag aus anderen Gr\u00fcnden nicht durchgef\u00fchrt werden sollte.\u00a0Sie besagt weiter, dass die K\u00e4ufer-Bank das Grundpfandrecht vor vollst\u00e4ndiger Kaufpreisgutschrift nicht \u201everwerten\u201c darf, also keine Zwangsversteigerung anberaumen darf.\u00a0<\/span><\/p>\n
\u201eZugriff\u201c auf die Immobilie erlangt die K\u00e4ufer-Bank \u2013 trotz Eintragung im Grundbuch – also erst nach vollst\u00e4ndigem Kaufpreiseingang. Dann bedarf es keines Schutzes des Verk\u00e4ufers mehr. Diese Sicherungsabrede wird in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde ebenfalls nochmal aufgenommen und vom Notar der K\u00e4ufer-Bank zuverl\u00e4ssig zur Kenntnis gebracht.\u00a0<\/span><\/p>\n
Wann zahlt die finanzierende Bank des K\u00e4ufers das Darlehen aus?<\/b><\/p>\n
Nach Beurkundung des Grundpfandrechts m\u00fcssen noch die Bearbeitungszeiten des Grundbuchamtes (i.d.R. ca. 2-4 Wochen) abgewartet werden, bis es auch tats\u00e4chlich im Grundbuch eingetragen und die Bank damit auszahlungsbereit ist. Der K\u00e4ufer sollte daher selbst\u00e4ndig daf\u00fcr sorgen, dass seine Bank dem Notar die sog. Grundschuldbestellungsunterlagen entsprechend rechtzeitig vor dem voraussichtlichen Kaufpreisf\u00e4lligkeitsdatum \u00fcbersendet und ein Beurkundungstermin stattfindet. Wird die Grundschuld nicht rechtzeitig beurkundet, kann der K\u00e4ufer den Notar (kostenpflichtig) damit beauftragen, f\u00fcr seine Bank eine sog. Notarbest\u00e4tigung<\/b> zu erstellen (diese macht ein Abwarten auf die Eintragung im Grundbuch entbehrlich und kann bereits ca. 3 Tage nach Grundschuldbeurkundung vom Notar erteilt werden). \u00a0\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“siebenundvierzig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ header_2_line_height=“1.7em“ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(47)\u00a0<\/strong>Wann erh\u00e4lt der K\u00e4ufer von wem welche Rechnungen? (\u00a7 10)<\/b><\/h2>\n
Der Notar <\/b>sendet dem K\u00e4ufer seine Rechnung f\u00fcr den Kaufvertrag i.d.R. wenige Tage nach dem Beurkundungstermin mit 2-w\u00f6chiger Zahlungsfrist zu (gleichzeitig mit\u00a0Versendung einer Abschrift des beurkundeten Kaufvertrages). Nach der Beurkundung eines Finanzierungsgrundpfandrechts durch den K\u00e4ufer stellt der Notar die daf\u00fcr anfallenden Geb\u00fchren ebenfalls wenige Tage danach in Rechnung. Rechnungen des Notars sind vollstreckbare Urkunden, die eine zwangsweise Durchsetzung des Zahlungsanspruchs auch ohne Gerichtsurteil erm\u00f6glichen.\u00a0<\/span><\/p>\n
Das Grundbuchamt <\/b>sendet dem K\u00e4ufer f\u00fcr jede Eintragung und L\u00f6schung im Grundbuch (Eintragung der Eigentumsvormerkung, Eigentumsumschreibung, L\u00f6schung der Eigentumsvormerkung) zeitversetzt gesonderte Rechnungen zu, i.d.R. fr\u00fchestens vier Wochen nach dem Beurkundungstermin. F\u00fcr die Erteilung des sog. Negativzeugnisses (Vertiefendes Wissen zu Erl\u00e4uterung [20]) sendet die zust\u00e4ndige Gemeinde<\/b> i.d.R. fr\u00fchestens 4 Wochen nach dem Beurkundungstermin eine Rechnung an den K\u00e4ufer.\u00a0Bei Verkauf von Wohnungseigentum<\/b> entf\u00e4llt die Rechnung f\u00fcr das Negativzeugnis, daf\u00fcr stellt aber i.d.R. der Wohnungseigentumsverwalter dem K\u00e4ufer eine Bearbeitungsgeb\u00fchr f\u00fcr Erledigung seiner Ver\u00e4u\u00dferungszustimmung (soweit erforderlich) in Rechnung.<\/p>\n
