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Notarieller Mustergrundstückskaufvertrag mit Erläuterungen

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CHT Rechtsanwälte GbR – Potsdamer Straße 58 – 10785 Berlin

Teil I. MUSTERKAUFVERTRAG

Bei Verkauf von Wohnungseigentum (Eigentumswohnung etc.) bzw. Teileigentum gelten ergänzend zu diesem Musterkaufvertrag (Teil I.) unsere Erläuterungen in Teil II.: Ergänzende Hinweise bei Kaufverträgen über Wohnungseigentum (v.a. Eigentumswohnung) bzw. Teileigentum.

 

 Vor mir, dem unterzeichnenden Notar

Dr. Patrick Hollmann

mit dem Amtssitz in Berlin,

Potsdamer Straße 58, 10785 Berlin,

 

  1. Herr …

– der Erschienene zu 1. im Folgenden auch der „Verkäufer“ genannt -,

  1. Frau …

– die Erschienene zu 2. im Folgenden auch „Käufer“ genannt -,

Auf Befragen erklärten die Beteiligten, dass weder der Notar noch einer der in seiner Sozietät tätigen Anwälte in der zu beurkundenden Angelegenheit für eine der Parteien anwaltlich tätig ist bzw. war. Sie erklärten weiter (jeder Beteiligte für sich und für die gegebenenfalls von ihm vertretene(n) Partei(en)), dass es sich bei den Beteiligten und wirtschaftlich Berechtigten jeweils um keine politisch exponierte Person, deren Familienmitglied oder eine ihr bekanntermaßen nahestehende Person i.S.d.

handelt sowie, dass die Vertragsparteien jeweils wirtschaftlich auf eigene Rechnung handeln.

Die Erschienenen – handelnd wie vorstehend angegeben – baten um Beurkundung eines

K a u f v e r t r a g e s

folgenden Inhalts:

(1) Der Verkäufer ist Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts  von

Blatt

eingetragenen Grundstücks:

Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus bebaut.

Das vorgenannte Grundstück wird nachstehend nur noch als „Kaufgegenstand“ bezeichnet.

(2) Das Grundbuch ist wie folgt belastet:

Der Notar hat das elektronische Grundbuch am … einsehen lassen und die Eintragungen erörtert. (wird aktuell vor der Beurkundung eingesehen)

§ 2 Verkauf

und in dem in § 3 genannten Kaufpreis mit enthalten sind diejenigen beweglichen Gegenstände, die in der diesem Kaufvertrag beigefügten Anlage 1 aufgeführt sind, der Notar verlas die Anlage 1, die Erschienenen verwiesen darauf und genehmigten sie.

Die Parteien sind sich einig, dass das Eigentum an diesen Gegenständen mit Zahlung des geschuldeten Kaufpreises auf den Käufer übergeht.

(1) Der Kaufpreis beträgt

sobald die nachstehenden Voraussetzungen eingetreten sind:

ist eingetragen, und zwar im Rang allenfalls nach den in § 1 Ziffer (2) genannten sowie etwaigen sonstigen Belastungen, an deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat.

Ihre Verwendung darf allenfalls von Zahlungsauflagen abhängig sein, für die der Kaufpreis ausreicht.

Notar und Käufer haben die Berechtigung der geforderten Ablösebeträge nicht zu prüfen. Der Restbetrag vom Kaufpreis ist auf folgendes, vom Verkäufer angegebene Konto zu überweisen:

Kontoinhaber:

IBAN: ………………………………………………………………………………………..

(1) Der Käufer unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises nebst Verzugszinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB hieraus ab dem Datum der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Gegebenenfalls: Der Verkäufer unterwirft sich wegen seiner Verpflichtung zur Räumung und Verschaffung des Besitzes am Kaufgegenstand der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.

(2) Auf Antrag kann dem jeweiligen Berechtigten ohne weitere Nachweise vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden.

(3) Mehrere Beteiligte, die zu derselben Leistung verpflichtet sind, schulden und haften – auch im Rahmen der Vollstreckungsunterwerfung – als Gesamtschuldner.

§ 5 Übergabe, Erschließungskosten

gehen vom auf die Kaufpreisgutschrift folgenden Kalendertag (auch, wenn Wochenende / Feiertag) an, gegebenenfalls: frühestens aber vom …an, auf den Käufer über (nachstehend „Übergabetag“).

und geräumt von nicht mit verkauften Gegenständen zu übergeben.

trägt der Verkäufer, soweit solche Maßnahmen bis heute ausgeführt worden sind oder er für solche Beiträge bis zum Übergabetag einen Kostenbescheid erhalten hat; im Übrigen trägt diese der Käufer.

§ 6 Rechts- und Sachmängel

Er garantiert jedoch, dass ihm solche sowie unerledigte behördliche Auflagen nicht bekannt sind. Der Käufer übernimmt keine derzeit im Grundbuch eingetragenen Belastungen, mit Ausnahme der in Abteilung II lfd. Nrn. ………. eingetragenen Belastungen. Die Parteien bewilligen und beantragen die Löschung aller, auch etwaiger künftiger vom Käufer nicht übernommener grundbuchlicher Belastungen.

Den Kaufgegenstand betreffende Beschreibungen in Makler-Exposés stellen keine Werbung des Verkäufers dar und gelten nicht als vereinbart bzw. geschuldet und begründen keinen Sachmangel.

(1) Der Verkäufer bewilligt, im Grundbuch des Kaufgegenstandes eine auflösend bedingte Eigentumsvormerkung für den Käufer im angegebenen Erwerbsverhältnis einzutragen. Auflösende Bedingung ist der Zugang einer Eigenurkunde des Notars beim Grundbuchamt, in welcher dieser den Eintritt der auflösenden Bedingung erklärt. 

gemäß Ziffer (1) S. 2 herbeizuführen, wenn die Parteien den Notar dazu in Textform anweisen oder, wenn der Verkäufer ihm schriftlich erklärt, dass er wegen Nichtzahlung des Kaufpreises zurückgetreten sei und der Käufer dem Notar auf schriftliche Aufforderung hin nicht binnen vier Wochen die vollständige Kaufpreiszahlung nachweist. Weist der Käufer dem Notar nach, dass ein Teil des Kaufpreises gezahlt ist, darf der Notar den Eintritt der auflösenden Bedingung nur Zug-um-Zug gegen Erstattung des bereits gezahlten Betrags erklären. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Löschung zu veranlassen, wenn der Käufer Gründe vorträgt, wonach der vorgemerkte Anspruch nicht erloschen ist.

Die Beteiligten sind sich über den Eigentumsübergang im angegebenen Erwerbsverhältnis einig. Sie bewilligen und beantragen jedoch derzeit nicht, die Eigentumsänderung im Grundbuch einzutragen. Vielmehr bevollmächtigen sie hierzu unwiderruflich und über ihren Tod hinaus den Notar und weisen ihn an, die Umschreibung gem. dieser Vollmacht durch Eigenurkunde erst zu veranlassen, wenn ihm die Kaufpreisgutschrift nachgewiesen ist und ihm schlüssige Nachweise einer unbarenKaufpreiszahlung i.S.v. § 16a GwG vorliegen.

Die Vollmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt.

Durchführungsvollmachten

(1) Der Verkäufer ist mitwirkungsverpflichtet bei der Beleihung des Kaufgegenstandes bereits vor Eigentumsumschreibung. Er bevollmächtigt daher den Käufer, den Kaufgegenstand im Range vor der Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers ab sofort mit Grundpfandrechten und dinglicher Vollstreckungsunterwerfung (auch gem. § 800 ZPO) in unbegrenzter Höhe zu Gunsten von der deutschen Finanzdienstleistungsaufsicht unterstehenden Geldgebern zu belasten sowie alle zur Eintragung und dinglichen Unterwerfung erforderlichen Erklärungen und Bewilligungen, auch zum Rang, ferner auch entsprechende Sicherungszweckerklärungen abzugeben. Die vorstehenden Vollmachten gelten jeweils nur, wenn die folgenden vereinbarten Bestimmungenzumindest sinngemäß in der Pfandrechtsbestellungsurkunde wiedergegeben werden:

Der Pfandrechtsgläubiger darf das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat; abweichende Sicherungsvereinbarungen gelten erst ab dem sog. „Stichtag“, d.h. ab vollständiger Erfüllung der Kaufpreisforderung, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Der Käufer stellt den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen im Zusammenhang mit der Pfandrechtsbestellung frei. Alle mit diesen Pfandrechten zusammenhängenden Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche überträgt der Verkäufer mit Wirkung ab dem Stichtag auf den Käufer. 

Der Notar soll dem Pfandrechtsgläubiger die vorstehende Einschränkung der Sicherungszweckvereinbarung anzeigen und ihm eine Abschrift des Kaufvertrages übersenden. 

(2) Die Parteien bevollmächtigen unwiderruflich und unter Freistellung von jeder persönlichen Haftung die Notariatsangestellten des Notars … : sämtliche zur Durchführung dieses Kaufvertrages erforderlichen oder nützlichen Erklärungen (auch Auflassungserklärungen) abzugeben und entgegenzunehmen, einschließlich aller Rangerklärungen, insbesondere Grundbucheintragungen und -löschungen aller Art zu bewilligen und zu beantragen. Die Bevollmächtigten sind ferner bevollmächtigt, Ergänzungen oder Änderungen dieses Vertrages vorzunehmen; im Innenverhältnis gilt, dass dies zwischen den Bevollmächtigten und den Parteien vorher abzustimmen ist.

des Vollmachtgebers hinaus sowie mit dem Recht zur Erteilung von Untervollmachten erteilt. Sie können nur vor dem amtierenden Notar, seinem Vertreter oder einem anderen Notar seiner Sozietät, insbesondere vor Frau Notarin Claudia Carl, ausgeübt werden.

