Zur Beurkundung bringen Sie bitte einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Wenn Sie kein EU-Bürger oder kein Angehöriger eines Staates sind, der dem Europäischen Wirtschaftsraum (neben den EU-Ländern Island, Liechtenstein und Norwegen) angehört, legen Sie vor der Beurkundung bitte einen gültigen Reisepass vor. Nach dem Geldwäschegesetz sind wir gehalten, die Beteiligten der Beurkundung zu identifizieren. Bitte teilen Sie vor, spätestens jedoch während des Beurkundungstermins Ihre sogenannte Steueridentifikationsnummer oder (wenn Sie eine juristische Person, Handelsgesellschaft, Freiberufler oder Einzelunternehmen sind) Ihre „Wirtschafts-Identifikationsnummer“ nebst Geschäftssitz mit. Wir sind verpflichtet, diese Angaben an die Grunderwerbssteuerstelle des Finanzamtes zu übermitteln.

• Stets mit dem Grundstück mitverkauft sind alle mit dem Grundstück oder dem Gebäude fest verbundenen Sachen (die auf dem Grundstück stehenden Gebäude, Zentralheizungsanlage, Einbauküche, Markisen, Bodenbeläge, sanitäre Einrichtungen, Carport/Fertiggarage, Herd, Jalousien, Holzfertighaus, wenn es zumindest aufgrund seines hohen Eigengewichts auf dem Fundament ruht).
• „Zubehör“ gilt ebenfalls als mitverkauft (soweit nicht im Kaufvertrag einzelne Zubehörteile ausdrücklich ausgenommen werden). Beispiele für Zubehör: Sauna, vorhandene Ölvorräte zum Heizen, locker befestigte Parabolantennen.
• Sonstige bewegliche Gegenstände sind nicht mitverkauft, es sei denn, dies wird im Kaufvertrag ausdrücklich anders geregelt. Nicht mitverkauft sind also im Zweifel Gartenmöbel und -geräte, Sandkasten und Schaukel, Lampen, Möbel.
• Wird im Kaufvertrag formuliert, dass vom Kaufpreis ein bestimmter Betrag auf Zubehör oder bewegliche Gegenstände entfällt, dann unterliegt dieser Betrag in der Regel nicht der Grunderwerbsteuer, so dass auf diesen gesondert ausgewiesenen Betrag Grunderwerbsteuer gespart werden kann. Sollten Sie eine solche detaillierte Auflistung aus Gründen der Steuerersparnis wünschen, dann übersenden Sie uns bitte rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin per E-Mail eine Liste, welche Zubehörteile/beweglichen Gegenstände gesondert aufgeführt werden sollen (z. B. „Gartengeräte, Restheizöl im Tank, Küchenmöbel“) und welcher Kaufpreisteil auf diese Gegenstände insgesamt entfallen soll. Wenn auf diese Gegenstände insgesamt nicht mehr als 5 – 10 % des Kaufpreises entfällt, steigt die Chance der Anerkennung durch das Finanzamt. Bitte beachten Sie, dass in der Liste keine „Gegenstände“ aufgeführt werden dürfen, die fest mit dem Gebäude verbunden sind (siehe oben).
• Ohne vorherige Rücksprache mit Ihrer finanzierenden Bank sollten Sie keinen gesonderten Kaufpreis für bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag ausweisen. Oftmals akzeptiert dies die finanzierende Bank nicht. Ob eine steuerliche Anerkennung im konkreten Fall Erfolg verspricht, klären Sie am besten vor der Beurkundung mit Ihrem Steuerberater. Der Notar wird keine steuerliche Beratung vornehmen.

Erst nachdem sichergestellt ist, dass Sie im Fall einer Zahlung an den Verkäufer tatsächlich auch vertragsgemäß (v.a. ohne etwaige noch im Grundbuch eingetragene und von Ihnen nicht zu übernehmende Belastungen wie Grundschulden o.ä.) das Eigentum am Grundstück erwerben werden, versenden wir an Sie eine sog. Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Nach Erhalt dieser schriftlichen Mitteilung können Sie den Kaufpreis auf das/die dort angegebene(n) Konto/Konten des Verkäufers und/oder noch im Grundbuch eingetragener Banken überweisen. Vor Erhalt dieser Kaufpreisfälligkeitsmitteilung müssen und sollten Sie den Kaufpreis nicht überweisen. Wie viel Zeit Sie sich mit der Zahlung des Kaufpreises noch lassen können, nachdem Sie unsere Fälligkeitsmitteilung erhalten haben, ergibt sich aus dem Kaufvertrag.