Das Finanzamt<\/b> sendet dem K\u00e4ufer i.d.R. 2-10 Wochen nach Wirksamkeit des Kaufvertrages den Grunderwerbsteuerbescheid zu, mit 1-monatiger Zahlungsfrist.<\/p>\n
Sollte der K\u00e4ufer einen Makler<\/b> beauftragt haben, so wird seine Rechnung i.d.R. unmittelbar nach Wirksamkeit des Kaufvertrages an den K\u00e4ufer (und ggf. auch an den Verk\u00e4ufer) versenden. Nach dem Gesetz (\u00a7 652 BGB) werden Provisionsanspr\u00fcche von Maklern mit Wirksamkeit des Kaufvertrages (also nicht erst mit Kaufpreisf\u00e4lligkeit) zur Zahlung f\u00e4llig, es sei denn, der K\u00e4ufer hat mit dem Makler Abweichendes vereinbart.\u00a0<\/span><\/p>\n
Wie hoch sind die Kosten bei Notar, Grundbuchamt, \u00f6ffentlichen Beh\u00f6rden und Finanzamt (Grunderwerbssteuer)?<\/b><\/p>\n
Die H\u00f6he der Kosten des Grundbuchamtes<\/b> (f\u00fcr Neueintragungen und L\u00f6schungen im Grundbuch, die im Rahmen der Durchf\u00fchrung eines Kaufvertrages erfolgen) und des Notars <\/b>sind deutschlandweit einheitlich gesetzlich zwingend festgelegt und nicht verhandelbar. Es gibt keine \u201ebilligen\u201c oder \u201eteuren\u201c Notare. Die H\u00f6he der Grunderwerbssteuer<\/b>richtet sich danach, in welchem Bundesland die Immobilie belegen ist (Bsp.: Berlin 6,0 % vom Kaufpreis, Brandenburg 6,5 %). Je h\u00f6her der Kaufpreis ist, desto niedriger sind prozentual gesehen die Kosten f\u00fcr Grundbuchamt und Notar. Je nach Kaufpreish\u00f6he liegen die Kosten des Notars und des Grundbuchamtes zusammen<\/b> insgesamt (sehr grobe \u201eDaumenregel\u201c) im Bereich zwischen ca. 0,9-1,4 % des Kaufpreises (ohne Grundschuldbestellung und ohne Abwicklung \u00fcber Notaranderkonto).<\/p>\n
Die nachfolgende Tabelle gibt Ihnen eine grobe \u00dcbersicht (die Angaben sind f\u00fcr Ihren konkreten Kaufvertrag nicht verbindlich) \u00fcber die mit steigender Kaufpreish\u00f6he ansteigenden Kosten, alle Angaben erfolgen in Euro:<\/p>\n
$\"Tabelle$ Die angegebenen Werte sind nicht verbindlich, sondern k\u00f6nnen in Ihrem konkreten Fall deutlich h\u00f6her oder niedriger ausfallen, zumal die H\u00f6he der Notarkosten nicht ausschlie\u00dflich von der Kaufpreish\u00f6he, sondern zus\u00e4tzlich von weiteren Parametern abh\u00e4ngt.\u00a0Die gesetzliche Kostenberechnung ist recht kompliziert. Aus Gr\u00fcnden der \u00dcbersichtlichkeit gibt die Tabelle einen groben Anhalt unter Verwendung von circa-Summen. Sie k\u00f6nnen sich jedoch die in Ihrem Fall anfallenden Kosten gerne von uns berechnen lassen.<\/p>\n
<\/p>\n
Wenn der K\u00e4ufer den Kaufpreis (teilweise) finanziert und f\u00fcr die finanzierende Bank eine Grundpfandrechtsbestellung\/Grundschuldbestellung\u00a0<\/b>erforderlich ist, so entstehen daf\u00fcr sowohl beim Notar\u00a0als auch beim Grundbuchamt zus\u00e4tzliche (in der Tabelle nicht enthaltene) Kosten, die zusammen insgesamt im Bereich von ca. 0,5-0,8 % vom Grundschuldnennbetrag liegen (sehr grobe Daumenregel).<\/p>\n