(4) Die Parteien beauftragen und bevollmächtigen den Notar, sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten und die zur Wirksamkeit oder für den Vollzug dieser Urkunde erforderlichen Erklärungen, Genehmigungen und Lastenfreistellungsdokumente einzuholen und (auch nach § 875 Abs. 2 BGB) entgegenzunehmen sowie sämtliche Anträge und Erklärungen, auch teilweise, abzugeben und zurückzunehmen, die zum Vollzug dieser Urkunde im Grundbuch zweckdienlich sind.

Der Käufer trägt die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten der Beurkundung und ihres Vollzuges, jedoch trägt der Verkäufer die Mehrkosten, die im Zusammenhang mit der Löschung nicht übernommener Belastungen entstehen (v.a. etwaige dadurch ausgelöste Treuhand- und Vollzugsgebühren des Notars, Löschungskosten des Grundbuchamtes). Die Kosten einer etwa erforderlichen Vollmachtbestätigung bzw. Genehmigungserklärung trägt der betreffende Vertretene selbst.

§ 11 Hinweise

Der Notar hat insbesondere auch erläutert:

sowie die Haftung des jeweiligen Eigentümers für etwaige rückständige öffentliche Lasten;

§ 12 Schlussbestimmungen

Nach Versicherung des Verkäufers befinden sich keine oberirdischen Gewässer auf dem Kaufgegenstand und es bestehen keine Fischereirechte, die (mit)veräußert werden könnten; der Notar informierte, dass daher eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung nach landesrechtlichen Fischereigesetzen hier nicht eingeholt werden müsse.

(4) Die Parteien sind mit einer E-Mail-Kommunikation des Notars im Rahmen der Vertragsabwicklung nebst Versendung der Kaufvertragsabschrift in digitaler Form einverstanden.

_______________________________________

Vorstehende Verhandlung nebst den handschriftlichen Änderungen in der Urschrift wurde den Erschienenen vom Notar vorgelesen, von den Erschienenen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben: …

Teil II.

Ergänzende Hinweise bei Kaufverträgen über
Wohnungseigentum (v.a. Eigentumswohnung) bzw. Teileigentum

Wenn Wohnungseigentum verkauft werden soll, dann gelten ergänzend zu Teil I. unsere Erläuterungen in diesem Teil II. Vereinfachend sprechen wir insgesamt nur von „Wohnungseigentum“, es gelten die gleichen Regeln auch für

Unser notarieller Musterkaufvertrag für den Verkauf von Wohnungseigentum unterscheidet sind im Wesentlichen nur in den §§ 1, 4 und 5 vom Musterkaufvertrag für den Verkauf eines Einfamilienhauses (Teil I.). Diese abweichenden §§ 1, 4 und 5 sind nachfolgend abgedruckt und (nur an den von Teil I. abweichenden Stellen) mit ergänzenden Erläuterungen versehen. Lesen Sie also auch bei Verkauf von Wohnungseigentumzuerst/zusätzlich unsere Erläuterungen zum Musterkaufvertrag über den Verkaufeines Einfamilienhauses in Teil I., und zwar auch zu den dortigen §§ 1, 4 und 5.

Auszüge aus unserem notariellen

Musterkaufvertrag für den Verkauf von Wohnungseigentum (§§ 1, 4 u. 5):

§ 1 Sachstand

(1) Der Verkäufer ist Eigentümer des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts … von

eingetragenen … /10.000 stel Miteigentumsanteils

an dem Grundstück

Lfd. Nr. 1  – Flur …, Flurstück …, Größe: … m², 

Gebäude- und Freifläche

gegebenenfalls:

Der vorgenannte Miteigentumsanteil nebst allen damit verbundenen Rechten wird nachstehend nur noch als „Kaufgegenstand“ bezeichnet.

(2) Das Grundbuch ist wie folgt belastet:

Abteilung II: …

Abteilung III: …

Der Notar hat das elektronische Grundbuch am …………… einsehen lassen und die Eintragungen erörtert. (wird aktuell vor der Beurkundung eingesehen)

Verwalter (soll vom Notar Abschrift des Kaufvertrages erhalten) ist derzeit die Firma: … , Anschrift: ….

Nach Angabe der Beteiligten gehört zum Kaufgegenstand kein auf einem anderen Grundbuchblatt eingetragener Grundbesitz, der ggf. zusätzlich noch mitverkauft werden soll (wie bspw. Anteile an Privatwegen, Stellplätze etc.).

§§ 2-3 (siehe Teil I.: Musterkaufvertrag für den Verkauf eines Einfamilienhauses)

§ 4 Vollstreckungsunterwerfung

Der Verkäufer unterwirft sich wegen seiner Verpflichtung zur Räumung und Verschaffung des Besitzes am Kaufgegenstand der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.

(2) Auf Antrag kann dem jeweiligen Berechtigten ohne weitere Nachweise vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden.

(3) Mehrere Beteiligte, die zu derselben Leistung verpflichtet sind, schulden und haften – auch im Rahmen der Vollstreckungsunterwerfung – als Gesamtschuldner.

§ 5 Übergabe, Erschließungskosten

(1) Besitz, Nutzungen, Gefahr, Lasten und Verkehrssicherungspflichten gehen vom auf die Kaufpreisgutschrift folgenden Kalendertag (auch, wenn Wochenende / Feiertag) an, auf den Käufer über (nachstehend „Übergabetag“). Der Kaufgegenstand ist dem Käufer frei von jeder tatsächlichen Nutzung sowie Nutzungsrechten des Verkäufers bzw. Dritter und geräumt von nicht mit verkauften Gegenständen zu übergeben. Der Verkäufer ist bis dahin zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Der Verkäufer versichert, dass kein Vorkaufsrecht eines Mieters (§ 577 BGB) besteht, weil der Kaufgegenstand nicht vermietet ist.

Der Verkäufer steht dafür ein, dass keine Zahlungsrückstände gegenüber Eigentümergemeinschaft und Verwalter für die Zeit bis zum Übergabetag bestehen bleiben.

Nach Erstellung der Wohngeldjahresabrechnung durch den Verwalter für das Wirtschaftsjahr des Übergabetages sind Verkäufer und Käufer verpflichtet, etwaige dieses Wirtschaftsjahr betreffende Nachzahlungen / Erstattungen untereinander anteilig nach dem Verhältnis ihrer Besitzzeiten im entsprechenden Wirtschaftsjahr auszugleichen, wenn sie nicht eindeutig zugeordnet werden können. Soweit jedoch Verbrauchskosten durch Messung festgestellt und entsprechend umgelegt werden, trägt sie bis zum Übergabetag der Verkäufer, danach der Käufer.

Gegebenenfalls (die Aufnahme einer solchen Regelung ist seit dem 16.09.2020 allerdings entbehrlich):  

(3) Erschließungsbeiträge und Anliegerbeiträge trägt der Verkäufer, soweit solche Maßnahmen bis heute ausgeführt worden sind oder er für solche Beiträge bis zum Übergabetag einen Kostenbescheid erhalten hat; im Übrigen trägt diese der Käufer.

§§ 6-12 (siehe Teil I.: Musterkaufvertrag für den Verkauf eines Einfamilienhauses)

© Dr. Patrick Hollmann. Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urhebergesetztes ist ohne Zustimmung des Autors unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

Download des Mustervertrags

Vertiefendes Wissen

(2) Kaufvertragsabwicklung über sog. Direktzahlung oder über ein Notaranderkonto?

Nach dem Gesetz (§ 57 BeurkG) ist es dem Notar im Regelfalle mittlerweile nicht mehr gestattet, ein Notaranderkonto einzurichten. Das gilt selbst bei nachdrücklichem einvernehmlichem Wunsch der Vertragsparteien. Gerichte urteilen, dass der Notar den Wunsch der Parteien „zurückzuweisen“ habe.

Insbesondere das bloße Vorliegen folgender Umstände erlaubt im Regelfall nicht die Einrichtung eines Notaranderkontos: Die bloße Ansässigkeit einer Partei im Ausland; die Notwendigkeit, viele verschiedene Grundschuldbelastungen des Verkäufers abzulösen; der Wunsch der Parteien nach einem Notaranderkonto aus Bequemlichkeit oder aus dem Irrglauben heraus, dass ein Notaranderkonto „sicherer“ sei.

Hauptanwendungsfall eines anerkannten berechtigten Interesses für die Einrichtung eines Notaranderkontos ist der Wunsch des Käufers, bereits binnen sehr kurzer Zeit (z.B. zwei Wochen nach Beurkundung) in die Immobilie selbst einzuziehen. Binnen so kurzer Zeit wäre nämlich eine für den Käufer abgesicherte direkte Zahlung erfahrungsgemäß noch nicht möglich (z.B. wird das Grundbuchamt so schnell keine den Käufer schützende sog. Eigentumsvormerkung im Grundbuch eintragen; vgl. dazu Erläuterung [19]. Ein Verkäufer wird aber vor Zahlung des Kaufpreises nicht zu einer Übergabe der Immobilie bereit sein und somit wäre ohne Einrichtung eines Notaranderkontos ein schneller Einzug des Käufers in die Immobilie nicht möglich. Hier kann das Notaranderkonto helfen, wenn der Verkäufer zur Übergabe bereits nach bloßer Hinterlegung („Zwischenparken“) des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto bereit sein sollte. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis dann allerdings nicht eher ausgezahlt, als er ihn auch im Falle einer Direktzahlung vom Käufer selbst erhalten würde.

Warum ist ein Notaranderkonto i.d.R. nicht sicherer als eine Direktzahlung?