Um dem Käufer die Zahlung des Kaufpreises zu ermöglichen, wird in der Regel direkt im Kaufvertrag vorgesehen, dass der Verkäufer mit einer vorzeitigen Beleihung des Objekts zum Zwecke der Einräumung einer Grundschuld für die finanzierende Bank einverstanden ist und dem Käufer im Kaufvertrag eine Vollmacht erteilt. Dies ist das in der Praxis bewährte Verfahren und beinhaltet durch entsprechende notarielle Vertragsgestaltung für keinen Vertragsteil erhöhte Risiken. Die Bank wird dem Käufer ein Grundschuldbestellungsformular übergeben, welches der Käufer bitte an uns weiterleitet. Gleichzeitig kann der Käufer dann einen weiteren Beurkundungstermin für die notarielle Bestellung der Grundschuld mit unseren Notarfachangestellten abstimmen.

Der Verkäufer haftet in der Regel nicht für Sachmängel des Objekts, sondern übernimmt für den Zustand des Grundstücks sowie der darauf stehenden „Alt“-Gebäude regelmäßig keine Gewähr. Dies entspricht ganz üblicher Vertragspraxis und stellt keine sachwidrige Benachteiligung des Käufers dar. Etwas anderes gilt insoweit, als die Parteien ausdrücklich eine bestimmte Beschaffenheit des Kaufobjekts vereinbaren oder der Verkäufer entsprechende Garantien abgibt oder aber der Verkäufer einen erheblichen Mangel kennt und arglistig verschweigt. In diesen Fällen haftet der Verkäufer stets für den aufgetretenen Sachmangel.

Die Vertragskosten trägt üblicherweise der Käufer.

Der Verkäufer trägt in der Regel lediglich die für alle eventuell zu löschenden Belastungen (z. B. Grundschulden, Hypotheken) entstehenden Notar- und Gerichtskosten sowie ggf. anfallende Bankbearbeitungsgebühren.

Erscheint ein Verkäufer oder Käufer nicht persönlich zum Beurkundungstermin, sondern lässt er hier einen Vertreter für sich auftreten, so trägt die im Beurkundungstermin nicht persönlich anwesende Partei in der Regel die dadurch entstehenden Mehrkosten (ausgelöst durch eine dann später notwendig werdende notarielle Nachgenehmigung des Kaufvertrages).

Die Höhe der Kosten des Grundbuchamtes (für Neueintragungen und Löschungen im Grundbuch, die im Rahmen der Durchführung eines Kaufvertrages erfolgen) und des Notars sind deutschlandweit einheitlich im GNotKG (Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare) gesetzlich zwingend festgelegt und nicht  verhandelbar. Die Höhe der Grunderwerbssteuer richtet sich danach, in welchem Bundesland die Immobilie belegen ist (Bsp.: Berlin 6,0 % vom Kaufpreis). Je höher der Kaufpreis ist, desto niedriger sind prozentual gesehen die Kosten für Grundbuchamt und Notar. Je nach Kaufpreishöhe liegen die Kosten des Notars und des Grundbuchamtes zusammen insgesamt (sehr grobe „Daumenregel“) im Bereich zwischen ca. 0,9 – 1,4 % des Kaufpreises (ohne Grundschuldbestellung und ohne Abwicklung über Notaranderkonto).

Die nachfolgende Tabelle gibt Ihnen eine grobe Übersicht (die Angaben sind für Ihren konkreten Kaufvertrag nicht verbindlich) über die mit steigender Kaufpreishöhe ansteigenden Kosten, alle Angaben erfolgen in Euro:

Die angegebenen Werte sind nicht verbindlich, sondern können in Ihrem konkreten Fall deutlich höher oder niedriger ausfallen, zumal die Höhe der Notarkosten nicht ausschließlich von der Kaufpreishöhe, sondern zusätzlich von weiteren Parametern abhängen kann. Aus Gründen der Übersichtlichkeit gibt die Tabelle nur einen ganz groben Anhalt unter Verwendung von Circa-Summen. Sie können sich jedoch die in Ihrem Fall anfallenden Kosten gerne von uns berechnen lassen.

Wenn der Käufer den Kaufpreis (teilweise) finanziert und für die finanzierende Bank eine Grundschuldbestellung erforderlich ist, so entstehen dafür sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt zusätzliche (in der Tabelle nicht enthaltene) Kosten, die zusammen insgesamt im Bereich von ca. 0,5 – 0,8 % vom Grundschuld-Nennbetrag liegen (sehr grobe „Daumenregel“)

(grobe zeitliche Schätzwerte, die in Ihrem Fall unter Umständen deutlich überschritten werden können)

Start: Notarielle Kaufvertragsbeurkundung

1 Woche nach Beurkundung

Versendung des Kaufvertrages und Auflassungsvormerkung:

Käufer und Verkäufer erhalten wenige Tage nach dem notariellen Beurkundungstermin jeweils eine beglaubigte Abschrift ihres Kaufvertrages. Wir beantragen beim Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch für den Käufer. Mit Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (öffentliches Register), ist für jedermann ersichtlich, dass der Käufer ein „Anrecht“ auf den Eigentumserwerb des Grundstücks erlangt  hat. Die Auflassungsvormerkung sperrt das Grundbuch für Eintragungen zu Lasten des Käufers, die er nicht selbst (mit) veranlasst hat.