<\/p>\n
Die Geb\u00fchr\u00a0der Gemeinde f\u00fcr die Erteilung des im Rahmen des Kaufvertrags einzuholende sog. Negativzeugnis<\/b> betr\u00e4gti.d.R. ca.\u00a0\u20ac 100,00. (Nur das nach dem Baugesetzbuch stets auch einzuholende Negativzeugnis ist kostenpflichtig, die weiteren Negativzeugnisse nicht). Die vom K\u00e4ufer zu tragende Bearbeitungsgeb\u00fchr des Verwalters f\u00fcr die Erledigung seiner Ver\u00e4u\u00dferungszustimmung (soweit erforderlich) bei Verkauf von Wohnungseigentum<\/b> liegt i.d.R. zwischen 50 und 200 \u20ac.<\/p>\n
<\/p>\n
Makler <\/b>verlangen regelm\u00e4\u00dfig das orts\u00fcbliche Maklerhonorar (regional unterschiedlich, Berlin\/Brandenburg: 7,14 % vom Kaufpreis einschl. MwSt.), dies unterliegt aber nicht der Pr\u00fcfung des Notars, sondern nur den Abreden der Parteien mit dem Makler. Das Maklerhonorar ist in vielen F\u00e4llen gesetzlich zwingend von Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer je zur H\u00e4lfte zu zahlen (so beim Kauf eines Einfamilienhauses\/Wohnung durch einen nicht gewerblichen K\u00e4ufer).<\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“zweiundf\u00fcnfzig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ header_2_line_height=“1.7em“ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(52)\u00a0<\/strong>Vor weniger als 5 Jahren durchgef\u00fchrte massive Sanierungsleistungen oder Neubauerrichtung\u00a0(\u00a7\u00a011)<\/b><\/h2>\n
Unter einen solchen \u201eNeubau\u201c fallen auch Kernsanierungen (z.B. erstmaliger Dachgeschossausbau) oder so umfassende Sanierungen, die aufgrund der Vielzahl bzw. Art der Leistungen vom Gepr\u00e4ge her einer Kernsanierung nahekommen (Wertung im Einzelfall nach konkreter Kenntnis aller ausgef\u00fchrten Leistungen erforderlich). Nicht erfasst sind unter dieser Schwelle liegende blo\u00dfe Renovierungsleistungen<\/b>, wie sie \u00fcblicherweise etwa nach Auszug eines Mieters vorgenommen werden (malerm\u00e4\u00dfige Bearbeitungen, Parkettverlegung, neue Einbauk\u00fcche, Instandsetzungen der Fenster u. T\u00fcren, Strangsanierung der Elektroleitungen, neues Bad etc.).<\/p>\n
Falls ein solcher \u201eNeubau\u201c<\/b> vorliegt:<\/p>\n
\n
<\/span>muss eine Baubeschreibung, ggf. nebst Pl\u00e4nen mit in den Kaufvertrag aufgenommen werden.<\/b> Sollte eine solche nicht vorhanden sein, wird regelm\u00e4\u00dfig zumindest eine vereinfachende grobe Baubeschreibung vom Verk\u00e4ufer bzw. von dessen Architekten aufzustellen sein. Anderenfalls k\u00f6nnte der Kaufvertrag mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam sein.<\/li>\n
<\/span>