Die Verwendung eines Notaranderkontos bedeutet, dass der Käufer den Kaufpreis zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt auf ein Treuhandkonto (Notaranderkonto, Kontoinhaber ist der Notar) überweist (dort „zwischenparkt“). Die spätere Auszahlung vom Notaranderkonto an den Verkäufer bzw. an dessen ggf. abzulösenden Banken veranlasst dann der Notar. Dies erfolgt allerdings erst, nachdem die sog. (Aus)Zahlungsvoraussetzungen eingetreten sind. Diese (Aus-)Zahlungsvoraussetzungen sind identisch mit denjenigen, die auch im Falle einer sog. Direktzahlung durch den Käufer vor Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer stets abgewartet werden müssen. In beiden Fällen (Auszahlung vom Notaranderkonto durch den Notar oder Direktzahlung durch den Käufer an den Verkäufer) ist es gleichermaßen der Notar (und nicht der Käufer), der die Verantwortung für eine abgesicherte Zahlung übernimmt. Schließlich veranlasst der Käufer im Falle der sog. Direktzahlung eine Überweisung des Kaufpreises erst dann, wenn zuvor der Notar den Eintritt aller (Aus-)Zahlungsvoraussetzungen verantwortlich geprüft und dem Käufer schriftlich im Wege der sog. notariellen Fälligkeitsmitteilung nach § 3 (2) bescheinigt hat p. Da also die „Weggabe“ des Kaufpreises an den Verkäufer – mit oder ohne Notaranderkonto – von den gleichen Voraussetzungen abhängig ist unddafür auch die gleiche Zeit abgewartet werden muss und da – mit oder ohne Notaranderkonto  es der Notar ist (und nicht der Käufer), der für die Prüfung/Bescheinigung des Eintritts dieser Voraussetzungen verantwortlich/haftbar ist,gilt:

Ein Notaranderkonto ist regelmäßig nicht sicherer als eine Direktzahlung, sondern führt nur zu einem i.d.R. unnötigen „Zwischenparken“ des Kaufpreises auf einem Konto des Notars und zusätzlichen Notarkosten (Verwahrgebühren) sowie Bankspesen und ggf. bankseitigen Negativzinsen. Ein „Mehr“ an Sicherheit kann das Notaranderkonto nur in bestimmten Ausnahmefällen bieten, wie z.B. bei bereits anberaumtem Zwangsversteigerungstermin der zu verkaufenden Immobilie oder einem Verkauf durch einen Testamentsvollstrecker etc.

Warum erhält der Verkäufer auch bei Verwendung eines Notaranderkontos den Kaufpreis genau so spät ausgezahlt wie im Falle einer Direktzahlung?

Frühere (Aus-)Zahlungen an den Verkäufer (ohne den Eintritt der (Aus-)Zahlungsvoraussetzungen abzuwarten) – sei es durch den Notar bei Verwendung eines Notaranderkontos oder sei es durch den Käufer selbst im Falle einer sog. Direktzahlung wären ein hohes Risiko für den Käufer (sog. ungesicherte Vorleistung). Die Durchsetzbarkeit einesEigentumserwerbs an der Immobilie durch den Käufer (mit der vereinbarten grundbuchlichen Lastenfreiheit) wäre dann mit Weggabe des Kaufpreises noch nicht gewährleistet.  

Welche Nachteile hat eine Direktzahlung?

Nachteil der Direktzahlung für den Käufer mag eine gewisse „Unbequemlichkeit“ sein, dass er gegebenenfalls unterschiedliche Kaufpreisteile auf unterschiedliche (vom Notar mit zu teilende) Konten überweisen muss, – während er sich bei einem Notaranderkonto mit einer einzigen Überweisung des gesamten Kaufpreises auf das Notaranderkonto begnügen kann. Auch lässt sich bei einer Direktzahlung der früheste mögliche Übergabetermin der Immobilie nicht rechtssicher vorhersagen. Eine Übergabe der Immobilie an den Käufer erfolgt im Falle einer sog. Direktzahlung immer erst nach Kaufpreisgutschrift beim Verkäufer (und nicht bereits mit „Zwischenparken“ des Geldes auf einem Notaranderkonto). Wie schnell der Notar aber den Kaufpreis zur (Aus-)Zahlung an den Verkäufer fällig stellen kann(wie schnell also die (Aus-)Zahlungsvoraussetzungen eintreten) liegt in erster Linie nicht im Einflussbereich des Notarsund lässt sich im Einzelfall lediglich anhand von Erfahrungswerten grob und unverbindlich „schätzen“ (vgl. Erläuterung [22]). 

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(3) Wie kann sich eine bei Beurkundung nicht anwesende Vertragspartei vertreten lassen?

Möglichkeit 1: Vertretung aufgrund einer vorhandenen notariellen Vollmachtsurkunde

Falls eine beglaubigte/beurkundete Vollmachtsurkunde existiert, senden Sie uns bitte im Vorfeld der Beurkundung vorab eine Kopie z.B. per E-Mail zu, so dass wir prüfen können, ob diese ausreichend ist. Zum Beurkundungstermin ist diese dann zwingend im Original (wenn der Notar/die öffentliche Stelle nur die Unterschrift des Vollmachtgebers beglaubigt hat – „beglaubigte Vollmacht) bzw. in sog. notarieller „Ausfertigung“ (wenn der Notar dem Vollmachtgeber die Vollmachtsurkunde verlesen hatte, sie also „beurkundet“ worden ist – „beurkundete Vollmacht) mitzubringen.

Die notarielle Ausfertigung einer beurkundeten Vollmacht ist nur dann tauglich, wenn auf ihr ein konkret auf den gewünschten Vertreter lautender sog. Ausfertigungsvermerk aufgebracht ist: „Diese Ausfertigung wird Herrn …. erteilt, Unterschrift und Siegel des Notars der Vollmachtsurkunde.“

Möglichkeit 2: vollmachtlose Vertretung

Wenn keine ausreichende notarielle Vollmachtsurkunde vorhanden ist, dann gibt es die Möglichkeit, eine andere Person ohne Vollmacht (vollmachtlos) für sich auftreten zu lassen. Nach Beurkundung des Kaufvertrages ist dann zur Herbeiführung der Wirksamkeit des Kaufvertrages ergänzend erforderlich, dass die vollmachtlos vertretene Partei den Kaufvertrag vor einem Notar nachgenehmigt. Wir versenden nach Kaufvertragsbeurkundung den Entwurf für eine solche Nachgenehmigung und mit diesem Entwurf geht der Vertretene dann zu einem beliebigen Notar und unterschreibt die Genehmigung vor ihm. Dieser Notar sendet uns die von ihm unterschriftsbeglaubigte Genehmigungserklärung zurück und damit ist der Kaufvertrag nun wirksam nachgenehmigt. Der Vertretene muss für die Nachgenehmigung nicht der deutschen Sprache mächtig sein, denn es handelt sich um eine bloße „Unterschriftsbeglaubigung“. Wenn die Nachgenehmigung nur im Ausland möglich ist, teilen wir Ihnen auf Wunsch mit, wie zu verfahren ist. Solange die Nachgenehmigung nicht bei uns eingegangen ist, ist der Kaufvertrag (schwebend) unwirksam.

Ein ähnliches Prozedere ist durchzuführen, wenn der Vertreter den Vertretenen bei Beurkundung aufgrund behaupteter mündlich erteilter Vollmacht vertritt. Der Vertreter haftet dem Vertragspartner in diesem Falle allerdings dafür, dass die Vollmacht tatsächlich mündlich erteilt war. Nicht die Wirksamkeit des Vertrags, sondern nur dessen grundbuchlicher Vollzug hängt in diesem Falle von der Nachreichung der unterschriftsbeglaubigten Vollmachtbestätigung/Nachgenehmigung ab.

Besonderheiten, falls ausnahmsweise ein sog. Verbrauchervertrag vorliegen sollte (diese Besonderheiten gelten dann für alle Arten der Vertretung):Wenn sich eine natürliche Person (Verbraucher, § 13 BGB) durch jemand anderen vertreten lassen möchte und wenn zusätzlich dem Verbraucher auf der anderen Seite des Kaufvertrages eine GmbH, GmbH & Co. KG, KG, OHG o.ä. (Unternehmer, § 14 BGB) gegenübersteht, dann spricht man von einem sog. Verbrauchervertrag; in einem solchen Falle darf sich der Verbraucher allenfalls durch sog. echte Vertrauenspersonen vertreten lassen (Verwandte, enge Freunde, Rechtsanwalt, Steuerberater; nicht: Makler, die andere Partei des Kaufvertrages, Notariatsangestellte etc.). Die weitere Besonderheit bei sog. Verbraucherverträgen ist den meisten Beteiligten bekannt: Beurkundungen dürfen dann zum Schutze des Verbrauchers erst stattfinden, nachdem er vom Notar vor mehr als 2 Wochen den Entwurf des Kaufvertrages erhalten hat (2-wöchige „Wartefrist“, § 17 Abs. 2a BeurkG).

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(4) Die Steuerliche Identifikationsnummer / Wirtschaftsidentifikationsnummer

Die Identifikationsnummer von Firmen nennt sich „Wirtschaftsidentifikationsnummer“. Sollte für Ihre Firma eine solche Nummer noch nicht vom Finanzamt vergeben worden sein, benötigen wir Ihre dahingehende schriftliche Erklärung von Ihnen (sog. Negativmeldung).

Wenn Sie keine deutsche steuerliche Identifikationsnummer haben sollten, dann teilen Sie uns bitte Ihre ausländische Steueridentifikationsnummer mit und schreiben uns wahrheitsgemäß per E-Mail, dass Sie keine deutsche Steueridentifikationsnummer haben. Eine deutsche Steuer- ID bekommt nur derjenige nicht, der in Deutschland (i) weder seinen tatsächlichen Wohnsitz hat (ii) noch seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat (iii) noch gemäß Melderegister mit seinem Hauptwohnsitz/alleinigen Wohnsitz gemeldet ist (iv) noch in Deutschland in irgendeiner Weise steuerpflichtig ist. 

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(4a) Wie ist das Verfahren, wenn ein Beteiligter nicht der deutschen Sprache mächtig ist?