2 Wochen nach Beurkundung

Grundschuldbestellung:

Wenn der Käufer den Kaufpreis (teilweise) durch einen Kredit finanziert, dann kann er jederzeit ab Beurkundung des Kaufvertrages einen Notartermin vereinbaren, um die für die Ausreichung des Kredits erforderliche notarielle Grundschuldbestellung vornehmen zu lassen. Hierzu muss der Käufer dem Notar mindestens einen Werktag vorher das entsprechende Grundschuldbestellungsformular seiner finanzierenden Bank übermitteln. Im Idealfall übersendet der Käufer uns das Grundschuldbestellungsformular bereits rechtzeitig vor Beurkundung des Kaufvertrags zu, denn dann kann die notarielle Grundschuldbestellung ohne Erfordernis eines gesonderten Termins sogleich im Anschluss an die Kaufvertragsbeurkundung vorgenommen werden.

4 – 9 Wochen nach Beurkundung

Grunderwerbssteuerbescheid:

Der Käufer erhält in der Regel binnen 4–9 Wochen nach Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrages einen Grunderwerbsteuerbescheid des zuständigen Finanzamtes. Er sollte die Grunderwerbsteuer im eigenen Interesse zeitnah bezahlen, da erst danach die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt wird, die zur Eigentumsumschreibung erforderlich ist.

4 – 10 Wochen nach Beurkundung

Versendung der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung:

Erst nachdem der Notar dem Käufer garantieren kann, dass er im Falle einer Zahlung des Kaufpreises auch tatsächlich vertragsgemäß das Eigentum erhalten wird, versendet der Notar/die Notarin die sogenannte Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer (und eine Abschrift an den Verkäufer). Der Notar kann eine vertragsgemäße Eigentumsumschreibung nicht garantieren, bevor die Eintragung einer Auflassungsvormerkung an vereinbarter Rangstelle sichergestellt ist und ihm alle zur vertragsgemäßen Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen vorliegen (z. B. die Löschungsbewilligungen für alle noch im Grundbuch eingetragenen und nicht vom Käufer zu übernehmender Belastungen; beim Wohnungsverkauf die ggf. erforderliche Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft; beim Grundstückskaufvertrag das Negativattest der Gemeinde, wonach diese nicht von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen wird etc.).

Sobald der Käufer die schriftliche Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars erhalten hat, kann er jederzeit gefahrlos den Kaufpreis bezahlen. Wann er spätestens zahlen muss, ergibt sich aus dem Kaufvertrag. Der Notar weist den Käufer in der schriftlichen Kaufpreisfälligkeitsmitteilung ausdrücklich darauf hin, falls der Käufer nicht den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer, sondern etwa einen Teil des Kaufpreises an die noch im Grundbuch eingetragene „Verkäuferbank“ und den Rest auf das vom Verkäufer angegebene Konto zu zahlen hat. Alle Einzelheiten (auch die maßgebenden Kontoverbindungen) ergeben sich für den Käufer aus der schriftlichen Kaufpreisfälligkeitsmitteilung.

6 – 12 Wochen nach Beurkundung

Übergang von Lasten und Nutzen:

Mit vollständiger Kaufpreiszahlung wird der Käufer bereits zum „gefühlten Eigentümer“, denn ab diesem Zeitpunkt gehen Besitz, Nutzen, Lasten sowie die Verkehrssicherungspflichten auf ihn über, sofern im Kaufvertrag nichts Gegenteiliges vereinbart wurde.

Antrag auf Umschreibung des Eigentums im Grundbuch:

Nach der Bestätigung des vollständigen Kaufpreiseingangs durch den Verkäufer reichen wir den Antrag auf Umschreibung des Eigentums auf den Käufer beim Grundbuchamt ein.

5 – 12 Monate nach Beurkundung

Übergang des Eigentums:

Der Käufer wird im Grundbuch (öffentliches Register) als neuer Grundstückseigentümer eingetragen. Verkäufer und Käufer erhalten vom Notar eine schriftliche Eintragungsnachricht darüber übersandt. Mit der Eigentumsumschreibung geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über. Verkäufer oder Käufer müssen die Gebäudeversicherung schriftlich unverzüglich nach Eigentumsumschreibung über den Eigentumsübergang unterrichten. Der Käufer hat das Recht, die Gebäudeversicherung binnen eines Monats nach erfolgter Eigentumsumschreibung zu kündigen und zwar – nach seiner Wahl – mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode.

Anzeige bei der Grundsteuerstelle:

Der Käufer ist verpflichtet, innerhalb von drei Monaten nach erfolgter Eigentumsumschreibung den Eigentumswechsel dem Finanzamt (Grundsteuerstelle) anzuzeigen.