ist der in notariellen Standardkaufvertr\u00e4gen enthaltene Gew\u00e4hrleistungsausschluss f\u00fcr M\u00e4ngel (\u00a7 6 (2)) auch bei Verkauf unter Privatpersonen unwirksam<\/b>, mit der Folge, dass der Verk\u00e4ufer dem K\u00e4ufer bezogen auf die gesamte Immobilie (also auch bezogen auf die von Sanierungsleistungen unber\u00fchrt gebliebenen Bereiche) voll haftet. Der Verk\u00e4ufer haftet dem K\u00e4ufer dann nach den gesetzlichen Regeln des Werkvertragsrechts (\u00a7\u00a7 633ff. BGB) so, als h\u00e4tte er die Immobilie als Werkunternehmer (\u201eBaufirma\u201c) aufgrund Bauvertrags gerade erst f\u00fcr den K\u00e4ufer selbst erstellt, der Verk\u00e4ufer m\u00fcsste also Nachbesserungen bei M\u00e4ngeln durchf\u00fchren bzw. Schadensersatz bei M\u00e4ngeln leisten. Die Haftung betr\u00e4gt 5 Jahre, ab dem Zeitpunkt, ab dem der K\u00e4ufer die Werkleistungen gegen\u00fcber dem Verk\u00e4ufer als im Wesentlichen fertiggestellt abnimmt. Die 5-j\u00e4hrige Haftungszeitraum l\u00e4uft auch dann neu an, wenn der Verk\u00e4ufer selbst den Bau vor bspw. 2 Jahren bei seinem Bauunternehmen bereits abgenommen hatte.\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
Die Haftungssituation des Verk\u00e4ufers wird nicht dadurch verbessert, dass er dem K\u00e4ufer seine eigenen Anspr\u00fcche gegen seine Werkunternehmer\/Baufirmen abtritt; er w\u00fcrde dann gleichwohl weiterhin auch pers\u00f6nlich dem K\u00e4ufer 5 Jahre lang mit seinem eigenen Verm\u00f6gen f\u00fcr Mangelfreiheit haften.<\/b><\/p>\n
Ist \u00fcberhaupt ein Haftungsausschluss des Verk\u00e4ufers m\u00f6glich?<\/b><\/p>\n
Soll diese weitreichende Haftung des Verk\u00e4ufers vermieden werden, so erfordert dies nach der Rechtsprechung eine\u00a0besondere, auf den Einzelfall zugeschnittene individuelle Haftungsausschlussvereinbarung (Individualvereinbarung) unter\u00a0 besonderen, ausf\u00fchrlichen Belehrungen des K\u00e4ufers durch den Notar \u00fcber die weitreichenden Folgen eines solchen Haftungsverzichts. Lediglich erg\u00e4nzend dazu werden dann im Kaufvertrag regelm\u00e4\u00dfig die Anspr\u00fcche des Verk\u00e4ufers gegen seine Werkunternehmer (Baufirmen) an den K\u00e4ufer abgetreten.\u00a0<\/span><\/p>\n
Dem Verk\u00e4ufer dringend anzuraten, dem K\u00e4ufer rechtzeitig im Vorfeld der Kaufvertragsbeurkundung nachweislich alle den Bau betreffenden Unterlagen zukommen zu lassen, auch, wenn es sich u.U. um mehrere Aktenordner handelt (Bauvertr\u00e4ge, Pl\u00e4ne, Abnahmeprotokolle, etwaige Nachbesserungsverlangen etc.). Der K\u00e4ufer wiederum sollte diese Unterlagen gr\u00fcndlich pr\u00fcfen, auch, um die \u201eWerthaltigkeit\u201c der an ihn abgetretenen Anspr\u00fcche pr\u00fcfen zu k\u00f6nnen.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n
In Verbrauchervertr\u00e4gen (Vertiefendes\u00a0Wissen zu Erl\u00e4uterung [6])<\/a>, in denen der Verk\u00e4ufer eine Gesellschaft (bzw. ein sonstiger Unternehmer i.S.d. \u00a7 14 BGB) ist, kann die Haftung des Verk\u00e4ufers bei Neubauten \u00fcberhaupt nicht wirksam ausgeschlossen werden.<\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“siebenundf\u00fcnfzig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(57)\u00a0<\/strong>Muster einer\u00a0privatschriftlichen \u00c4nderungsvereinbarung<\/b><\/h2>\n
\u00c4nderungsvereinbarung<\/b><\/p>\n
Wir \u00e4ndern den Kaufvertrag vom \u2026\u2026\u2026 (UVZ-Nr. \u2026. \/ \u2026 des Notars \u2026.., Berlin) wie folgt ab:<\/p>\n