Notar selbst übersetzt ins Englische

Wenn der Beteiligte der englischen Sprache hinreichend mächtig ist, dann können wir die Beurkundung auf Wunsch zweisprachig deutsch-englisch vorbereiten bzw. durchführen. Der Notar übersetzt dann selbst die Urkunde mündlich im Beurkundungstermin. Zur Übersetzungshilfe für den Notar fertigen wir im Vorfeld eine unverbindliche (nicht vollständig akkurate) Übersetzung in die englische Sprache an, die wir Ihnen im Vorfeld zur Orientierung übersenden. Durch eine solche Beauftragung entstehen gesetzlich festgelegte notarielle Mehrkosten, die je höher sind, desto höher der Kaufpreis ist. Fragen Sie diese bei Bedarf gerne bei uns ab.

Der Beteiligte organisiert einen Dolmetscher   

Alternativ kann der sprachunkundige Beteiligte selbst und auf eigene Kosten einen Dolmetscher organisieren und beauftragen und diesen zum Beurkundungstermin mitbringen. Das Notarbüro selbst organisiert und beauftragt keine Dolmetscher. Es muss sich um einen staatlich geprüften Dolmetscher handeln, der den gesamten Urkundentext während der Beurkundung mündlich übersetzen muss. Es ist für die Beurkundung nicht relevant, ob der Dolmetscher für den Beteiligten zusätzlich einen schriftlichen Übersetzungstext erstellt.   

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(6) sog. Verbrauchervertrag 

Wenn ein Unternehmer (z.B. als Käufer) einem Verbraucher (z.B. als Verkäufer) gegenübersteht, dann liegt ein sog. Verbrauchervertrag vor und dann

– darf eine Beurkundung erst stattfinden, wenn der Verbraucher den Vertragsentwurf vor mehr als 2 Wochen von der Notarkanzlei direkt erhalten hat (sog. Wartefrist, vgl. § 17 Abs. 2a BeurkG);
– muss der Verbraucher persönlich bei der Beurkundung anwesend sein bzw. darf sich allenfalls durch echte Vertrauenspersonen (Verwandte, gute Freunde, Rechtsanwälte, Steuerberater; nicht aber: Makler, Notarfachangestellte, etc.) vertreten lassen (§ 17 Abs. 2a BeurkG);
– gelten die Inhalte des Kaufvertrages nach dem Gesetz (vgl. § 310 BGB) i.d.R. als von dem Unternehmer gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen und unterliegen damit den ergänzenden Wirksamkeitsschranken der §§ 307-309 BGB zu Lasten des Unternehmers.

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(8) Nutzungsart

Die im Grundbuch angegebene Nutzungsart (zB Gebäude- und Freifläche, Gartenland, Erholungsfläche, Ackerland) ist oft nicht aktuell geführt, ihr kommt daher oft keine Bedeutung zu. So ist es keine Seltenheit, wenn zB Bauland im Grundbuch noch als Gartenland od. Ackerland geführt wird. Maßgebend für die Frage einer Bebaubarkeit ist insoweit nicht der Eintrag im Grundbuch, sondern vielmehr der Bebauungsplan bzw. die Auskunft des Bauamtes.

„Verkehrsfläche“ bedeutet, dass das Grundstück ganz/teilweise öffentlich als Verkehrsfläche (zB Straße, Bürgersteig) gewidmet ist (der Staat also ähnlich wie ein Eigentümer das Zugriffsrecht auf diese Fläche hat und dafür verantwortlich ist); es ist durchaus normal, dass etwa bei einem Baugrundstück eine Teilfläche als Verkehrsfläche gewidmet ist (es handelt sich dabei idR um einen außerhalb des eingezäunten Grundstücks befindlichen öffentlichen Bereich, wie Bürgersteig etc.).

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(10) Lasten in Abteilung II des Grundbuchs (§ 1 (2))

Bei vielen in Abt. II des Grundbuches eingetragenen Lasten handelt es sich um solche Lasten, die von einem Käufer zu übernehmen sind, also nicht gelöscht werden (z. B. Geh- und Fahrrechte, die dem Eigentümer eines Hinterliegergrundstücks erlauben, das Kaufgrundstück zu überqueren oder Dienstbarkeiten für Energieversorgungsunternehmen, die diesen das Verlegen von Versorgungsleitungen gestatten). Bisweilen finden sich in Abt. II auch über 100 Jahre alte Eintragungen, die oft zwar inhaltlich überholt, aber dennoch nicht löschbar und vom Käufer zu übernehmen sind. 

Gewisse andere in Abt. II eingetragenen Belastungen sind jedoch vom Verkäufer in der Regel im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung zu löschen (z.B. eingetragene Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Vormerkungen). 

In § 6 (1) – Rechts- und Sachmängel – werden ausdrücklich alle etwaigen Belastungen in Abt. II oder III des Grundbuchs aufgeführt, die von einem Käufer zu übernehmen sind, alle dort nicht erwähnten, sind vom Verkäufer – mit Hilfe des Notars – zur Löschung zu bringen.

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(11) Lasten in Abteilung IIdes Grundbuchs (§ 1 (2))

Warum sind bei Verkauf noch Grundpfandrechte des Verkäufers eingetragen?

Meistens sind bei Verkauf einer Immobilie noch Grundpfandrechte in Abteilung III eingetragen, wenn der Verkäufer zur Finanzierung seines damaligen Ankaufs selbst einen Kredit aufgenommen hatte. Banken lassen sich Finanzierungskredite durch solche Grundpfandrechte absichern. Dem Grundbuch kann nicht entnommen werden, in welcher Höhe das Verkäuferdarlehen aktuell überhaupt noch besteht, denn eingetragen ist – auch bei zwischenzeitlich nahezu vollständiger Darlehnstilgung – i.d.R. nur die ursprüngliche Darlehenshöhe. 

Wie ist sichergestellt, dass der Käufer diese Grundpfandrechte des Verkäufers nicht übernimmt, sie also gelöscht werden?

Lasten in Abt. III des Grundbuches werden regelmäßig vom Käufer nicht übernommen, sondern im Rahmen des Kaufvertragsvollzuges gelöscht. Hierum kümmert sich der Notar (vgl. auch§ 3 Ziffer (3)), indem er die Bank des Verkäufers nach Beurkundung des Kaufvertrages um Übersendung der erforderlichen Löschungsbewilligung zu seinen Händen bittet. Die in Abt. III eingetragene Bank (sog. Grundschuldgläubigerin) übersendet dem Notar dann die Löschungsbewilligung unter Mitteilung des konkreten Zahlbetrages (Ablösebetrag), den sie vom Verkäufer zwecks Erledigung des Darlehens noch beanspruchen kann. Dieser Ablösebetrag setzt sich i.d.R. zusammen aus noch offener Darlehensschuld des Verkäufers zuzüglich einer vom Verkäufer zu tragenden sog. Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank gestattet dann dem Notar, ihre Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt zwecks Löschung einzureichen, allerdings erst, sobald sie vom Käufer aus dem Kaufpreis ihren sog. Ablösebetrag auf das von ihr benannte Konto erhalten hat. 

Im Rahmen seiner Mitteilung an den Käufer über den erfolgten Eintritt der Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen (vgl. § 3 (2)) – sog. notarielle Fälligkeitsmitteilung – informiert der Notar den Käufer dann auch darüber, welchen Teil des Kaufpreises (Ablösebetrag) der Käufer an die Verkäuferbank (nebst Kontoangabe) und welchen Teil des Kaufpreises er an den Verkäufer selbst zahlen muss. 

Das noch bestehende Darlehen des Verkäufers wird also vom Käufer aus Teilen des Kaufpreises zurückgeführt (nach genauer Anleitung des Notars, der dem Käufer die Kontodaten und Beträge mitteilt). So kann der Käufer sicher sein, dass der Notar nach Kaufpreiszahlung das noch eingetragene Grundpfandrecht ohne weiteres grundbuchlich löschen lassen kann. Der Notar darf den Kaufpreis nur dann gegenüber dem Käufer zur Zahlung fällig stellen, wenn der vereinbarte Kaufpreis der Höhe nach ausreicht, um daraus den von der Verkäuferbank mitgeteilten Ablösebetrag vollständig auszugleichen. Damit der Vollzug des Kaufvertrags auch für den Käufer sichergestellt ist, dürfen der Käufer und der Notar den von der Verkäuferbank mitgeteilten Ablösebetrag als verbindlich und feststehend betrachten. Es ist Sache und Risiko des Verkäufers, im Nachhinein gegebenenfalls Ansprüche gegen seine Bank geltend zu machen, wenn ihm der von seiner Bank geforderte Ablösebetrag zu hoch erscheint. 

Der Verkäufer ist dem Käufer rechtlich verantwortlich dafür, dass seine Bank dem Notar die Löschungsunterlagen nach dessen Anforderung binnen angemessener Frist zuleitet. 

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(12) Erwerb durch mehrere Käufer zu Bruchteilen (§ 2)

Der von jedem einzelnen von Ihnen als Käufer gekaufte Miteigentumsanteil an der Immobilie (meistens kauft bei zwei Erwerbern – z.B. Eheleuten – jeder die Immobilie zu ½ Miteigentumsanteilen) stellt ein selbständiges Grundbuchobjekt dar. Jeder einzelne von Ihnen kann also seinen Miteigentumsanteil auch gegen den Willen des jeweils anderen zukünftig an einen Dritten veräußern oder belasten. Sie haben untereinander auch keine wechselseitigen Vorkaufsrechte daran. Nach dem Gesetz kann jeder einzelne von ihnen (nach ihrem Tode auch jeder einzelne Erbe von ihnen) jederzeit und ohne Grund im Wege der sog. Teilungsversteigerung die Aufhebung ihrer Miteigentümergemeinschaft an der Immobilie verlangen, was zur Folge hat, dass die gesamte Immobilie im Rahmen einer Versteigerung versteigert wird.

In der Praxis belassen Käufer es gleichwohl meistens bei diesen gesetzlichen Regelungen, sei es aus Kostengründen oder aus Unkenntnis der Gesetzeslage. Wenn Sie diese gesetzliche Rechtslage ändern möchten, dann besteht jedoch die Möglichkeit dazu. Hierzu kann auf Ihren Wunsch sogleich bereits im notariellen Kaufvertrag ein wechselseitiges Vorkaufsrecht untereinander sowie weiter vorgesehen werden, dass die ansonsten jederzeit ohne Grund mögliche Teilungsversteigerung der Gesamtimmobilie auf Dauer ausgeschlossen ist. Dann kann die Teilungsversteigerung nur noch aus sog. wichtigem Grund verlangt werden, also bspw., wenn der andere Erwerber von ihnen in Insolvenz fällt oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen Dritter in Bezug auf die Miteigentumsanteile stattfinden. Bitte teilen Sie uns im Vorfeld einer Beurkundung mit, falls Sie möchten, dass solche Regelungen noch in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden. 

Die Vorkaufsrechtsbestellung zusammen mit dem vereinbarten Ausschluss der jederzeitigen Teilungsversteigerungsmöglichkeit erhöhen den Geschäftswert der Urkunde (und damit die notariellen Gebühren) gegenüber der reinen Veräußerung um ca. 60 % (bei zwei Käuferpersonen). Die Grundbuchgebühren steigen dann bei Kauf um mind. ca. 2/3.

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(13) Mitverkauf beweglicher Sachen (§ 2)

Welchen Vorteil bzw. Nachteil hat es, im Kaufvertrag ausdrücklich den Mitverkauf beweglicher Gegenstände und weiter auszuweisen, welcher Teil des Kaufpreises auf diese im Kaufvertrag benannten mitverkauften bewegliche Gegenstände entfällt?

Vorteil: Auf diesen Teilbetrag vom Gesamtkaufpreis erhebt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer; der Käufer kann auf diese Weise also u.U. Geld sparen. Bitte beachten Sie, dass der Wert der mitverkauften beweglichen Sachen dann im Kaufvertrag von allen Parteien zwecks Weiterleitung an das Finanzamt anzugeben ist. Geben Sie in Ihrem eigenen Interesse (Vermeidung der Mitwirkung an einem Steuerbetrug!) nur realistische Marktwerte an, die dem Alter und dem Zustand der Sachen Rechnung tragen. 

Beispiel: Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass vom Gesamtkaufpreis (€ 500.000,00) € 20.000,00 auf den mitverkauften Kühlschrank, das Ledersofa und den Sony-Fernseher entfallen. Dann erspart der Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer auf diese € 20.000,00 also bei einer in Berlin belegenen Immobilie € 1.200,00 (die Grunderwerbsteuer in Berlin beträgt – Stand 01.01.2022 – 6%) bzw. bei einer in Brandenburg belegenen Immobilie € 1.300,00 (die Grunderwerbsteuer in Brandenburg beträgt – Stand 01.01.2022 – 6,5%).

Nachteil: Bewegliche Sachen stellen für Banken i.d.R. keine werthaltigen Sicherheiten dar, daher kann dies den sog. Beleihungswert der Kaufimmobilie verschlechtern (mit der Folge ungünstigerer Darlehenskonditionen oder einer Ablehnung der Finanzierung). Ohne vorherige Rücksprache mit der finanzierenden Bank sollte der Käufer keinen Mitverkauf beweglicher Sachen vereinbaren bzw. zumindest keinen gesonderten Kaufpreis für bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag ausweisen. 

Darf ich dem Notar verschweigen, dass bestimmte bewegliche Gegenstände (die nicht ohnehin automatisch als mitverkauft gelten, siehe oben) mitverkauft werden sollen? Können Verkäufer und Käufer nicht einfach selbst ohne Notar – privatschriftlich- neben dem notariellen Immobilienkaufvertrag noch einen Kaufvertrag über bewegliche Sachen abschließen?

Dies müssen Sie in Ihrem eigenen Interesse unbedingt vermeiden. Das gilt jedenfalls insoweit, als Sie sich bei Kaufvertragsbeurkundung mit der anderen Partei bereits einig sind, was noch zu welchem Kaufpreis mitverkauft werden soll und wenn zudem der Abschluss des Immobilienkaufvertrags aus Sicht zumindest eines Beteiligten von dem Mitverkauf der beweglichen Gegenstände abhängig ist. Solche nicht beurkundete Nebenabreden führen ansonsten zur Unwirksamkeit des Immobilienkaufvertrages! Auch kann dies eine Mitwirkung aller Parteien an einem strafbaren Kreditbetrug der finanzierenden Bank des Käufers bedeuten, da die Bank dadurch den Beleihungswert getäuscht wird bzw. dadurch günstigere Darlehenskonditionen erschlichen werden. 

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(17) Steuerliche Abschreibung des Kaufpreises als sog. Anschaffungskosten (§ 3 (1))

Muss/sollte ich als Käufer den Kaufpreis noch im Kaufvertrag aufteilen in einen Teil, der auf das Gebäude und in einen anderen, der auf das Grundstück/den Grundstücksanteil entfällt?

Es ist regelmäßig nicht erforderlich, im Kaufvertrag eine Aufgliederung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudeanteil vorzunehmen. I.d.R. allenfalls bei Kauf vermieteter Immobilien oder in Sonderkonstellationen (z.B. Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie mit der Möglichkeit, steuerlich sog. Denkmal-AfA geltend zu machen) kann dies im Einzelfall aufgrund steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten (AfA – sog. Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 – 5a EstG) sinnvoll sein. Der Notar berät steuerlich grundsätzlich nicht. 

Bei Immobilienkauf durch eine Privatperson zur Eigennutzung besteht regelmäßig keine Möglichkeit, die Anschaffungskosten einer Immobilie über die sog. AfA-Abschreibung steuerlich geltend zu machen. Ausnahme kann z.B. der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sein (Sonder-AfA). Bei Kauf vermieteter Immobilien kann der Käufer hingegen die Anschaffungskosten (aber nur, soweit sie nicht auf das gekaufte Grundstück/den gekauften Grundstücksanteil, sondern nur auf das Gebäude/Wohnung entfallen) – gestreckt über einen sehr langen Zeitraum – i.d.R. steuerlich absetzen. Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung ist immer zugleich ein Anteil an Grund und Boden des Grundstücks mitgekauft.

Eine Abschreibung scheitert nicht daran, dass im Kaufvertrag keine Aufgliederung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudeanteil vorgenommen wird. Denn Das Finanzamt nimmt dann immer selbst automatisch eine Aufteilung vor, und zwar nach Maßgabe eines vom Bundesministerium für Finanzen veröffentlichten Excel-Tools (siehe die Website des Bundesfinanzministeriums). Nur, wenn Sie also befürchten, dass das Finanzamt ansonsten die Aufgliederung möglicherweise zu Ihren Ungunsten vornehmen würde (also den auf das Grundstück entfallenden – nicht abschreibungsfähigen – Kaufpreisanteil zu hoch ansetzt), dann können Sie vorsorglich im Kaufvertrag aufnehmen lassen, welcher Anteil vom Kaufpreis auf Grund und Boden und welcher Anteil am Kaufpreis auf das Gebäude/Wohnung entfallen soll. Diese Aufgliederung nimmt der Notar nicht für Sie vor, sondern Sie (Käufer) können dem Notar die von Ihnen gewünschte Aufgliederung mit konkreten Beträgen (ggf. nach Ihrer Rücksprache mit Ihrem Steuerberater) mitteilen. Wird uns eine Aufgliederung mitgeteilt, so nehmen wir regelmäßig mit auf, dass der Verkäufer dem Käufer nicht für die steuerliche Anerkennung/Richtigkeit dieser Aufgliederung haftet. Das Finanzamt wird aber nur solche von ihnen im Kaufvertrag vorgenommene Aufgliederungen akzeptieren, die nicht offensichtlich unzutreffend sind (an denen also „keine nennenswerten Zweifel“ bestehen, BFH-Urteil vom 10.10.2000 – BStBl. 2001 II S. 183). Die Aufteilung hat sich anhand der Verkehrswerte für Gebäude/Wohnung einerseits und Grund und Boden andererseits zu orientieren. 

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(19) Genügt zur Beschleunigung des Kaufvertragsvollzugs statt der Eintragung der Eigentumsvormerkung nicht deren bloße „Sicherstellung“?3 (2))

Es ist einem Käufer unbedingt anzuraten, vor Zahlung von Kaufpreisteilen die tatsächlich erfolgende Eintragung der Eigentumsvormerkung im Grundbuch abzuwarten (so sieht es unser Kaufvertragsmuster vor). Nur im Ausnahmefall darf ein notarieller Kaufvertrag stattdessen die bloße „Sicherstellung“ bzw. „Gewährleistung“ der Eintragung im Grundbuch für den Eintritt der Kaufpreisfälligkeit genügen lassen, um die Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen schneller eintreten zu lassen. Denn eine bloße „Sicherstellung“ der Eintragung würde den Käufer – wegen möglicher nicht erkennbarer Eintragungshindernisse – nicht im gleichen Umfang wie eine Eintragung schützen. Beispielsweise versagt dann der Schutz für den Fall vorheriger Insolvenzeröffnung des Verkäufers, die dem Grundbuchamt noch vor tatsächlich erfolgender Eintragung der Eigentumsvormerkung bekannt wird oder bei vorgehenden anderen Eintragungsanträgen beim Grundbuchamt, die dort versehentlich nicht ordnungsgemäß registriert sind. Ein Käufer sollte vorsorglich auch vorab mit seiner finanzierenden Bank klären, ob diese ggf. Einwände gegen eine Kreditausreichung bereits bei bloßer „Sicherstellung“ der Auflassungsvormerkung hat.

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(20) Zur Wirksamkeit und zum Vollzug erforderliche Unterlagen, § 3 (2).