Entgegen den bisherigen Regelungen in \u00a7 5 Ziffer (1) Satz 1 vereinbaren wir, dass der\u00a0<\/i>\u00dcbergabetag<\/i><\/b>\u00a0bereits am \u2026\u2026\u2026\u2026.. eintritt, nicht jedoch vor Kaufpreisgutschrift.\u00a0<\/span><\/i><\/p>\n
Alle \u00fcbrigen Inhalte des Kaufvertrages bleiben unver\u00e4ndert.\u00a0<\/span><\/p>\n
<\/p>\n
(Ort, Datum) ……………………….., Unterschriften aller Parteien<\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“sechzig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(60)\u00a0<\/strong>Wie entsteht Wohnungseigentum? Welche Bedeutung haben die Begriffe \u201eTeilungserkl\u00e4rung\u201c, \u201cGemeinschaftsordnung\u201c, \u201eAufteilungspl\u00e4ne\u201c bzw. \u201eAbgeschlossenheitsbescheinigung\u201c?\u00a0(Teil II. \u00a7 1)<\/b><\/h2>\n
Eine Eigentumswohnung ist rechtlich entstanden und ver\u00e4u\u00dferbar (verkehrsf\u00e4hig), sobald f\u00fcr sie ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt vom Grundbuchamt angelegt worden ist. Aber wie ist der Werdegang dahin? (stark vereinfachende Darstellung)<\/b><\/p>\n
Zun\u00e4chst gibt es immer nur ein einziges Grundbuchblatt (eine Blattnummer) f\u00fcr das Gesamtgrundst\u00fcck nebst aufstehendem Mehrfamilienhaus und allen Wohnungen. Das Gesetz besagt, dass in einem Mehrfamilienhaus befindliche Wohnungen an sich nicht einzeln ver\u00e4u\u00dferbar sind, sondern nur das Gesamtgrundst\u00fcck zusammen mit dem gesamten Geb\u00e4ude und allen darin befindlichen Wohnungen (\u00a7 93 BGB) gemeinsam. Die einzelnen Wohnungen sind keine rechtlich selbst\u00e4ndig ver\u00e4u\u00dferbaren Immobilien, sie sind nicht \u201everkehrsf\u00e4hig\u201c, denn f\u00fcr sie existieren keine gesonderten Grundbuchbl\u00e4tter.\u00a0 Man spricht bei solchen Mehrfamilienh\u00e4usern auch von \u201eunaufgeteilten\u201c H\u00e4usern.<\/p>\n
Davon abweichend erm\u00f6glicht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)<\/b> die \u201eAufteilung\u201c in einzeln ver\u00e4u\u00dferbare, verkehrsf\u00e4hige Wohnungen (Wohnungseigentum), indem f\u00fcr jede Wohnung ein gesondertes Wohnungsgrundbuchblatt beim Grundbuchamt angelegt wird.<\/p>\n
Um dies zu erreichen, muss sich der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer vom Bauamt zun\u00e4chst bescheinigen lassen, dass alle Wohnungen im Mehrfamilienhaus jeweils \u201eabgeschlossen\u201c sind (sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung<\/b>), d.h. baulich von den anderen Wohnungen abgegrenzt sind (durch Decken, W\u00e4nde, abschlie\u00dfbare T\u00fcr etc.) und aufgrund Vorhandenseins von Bad\/WC etc. eine Haushaltsf\u00fchrung darin m\u00f6glich ist. Dieser Bescheinigung sind dann bauamtlich abgestempelte Architektenpl\u00e4ne beigef\u00fcgt die u.a. die Grundrisse aller im Haus befindlichen Wohnungen sowie Geb\u00e4udeansichten enthalten (sog. Aufteilungspl\u00e4ne<\/b>). In diesen Aufteilungspl\u00e4nen erkennt man die einzelnen unterschiedlichen Eigentumswohnungen daran, dass alle zu ihr geh\u00f6renden R\u00e4ume jeweils mit der gleichen umkreisten Nummer markiert sind, z.B. sind darin alle R\u00e4ume der Eigentumswohnung Nr. 1 mit einer umkreisten Nr. \u201e1\u201c, alle R\u00e4ume der Eigentumswohnung Nr. 2 mit einer umkreisten Nr. \u201e2\u201c gekennzeichnet usw.<\/p>\n
Mit dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungspl\u00e4nen geht der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer dann zum Notar und beurkundet eine sog. Teilungserkl\u00e4rung. <\/b>Der sog. \u201eteilende\u201c Eigent\u00fcmer bestimmt darin, dass das Grundst\u00fcck nebst Mehrfamilienhaus \u201eaufteilt\u201c werden soll in einzeln ver\u00e4u\u00dferbare Wohnungen und, dass das Grundbuchamt f\u00fcr jede einzelne Wohnung ein gesondertes Wohnungsgrundbuchblatt anlegen soll. Er verweist dazu auf die Aufteilungspl\u00e4ne, denn daraus ergibt sich, welche R\u00e4ume zu jeweils welcher Wohnung geh\u00f6ren. In der Teilungserkl\u00e4rung legt er auch durch eine sog. Miteigentumsliste\/Aufteilungsliste<\/b>\u00a0fest, mit welcher Wohnung jeweils wie viele Miteigentumsanteile am sog. Gemeinschaftseigentum<\/b> verbunden werden sollen. Dies betrifft Gemeinschaftsbereiche wie z.B. Grundst\u00fcck, Treppenhaus, Zentralheizung, Fassade etc. Regelm\u00e4\u00dfig orientiert sichdabei die Gr\u00f6\u00dfe der Miteigentumsanteile an dem Verh\u00e4ltnis der Wohnungsgr\u00f6\u00dfen untereinander. Abweichende Gestaltungen sind m\u00f6glich, aber selten.<\/p>\n
Zus\u00e4tzlich zur\u00a0Teilungsurkunde wird i.d.R. noch die sog. Gemeinschaftsordnung\u00a0<\/b>beurkundet (meist\u00a0sogar in der gleichen Urkunde, in der auch die Teilungserkl\u00e4rung enthalten ist, dann aber als gesonderter Teil\/Abschnitt). In der Gemeinschaftsordnung werden die Rechte und Pflichten aller Wohnungseigent\u00fcmer untereinander geregelt. Solche Regelungen enth\u00e4lt zwar auch bereits das Wohnungseigentumsgesetz (\u201eWEG\u201c)<\/b> selbst. In der Praxis werden diesegesetzlichen Regelungen jedoch fast immer durch eine Gemeinschaftsordnung erg\u00e4nzt bzw. in Teilbereichen vom Gesetz abweichend geregelt. W\u00e4hrend z.B. das Gesetz vorsieht, dass jeder Wohnungseigent\u00fcmer auf Eigent\u00fcmerversammlungen die gleichen Stimmrechte hat (sog. Kopfstimmrecht), sehen fast alle Gemeinschaftsordnungen vor, dass sich das Stimmrecht nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen der Wohnung und damit nach der Wohnungsgr\u00f6\u00dfe\u00a0und dem Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten richtet.\u00a0In der Gemeinschaftsordnung k\u00f6nnen auch an im Gemeinschaftseigentum stehende Fl\u00e4chen\/R\u00e4ume sog. Sondernutzungsrechte <\/b>begr\u00fcndet und einer Wohnung zugeordnet werden (z.B. Gartenfl\u00e4chen, Kellerabteile, Stellpl\u00e4tze). Dies bedeutet, dass\u00a0nur dem betreffenden Wohnungseigent\u00fcmer das Nutzungsrecht an diesen Fl\u00e4chen\/R\u00e4umen zusteht. Es unterscheidet sich in der Wirkung kaum von einem \u201eAlleineigentum\u201c (Wohnungseigentum) und kann auch isoliert (ohne Wohnung) ver\u00e4u\u00dfert werden, allerdings nur an andere Wohnungseigent\u00fcmer.<\/p>\n