Im Regelfall eines Grundstückskaufvertrages sind nach Beurkundung keine „Genehmigungen“ mehr erforderlich, sondern nur die vom Notar einzuholenden Erklärungen der zuständigen staatlichen Stellen, dass diese nicht von einem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen bzw. ihnen ein solches nicht zusteht („Negativzeugnis“). Die Fälle, in denen dem Staat ein Vorkaufsrecht zusteht und er ein solches ausübt, sind glücklicherweise sehr selten. Dem Notar obliegt nicht die Prüfung, ob im konkreten Fall überhaupt ein solches Vorkaufsrecht einschlägig ist, er hat vielmehr stets – bei jedem Grundstückskaufvertrag – das Negativzeugnis anzufordern und abzuwarten. Genauer gesagt, sind sogar mehrere Negativzeugnisse einzuholen, da es unterschiedliche Vorkaufsrechte auf Bundes- bzw. Landesebene gibt. Für den extrem seltenen Fall der Ausübung eines staatlichen Vorkaufsrechts sehen notarielle Kaufverträge standardmäßig ein Rücktrittsrecht für den Verkäufer vor, denn er kann in diesem von ihm unverschuldeten Fall nicht gleichzeitig die Immobilie an den Staat und an den Käufer übertragen (vgl. § 12 (1)). Der Rücktritt hat dann zur Folge, dass nur der Kaufvertrag mit dem Staat bestehen bleibt. Bei Verkauf von Wohnungseigentum sind solche Negativzeugnisse mangels Bestehens von staatlichen Vorkaufsrechten generell nicht einzuholen.

Je nach konkretem Einzelfall können zusätzlich zum Negativzeugnis vom Notar auch noch „Genehmigungenals Fälligkeitsvoraussetzung einzuholen sein, so z.B. wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet gelegen ist (sanierungsrechtliche Genehmigung) oder, wenn eine Vertragspartei bei Beurkundung durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht vertreten worden ist (Genehmigung der vertretenen Partei) oder bei Verkauf von Wohnungseigentum (wenn im Grundbuch vermerkt ist, dass Veräußerungen die Zustimmung des Verwalters erfordern), vgl. Teil II. § 1 bzw. Erläuterung [63]. 

Die „steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigungist hingegen keine Voraussetzung für den Eintritt der Kaufpreisfälligkeit (sondern nur für die nach Kaufpreiszahlung durchzuführende Eigentumsumschreibung auf den Käufer). Hierbei handelt es sich um die Bescheinigung des Finanzamts ggü. dem Notar, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer für den Kauf beim Finanzamt bezahlt hat. Das Finanzamt sendet diese Bescheinigung dem Notar direkt selbst zu, sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt worden ist. Das Finanzamt wird vom Notar nach Beurkundung über den Kaufvertragsabschluss informiert und sendet dem Käufer dann (üblicherweise binnen 2-12 Wochen nach Wirksamkeit des Kaufvertrags) den Grunderwerbsteuerbescheid mit einmonatiger Zahlungsfrist zu.

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(22) Wie lange dauert es, bis der Notar die Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen bescheinigen kann, also die „Ampel für sicheres Zahlen auf Grün“ steht? (§ 3 (3))

Beim Kauf von in Berlin belegenen Immobilien dauert dies bei einem Standardkaufvertrag im Regelfalle ca. 5-10 Wochen ab Beurkundung des Kaufvertrages bzw. ab Eingang der Genehmigungen bei Beurkundung vollmachtlos vertretener Vertragsparteien beim Notar. Befindet sich die Immobilie in einem anderen Bundesland, kann diese Zeitspanne – je nach Bundesland/Grundbuchbezirk – unterschritten oder auch überschritten werden. In manchen Grundbuchbezirken sind auch 3-4 Monate Bearbeitungszeit noch „normal“. Lange Bearbeitungszeiten haben i.d.R. v.a. die Grundbuchämter Potsdam und Leipzig. Auch können verschiedene Besonderheiten Ihres konkreten Kaufvertrages bzw. der grundbuchlichen Situation zu längeren Zeitspannen führen (z.B. bei grundbuchlich vermerkten Vorkaufsrechten). Sollte der Notar Ihnen Termine bzw. Zeitspannen benennen, handelt es sich stets um unverbindliche Schätzungen anhand seiner Erfahrungen. Der Notar beantragt zwar bei den zuständigen Stellen die Vornahme der notwendigen Schritte. Wann die zuständigen Stellen (wie z.B. die Bank des Verkäufers bzw. das Grundbuchamt bzw. die Gemeinde bzw. bei Verkauf von Wohnungseigentum: der Verwalter) seinem jeweiligen Ersuchen nachkommen, liegt nicht in seiner Hand. Der Notar kann die zuständigen Stellen auch jeweils allenfalls nach gewissen zeitlichen Abständen schriftlich erinnern, er ist jedoch nicht zuständig für die Erzwingung bei Verweigerung/Verzögerung. So liegt es beispielsweise vielmehr in der rechtlichen Verantwortung des Verkäufers gegenüber einem Käufer, dass seine Bank dem Notar auf dessen Anforderung hin zeitnah notwendige Löschungsbewilligungen zur Löschung von Grundpfandrechten auch zukommen lässt bzw. dass (bei Verkauf von Wohnungseigentum) der WEG-Verwalter dem Notar zeitnah eine etwa erforderliche Verwalterzustimmung und Nachweise seiner Verwaltereigenschaft zukommen lässt. Nur der Verkäufer selbst hat insoweit jeweils rechtliche Einwirkungsmöglichkeiten gegen seine Bank/WEG-Verwalter. Anrufe von Notariaten etwa bei Grundbuchämtern/öffentlichen Behörden innerhalb dieser regulären Vollzugszeiten sind regelmäßig zwecklos. 

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(24) Rechte des Verkäufers bei Nichtzahlung des Kaufpreises, § 3 (3)

Dem Verkäufer stehen bei Verzug mit der Kaufpreiszahlung (neben der Möglichkeit der Kaufpreiseintreibung im Wege der Zwangsvollstreckung nach § 4 (1) – siehe dazu Erläuterung [27] -) nach den gesetzlichen Vorschriften insbesondere folgende Rechte zu (die nachfolgenden Ausführungen dienen nur einem groben Überblick und machen eine Prüfung im konkreten Einzelfall durch den Verkäufer „im Fall der Fälle“ nicht entbehrlich):

Ersatz des Verzögerungsschadens

Der Käufer hat dem Verkäufer sämtlichen Schaden zu ersetzen, der ihm durch die verzögerte Zahlung entstanden ist (z.B. Zinsschaden aufgrund nun verzögerter Rückführung eines Verkäuferdarlehens aus dem Kaufpreis), mindestens aber Verzugszinsen in der gesetzlich geregelten Höhe (unter Privatleuten: 5 % Zinsen p.a. über dem jeweils wechselnden sog. Basiszinssatz – den jeweils aktuellen Basiszinssatz finden Sie auf der Internestseite der Deutschen Bundesbank), §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, § 247 BGB.

Rücktritt vom Kaufvertrag, sog. großer Schadensersatz

Statt die Eintreibung des Kaufpreises mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchzusetzen, kann ein Verkäufer sich auch dafür entscheiden (nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften, also in der Regel v.a. nach vorheriger angemessener Nachfristsetzung) vom Kaufvertrag zurückzutreten (§ 323 BGB) und/oder sog. großen Schadensersatz geltend zu machen (vgl. §§ 280, 281 BGB). Dies kann dazu führen, dass der Käufer dem Verkäufer sämtlichen erlittenen Schaden, auch einen entgangenen Gewinn zu ersetzen hat. Der Notar ist i.d.R. nicht empfangszuständig für Rücktrittserklärungen, so dass Sie diese direkt dem anderen Vertragsbeteiligten zustellen müssen.

Wer hilft mir, wenn die andere Vertragspartei sich vertragswidrig verhält? Kann ich mich hierzu an den Notar wenden?

Der Notar ist von Gesetzes wegen als Amtsperson zur strengen Unparteilichkeit und zur Neutralität verpflichtet. In diesem Sinne hat er auch den beurkundeten Vertrag zu vollziehen. Dieses Gebot nehmen wir selbstverständlich ernst. Dies beinhaltet u.a., dass der Notar weder dem Verkäufer noch dem Käufer nach erfolgter Beurkundung Auskunft/Rat dazu geben darf, was nun zu tun ist bzw. welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, wenn die andere Seite ihren Pflichten nicht ordnungsgemäß nachkommt. Gleiches gilt für Fragen dazu, ob sich die andere Seite in Verzug befindet oder wie eine bestimmte Klausel im Kaufvertrag auszulegen/zu verstehen sei, da Verkäufer und Käufer die Klausel unterschiedlich interpretieren.

Die strikte gesetzliche Neutralitätsvorgabe stößt bei manchen Parteien gelegentlich – aus Unkenntnis der strengen gesetzlichen Vorgaben – auf Unverständnis („Der Notar muss es doch am besten wissen, er hat den Vertrag schließlich entworfen“ bzw. „Ich will ja nur mal wissen, welche Rechte ich jetzt habe“ etc.). Wenn die Parteien in Streit sind oder eine Partei ihren Pflichten nicht nachkommt, dann müssen die Parteien dies selbst untereinander regeln bzw. muss/kann jede Partei dann erforderlichenfalls einen eigenen Rechtsanwalt beauftragen, der seine Interessen vertritt. Dieser Rechtsanwalt darf nach dem Gesetz niemand sein, der in unserer Kanzlei (der Kanzlei des beurkundenden Notars) beschäftig ist.

Jeder Partei sollte bei vertragswidrigem Verhalten der anderen Partei – wenn keine einvernehmliche Lösung mit der anderen Seite zu erzielen ist – besser einen Rechtsanwalt mandatieren, zwecks Vermeidung von kostspieligen „Formfehlern“.