Bei Beurkundung eines Wohnungskaufvertrages liegen dem Notar regelm\u00e4\u00dfig Teilungserkl\u00e4rung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungspl\u00e4ne etc. nicht vor und er hat diese auch nicht zu pr\u00fcfen. Er k\u00f6nnte diese Unterlagen auch gar nicht elektronisch abrufen, denn sie sind lediglich in \u201ePapierform\u201c beim jeweiligen Grundbuchamthinterlegt, die sog. Aufteilungspl\u00e4ne oftmals sogar in nicht ohne Weiters kopierf\u00e4higen Gro\u00dfformaten (DIN\u00a0A1\/DIN\u00a0A2).\u00a0Vielfach verf\u00fcgt der Wohnungseigentumsverwalter <\/b>(vgl. Erl\u00e4uterung [63])<\/a>\u00a0<\/b>\u00fcber Kopien dieser Unterlagen (oft nicht \u00fcber die Aufteilungspl\u00e4ne) und stellt sie bei Bedarf dem Verk\u00e4ufer zur Verf\u00fcgung. Ansonsten kann der Verk\u00e4ufer diese Unterlagen direkt vor Ort beim Grundbuchamt einsehen bzw. dem K\u00e4ufer entsprechende privatschriftliche Einsichtsvollmacht erteilen.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“dreiundsechzig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
(63)\u00a0<\/strong>Wie lange darf der Verwalter sich mit der Erteilung der Zustimmung und Vorlage seines Verwalternachweises gegen\u00fcber dem Notar Zeit lassen?\u00a0(Teil II. \u00a7 1 (2))<\/b><\/h2>\n
Der Verwalter ist verpflichtet, dem Notar Zustimmung inklusive seines Verwalternachweises<\/b> gem. \u00a7 26 Abs. 3 WEG\u00a0jeweils in beglaubigter Form unverz\u00fcglich (i.d.R ca. binnen 2-4 Wochen) zu erteilen (sog. Bringschuld), nachdem ihm alle Informationen vorliegen, derer er f\u00fcr die Zustimmungsentscheidung bedarf. Ansonsten haftet er dem Verk\u00e4ufer (nicht\u00a0dem K\u00e4ufer) auf den dadurch bei ihm eintretenden Verz\u00f6gerungsschaden\u00a0(z.B. Zinsschaden wegen\u00a0deshalb verz\u00f6gerter Kaufpreiszahlung).\u00a0Verwalter sind verpflichtet, im Vorfeld vorsorglich daf\u00fcr Sorge zu tragen, dass sie grundbuchtaugliche (!) Verwalternachweise\u00a0unverz\u00fcglich vorlegen k\u00f6nnen (vgl. u.a. Richter am Kammergericht Dr. Oliver Elzer, \u201ePflichten und Rechte eines Verwalters bei einer Ver\u00e4u\u00dferungszustimmung nach \u00a7 12 WEG\u201c; OLG D\u00fcsseldorf\u00a0ZNotP 2004, 201; Gutachten des Deutschen Notarinstituts Nr. 101695).<\/p>\n
Manche Verwalter verweisen darauf, dass Sie es vers\u00e4umt haben, eine (beglaubigte) Kopie des Verwalterbestellungsbeschlusses anfertigen zu lassen und ihr einziges Original beim Grundbuchamt selbst hinterlegt sei. Ein Verweis auf eine Hinterlegung beim Grundbuchamt gen\u00fcgt nicht, denn der Verwalter hat die Pflicht, bei jeder Ver\u00e4u\u00dferung den Nachweis in gleicher Form auch direkt gegen\u00fcber dem Notar durch Zusendung an ihn zu f\u00fchren.\u00a0<\/b>Professionelle Verwalter kennen diese Pflicht und halten beglaubigte Verwalternachweise vorr\u00e4tig bzw. f\u00fcgen eine beglaubigte Ablichtung sogleich stets ihrer Verwalterzustimmung anbei.\u00a0<\/b>Hat der Verwalter die Vorhaltung eigener beglaubigter Kopien pflichtwidrig verabs\u00e4umt, muss der Verwalter (!) dann allerdings sp\u00e4testens anl\u00e4sslich der Ver\u00e4u\u00dferung unverz\u00fcglich die fehlende Unterlage durch Fahrt zum Grundbuchamt oder \u00fcber den damaligen Notar (bei dem er seinen Verwalternachweis hat beglaubigen) beschaffen und dem kaufvertragsbeurkundenden Notar zusenden.\u00a0Es ist manchmal f\u00fcr Kaufvertragsparteien schwer nachzuvollziehen, wenn vereinzelt Verwalter\u00a0den damit verbundenen Aufwand scheuen bzw. sich Zeit lassen.<\/p>\n