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(27) Wie funktioniert die Zwangsvollstreckung mit Hilfe der Vollstreckungsklausel im Kaufvertrag? (§ 4)

Normalerweise (also ohne eine notarielle Vollstreckungsunterwerfung) kann man Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen einen anderen erst einleiten, nachdem man ihn erfolgreich in einem Klageverfahren vor Gericht verklagt und ein Urteil erstritten hat. Dies kann Monate/Jahre dauern und kostenintensiv sein. Erst das so erstrittene Gerichtsurteil ist dann „Vollstreckungstitel“, also die Voraussetzung dafür, dass man die tatsächliche Zwangsvollstreckung – z.B.Kontopfändungen, Verhängung von staatlichen Zwangsgeldern, Haft etc. (mit Hilfe des Gerichtsvollziehers) betreiben kann.

Die im Kaufvertrag enthaltene notarielle Vollstreckungsklausel erspart dem Verkäufer diese Zeit und Mühe eines gerichtlichen Klageverfahrens. Bereits der notarielle Kaufvertrag selbst ist – ähnlich einem Gerichtsurteil – tauglicher „Vollstreckungstitel“.

Wenn der Kaufpreis nicht pünktlich beim Verkäufer eingehen sollte, dann kann der Verkäufer vom Notar die Erteilung einer sog. „vollstreckbaren Ausfertigung“ des Kaufvertrages verlangen. Der Verkäufer kann damit – wie aus einem gerichtlichen Zahlungsurteil – alle nach dem Gesetz zulässigen Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten. Dazu wird sich der Verkäufer dann allerdings i.d.R. an einen Rechtsanwalt wenden, der ihn bei der Einleitung dieser Maßnahmen unterstützt (da der Notar nach dem Gesetz strikter Neutralität unterliegt, darf unsere Kanzlei Sie dann nicht beraten oder unterstützen, Vertiefendes Wissen zu Erläuterung [24]). Beispielsweise kann Ihr Rechtsanwalt dann über einen staatlichen Gerichtsvollzieher Konten des Käufers pfänden lassen.

Vollstreckbar sind neben dem Kaufpreis auch Verzugszinsen, die seit der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung des Kaufvertrags angefallen sind, und zwar in der in § 288 Abs. 1 BGB genannten Höhe (5 % Zinsen p.a. über dem jeweiligen sog. Basiszinssatz). Der jeweils gültige Basiszinssatz (§ 247 BGB) ist auf der Internetseite der Deutschen Bundesbank veröffentlicht.

Wenn sich der Verkäufer wegen der Herausgabe der Immobilie der Zwangsvollstreckung unterworfen hat, dann kann der Käufer den Verkäufer mit Hilfe des Gerichtsvollziehers aus der Immobilie entfernen lassen.

Allerdings benötigt die Durchführung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen Zeit, so dass ein Vollstreckungserfolg selten früher als nach 2-3 Monaten eintreten dürfte.

Was ist, wenn eine Vertragspartei zu Unrecht die Zwangsvollstreckung einleitet?

Zu Unrecht eingeleitete Zwangsvollstreckungen aus Kaufverträgen kommen in der Praxis nur höchst selten vor. Würde aber z.B. der Verkäufer eine Kontopfändung einleiten, obwohl der volle Kaufpreis bezahlt ist, so könnte der Käufer diese Vollstreckung sofort stoppen, indem er eine sog. Vollstreckungsgegenklage nebst Eilantrag erhebt. Der Verkäufer würde sich dann dem Käufer ggü. schadensersatzpflichtig machen und auch die Klagekosten zu tragen haben.

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(28) Mit dem Besitz (§ 5) geht noch nicht zeitgleich das rechtliche Eigentum (§ 8) auf den Käufer über. Was bedeutet das? (§ 5 (1))

Der Erwerb von Besitz (tatsächliche Sachherrschaft, in den Händen-Halten der Hausschlüssel) und von Eigentum erfolgen nicht zeitgleich. Das Eigentum geht erst ca. 2-12 Wochen nach Kaufpreiszahlung und Besitzerwerb auf den Käufer über. Grund für das zeitliche Auseinanderfallen ist, dass eine Besitzverschaffung von den Parteien selbst sofort nach Kaufpreiszahlung vorgenommen werden kann, während das rechtliche Eigentum gesetzlich erst mit Eigentumsumschreibung auf den Namen des Käufers im Grundbuch durch den Mitarbeiter des Grundbuchamtes (Rechtspfleger) erfolgt. Der Notar stellt zwar auch sogleich mit Kaufpreiszahlung (genauer: mit Kaufpreiseingangsbestätigung durch den Verkäufer und Nachweis der unbaren Kaufpreiszahlung, vgl. § 8) beim Grundbuchamt den entsprechenden Umschreibungsantrag, die Bearbeitungszeiten des Grundbuchamtes führen aber zu einem zeitlichen Auseinanderfallen von Besitz- und Eigentumserwerb.   

Verkäufer und Käufer fingieren jedoch durch § 5 (1) Satz 1 untereinander (hinsichtlich aller Rechte und Pflichten), dass der Käufer bereits am Übergabetag sofort auch rechtlicher Eigentümer geworden sei. Deshalb „fühlt“ sich ein Käufer bereits mit Besitzerwerb schon wie ein Eigentümer und bemerkt regelmäßig keine Veränderungen mehr durch seinen späteren Eigentumserwerb (Grundbucheintragung). Lediglich nicht am Kaufvertrag beteiligte Dritte (z.B. öffentliche Behörden, Finanzamt – Grundsteuerstelle -, Versicherungen) interessiert diese interne Abrede zwischen Verkäufer und Käufer nicht, sie wenden sich wegen aller Belange der Immobilie immer nur an denjenigen, der im Grundbuch (noch) als Eigentümer eingetragen ist, also an den rechtlichen Eigentümer. Auch ist der Käufer erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf sich in der Lage, die Immobilie an einen Dritten weiter zu übertragen (die Verpflichtung dazu in einem Kaufvertrag kann er aber schon vorher eingehen). 

Beispiel1: am 01. November sind Besitz, Verkehrssicherungspflichten etc. auf den Käufer übergegangen. Am 15. November bricht sich ein Fußgänger auf dem vereisten Gehweg vor der Immobilie ein Bein, weil niemand den Gehweg gestreut hat. Am 01. Dezember wird der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. 

Der Fußgänger kann vom Verkäufer Schadensersatz verlangen, weil immer der noch im Grundbuch eingetragene Eigentümer im Verhältnis zu Dritten für die Verkehrssicherung verantwortlich ist. Die internen Abreden zwischen Verkäufer und Käufer wirken sich nicht zu Lasten des Fußgängers aus. Da sich Verkäufer und Käufer aber gemäß Kaufvertrag untereinander so stellen, als wäre der Käufer mit Besitzübergang (1.11.) und damit am Schadenstag (15.11.) bereits rechtlicher Eigentümer gewesen, hat der Käufer dem Verkäufer die Zahlung zu erstatten.  

Beispiel2: Der Käufer zahlt eine nach der Besitzübergabe fällig werdende Prämie der Wohngebäudeversicherung nicht (obwohl er nach § 5 (1) dazu verpflichtet ist). Die Versicherungsgesellschaft wird Mahnungen jedoch noch so lange an den Verkäufer senden, wie er im Grundbuch noch als Eigentümer eingetragen ist. Der Verkäufer muss dann die Mahnung an den Käufer weiterleiten und ihn zum Ausgleich auffordern.

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(35) „Erschließungs- und Anliegerbeiträge“

Die Gemeinde darf Kosten für Herstellung und Erneuerung (nicht für Instandhaltung) von Straßen, Wegen, Parkflächen und sonstigen öffentlichen Anlagen sowie Kosten für Anschlüsse des Grundstücks an das öffentliche Versorgungsnetz (Gas, Wasser, Strom, Kanalisation) auf die Eigentümer der anliegenden Grundstücke anteilig umlegen. Dies erfasst Anschlusslegungen nur bis zur Grundstücksgrenze des privaten Grundstücks, also nicht bis zum Haus selbst. Auch bei voll erschlossenen Grundstücken können durch den Bau zusätzlicher Einrichtungen wie zusätzlicher Straßenbeleuchtung bzw. Geh-/Radwegen oder durch Verbesserungen der Straße etc. solche Beiträge anfallen. Die Gemeinde darf solche Kosten zumindest teilweise und anteilig auf die Eigentümer der Anliegergrundstücke umlegen.

Nach dem Bau dauert es manchmal Jahre, bis die Gemeinde den Anliegereigentümern entsprechende Kostenbescheide zustellt. Da die Gemeinde die Kosten aber immer von derjenigen Person verlangt, die im Zeitpunkt des Erlasses des Kostenbescheids Eigentümer ist, ist eine interne Kostenverteilungsregelung zwischen Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag geboten. Würde der Kaufvertrag keine Regelung dazu treffen, so wäre der Verkäufer im Verhältnis zum Käufer nach § 436 BGB voll für die Kosten verantwortlich, solange nur der „erste Spatenstich“ solcher Umgestaltungsmaßnahmen noch bis zum Beurkundungstermin stattgefunden haben sollte (auch, wenn die Baumaßnahmen dann erst Jahre später fertig gestellt werden sollten). Interessengerecht dürfte in den meisten Fällen unsere Regelung im Kaufvertrag sein, wonach der Verkäufer für die Kosten (nur) entsprechend dem am Beurkundungstage vorhandenen Bauzustand (und zusätzlich, soweit er bis zum Übergabetag Kostenbescheide erhält) verantwortlich ist.

Beispiel: Am Beurkundungstag ist ein neu zu schaffender Radweg zu ½ fertig gestellt. Hier wird der Käufer in einigen Jahren ein Kostenbescheid der Gemeinde erhalten, wonach er (neben den anderen Anliegern) anteilig für die Herstellung die Radwegeherstellungskosten in Anspruch genommen wird. Er kann nun aufgrund der Regelungen im Kaufvertrag vom Verkäufer hälftige Erstattung seiner Kosten verlangen.

Selbstverständlich können die Vertragsparten aber im Kaufvertrag auch davon abweichende Kostenverteilungsabreden treffen.