Verweigert der Verwalter die Vorlage seines Verwalternachweises weil er (zu Unrecht) meint, es reiche, dass er ihn beim Grundbuchamt hinterlegt habe, dann kann\u00a0der Verk\u00e4ufer (oder der K\u00e4ufer mit privatschriftlicher Vollmacht des Verk\u00e4ufers) notfalls\u00a0selbst zum Grundbuchamt fahren und Kopien anfertigen oder \u2013 ggf. mit Hilfe eines Rechtsanwalts\u00a0(dies darf niemand aus unserer Kanzlei sein)\u00a0\u2013\u00a0auf den Verwalter einwirken. Der kaufvertragsbeurkundende Notar selbst f\u00e4hrt nicht zu den Grundbuch\u00e4mtern, um nach dort m\u00f6glicherweise hinterlegten Verwalternachweisen zu recherchieren.\u00a0Die Beschaffung von dort ist Aufgabe des Verwalters bzw. allenfalls hilfsweise des Verk\u00e4ufers.\u00a0Verwalternachweise sind f\u00fcr Notare auch nicht elektronisch beim Grundbuchamt einsehbar.<\/p>\n
zur\u00fcck zur Textstelle<\/a><\/p>\n[\/et_pb_text][et_pb_text module_id=“dreiundsechzig“ _builder_version=“4.20.2″ _module_preset=“c287e5f1-4e53-464d-9470-aa914c415f23″ custom_margin=“||20px||false|false“ custom_padding=“30px|30px|30px|30px|true|false“ global_colors_info=“{}“]\n
\u00a9 Dr. Patrick Hollmann. Das Werk einschlie\u00dflich aller seiner Teile ist urheberrechtlich gesch\u00fctzt. Jede Verwertung au\u00dferhalb der engen Grenzen des Urhebergesetztes ist ohne Zustimmung des Autors unzul\u00e4ssig und strafbar. Das gilt insbesondere f\u00fcr Vervielf\u00e4ltigungen, \u00dcbersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.<\/i><\/p>\n[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section][et_pb_section fb_built=“1″ admin_label=“Footer“ module_class=“protectedcontent“ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“e1c023f0-f382-46d4-afbe-a5e9c2a30476″ background_color=“#4a4a49″ custom_padding=“17px||0||false|false“ global_module=“236″ locked=“off“ collapsed=“on“ global_colors_info=“{}“][et_pb_row column_structure=“1_3,1_3,1_3″ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“default“ global_colors_info=“{}“][et_pb_column type=“1_3″ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“default“ custom_padding=“|||“ global_colors_info=“{}“ custom_padding__hover=“|||“][et_pb_text admin_label=“Text“ _builder_version=“4.16″ _module_preset=“06110d05-2ee6-422a-9c19-48df2dafafe8″ text_text_color=“#ffffff“ header_font=“||||||||“ header_6_font=“|600|||||||“ header_6_text_align=“left“ header_6_text_color=“#ffffff“ border_style_all=“none“ border_width_bottom=“1px“ border_color_bottom=“#65beec“ border_style_bottom=“solid“ global_colors_info=“{}“ link_text_color__hover_enabled=“on“]\n
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Gesellschaftsrecht<\/a>
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CHT Rechtsanw\u00e4lte GbR
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