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(36) Zu übernehmende Belastungen, Rechtsmängel (§ 6 (1))

Ob bzw. welche grundbuchlichen Lasten vom Käufer übernommen werden, richtet sich nach dem konkreten Einzelfall. Typischerweise werden keine Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs übernommen, sondern eher in Abteilung II (z. B. Geh- und Fahrrechte, die dem Eigentümer eines Hinterliegergrundstücks erlauben, das Kaufgrundstück zu überqueren oder Dienstbarkeiten etwa für Energieversorgungsunternehmen, die diesem z. B. das Verlegen von Versorgungsleitungen gestatten). Bisweilen finden sich in Abt. II auch über 100 Jahre alte Eintragungen, die oft zwar inhaltlich überholt, aber dennoch nicht löschbar und vom Käufer zu übernehmen sind.

Immer zur übernehmen sind Lasten, an deren Bestellung der Käufer selbst mitgewirkt hat. Dies betrifft vom Käufer selbst für seine finanzierende Bank vor Eigentumsübergang zu bestellende Finanzierungsgrundpfandrechte (was ihm nach § 9 (1) vom Verkäufer ermöglicht wird).

Hinsichtlich etwaiger nicht im Grundbuch eingetragener Baulasten und Dienstbarkeiten versichert der Verkäufer, dass er keine Kenntnis von solchen Lasten hat, steht jedoch nicht für deren Nichtexistenz ein.

Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern bei den Baubehörden im sog. Baulastenverzeichnis. Der Notar sieht dieses nicht ein. Bei Bedarf können Verkäufer bzw. Käufer (mit Vollmacht des Verkäufers) eine Einsicht selbst beim von ihnen zu ermittelnden zuständigen Bauamt vor Beurkundung vornehmen oder sich dort telefonisch Auskunft erteilen lassen. Eine Baulast ist die Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. 

Bespiel: Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, einen bestimmten grenznahen Bereich seines Grundstücks nicht zu bebauen, damit erforderliche Mindestabstände zwischen Gebäuden eingehalten werden können (Abstandsflächenbaulast). 

Nicht im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten sind höchst selten und praktisch nicht in Erfahrung zu bringen. Es handelt sich u.a. um sog. altrechtliche Dienstbarkeiten, die bereits vor dem Jahr 1900, also vor Anlegung des Grundbuchs,entstanden und nicht in das Grundbuch übernommen worden sind. Das Vorkommen solcher Dienstbarkeiten haben wir in unserer notariellen Praxis noch nicht erlebt. 

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(45) Belastungsvollmacht (§ 9 (1))

Wirkt der Verkäufer an der Grundpfandrechtsbeurkundung mit?

Damit das Finanzierungsgrundpfandrecht des Käufers im Grundbuch eingetragen werden kann, ist die Zustimmung des Verkäufers als Noch-Eigentümer erforderlich. Die Zustimmung erfolgt in der Weise, dass der Verkäufer dem Käufer in § 9 (1) die (Belastungs-)Vollmacht erteilt, solche Grundpfandrechte auch im Verkäufernamen zu beurkunden. Diese Beurkundung („Grundpfandrechtsbestellung“) erfolgt nach Beurkundung des Kaufvertrages (idealerweise direkt danach oder einige Tage später). Ein Erscheinen des Verkäufers zu dieser Beurkundung ist aufgrund der dem Käufer erteilten Belastungsvollmacht nicht erforderlich (und nicht üblich). Vielmehr beurkundet der Käufer die Grundpfandrechtsbestellung allein, und zwar in eigenem Namen sowie zugleich auch namens und in Vollmacht des Verkäufers. 

Wie schützt die sog. Sicherungsabrede den Verkäufer?

Die (in § 9 (1) kursiv gedruckte) sog. Sicherungsabrede schützt den Verkäufer vor Risiken, die ansonsten damit verbunden sein könnten, dass er die Eintragung von Käufer-Banken (in der Sicherungsabrede werden die Banken „Pfandrechtsgläubiger“ genannt) in „seinem“ Grundbuch ermöglicht, bevor er den Kaufpreis erhalten hat. „Übersetzt“ besagt diese Sicherungsabrede v.a., dass die Käufer-Bank verpflichtet ist, das Grundpfandrecht wieder löschen zu lassen, wenn der Verkäufer (z.B. wegen Nichtzahlung des Kaufpreises) vom Kaufvertrag zurücktreten oder der Vertrag aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden sollte. Sie besagt weiter, dass die Käufer-Bank das Grundpfandrecht vor vollständiger Kaufpreisgutschrift nicht „verwerten“ darf, also keine Zwangsversteigerung anberaumen darf. 

„Zugriff“ auf die Immobilie erlangt die Käufer-Bank – trotz Eintragung im Grundbuch – also erst nach vollständigem Kaufpreiseingang. Dann bedarf es keines Schutzes des Verkäufers mehr. Diese Sicherungsabrede wird in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde ebenfalls nochmal aufgenommen und vom Notar der Käufer-Bank zuverlässig zur Kenntnis gebracht. 

Wann zahlt die finanzierende Bank des Käufers das Darlehen aus?

Nach Beurkundung des Grundpfandrechts müssen noch die Bearbeitungszeiten des Grundbuchamtes (i.d.R. ca. 2-4 Wochen) abgewartet werden, bis es auch tatsächlich im Grundbuch eingetragen und die Bank damit auszahlungsbereit ist. Der Käufer sollte daher selbständig dafür sorgen, dass seine Bank dem Notar die sog. Grundschuldbestellungsunterlagen entsprechend rechtzeitig vor dem voraussichtlichen Kaufpreisfälligkeitsdatum übersendet und ein Beurkundungstermin stattfindet. Wird die Grundschuld nicht rechtzeitig beurkundet, kann der Käufer den Notar (kostenpflichtig) damit beauftragen, für seine Bank eine sog. Notarbestätigung zu erstellen (diese macht ein Abwarten auf die Eintragung im Grundbuch entbehrlich und kann bereits ca. 3 Tage nach Grundschuldbeurkundung vom Notar erteilt werden).    

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(47) Wann erhält der Käufer von wem welche Rechnungen? (§ 10)

Der Notar sendet dem Käufer seine Rechnung für den Kaufvertrag i.d.R. wenige Tage nach dem Beurkundungstermin mit 2-wöchiger Zahlungsfrist zu (gleichzeitig mit Versendung einer Abschrift des beurkundeten Kaufvertrages). Nach der Beurkundung eines Finanzierungsgrundpfandrechts durch den Käufer stellt der Notar die dafür anfallenden Gebühren ebenfalls wenige Tage danach in Rechnung. Rechnungen des Notars sind vollstreckbare Urkunden, die eine zwangsweise Durchsetzung des Zahlungsanspruchs auch ohne Gerichtsurteil ermöglichen. 

Das Grundbuchamt sendet dem Käufer für jede Eintragung und Löschung im Grundbuch (Eintragung der Eigentumsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Löschung der Eigentumsvormerkung) zeitversetzt gesonderte Rechnungen zu, i.d.R. frühestens vier Wochen nach dem Beurkundungstermin. Für die Erteilung des sog. Negativzeugnisses (Vertiefendes Wissen zu Erläuterung [20]) sendet die zuständige Gemeinde i.d.R. frühestens 4 Wochen nach dem Beurkundungstermin eine Rechnung an den Käufer. Bei Verkauf von Wohnungseigentum entfällt die Rechnung für das Negativzeugnis, dafür stellt aber i.d.R. der Wohnungseigentumsverwalter dem Käufer eine Bearbeitungsgebühr für Erledigung seiner Veräußerungszustimmung (soweit erforderlich) in Rechnung.

Das Finanzamt sendet dem Käufer i.d.R. 2-10 Wochen nach Wirksamkeit des Kaufvertrages den Grunderwerbsteuerbescheid zu, mit 1-monatiger Zahlungsfrist.

Sollte der Käufer einen Makler beauftragt haben, so wird seine Rechnung i.d.R. unmittelbar nach Wirksamkeit des Kaufvertrages an den Käufer (und ggf. auch an den Verkäufer) versenden. Nach dem Gesetz (§ 652 BGB) werden Provisionsansprüche von Maklern mit Wirksamkeit des Kaufvertrages (also nicht erst mit Kaufpreisfälligkeit) zur Zahlung fällig, es sei denn, der Käufer hat mit dem Makler Abweichendes vereinbart. 

Wie hoch sind die Kosten bei Notar, Grundbuchamt, öffentlichen Behörden und Finanzamt (Grunderwerbssteuer)?

Die Höhe der Kosten des Grundbuchamtes (für Neueintragungen und Löschungen im Grundbuch, die im Rahmen der Durchführung eines Kaufvertrages erfolgen) und des Notars sind deutschlandweit einheitlich gesetzlich zwingend festgelegt und nicht verhandelbar. Es gibt keine „billigen“ oder „teuren“ Notare. Die Höhe der Grunderwerbssteuerrichtet sich danach, in welchem Bundesland die Immobilie belegen ist (Bsp.: Berlin 6,0 % vom Kaufpreis, Brandenburg 6,5 %). Je höher der Kaufpreis ist, desto niedriger sind prozentual gesehen die Kosten für Grundbuchamt und Notar. Je nach Kaufpreishöhe liegen die Kosten des Notars und des Grundbuchamtes zusammen insgesamt (sehr grobe „Daumenregel“) im Bereich zwischen ca. 0,9-1,4 % des Kaufpreises (ohne Grundschuldbestellung und ohne Abwicklung über Notaranderkonto).

Die nachfolgende Tabelle gibt Ihnen eine grobe Übersicht (die Angaben sind für Ihren konkreten Kaufvertrag nicht verbindlich) über die mit steigender Kaufpreishöhe ansteigenden Kosten, alle Angaben erfolgen in Euro:

Tabelle Vertiefendes WissenDie angegebenen Werte sind nicht verbindlich, sondern können in Ihrem konkreten Fall deutlich höher oder niedriger ausfallen, zumal die Höhe der Notarkosten nicht ausschließlich von der Kaufpreishöhe, sondern zusätzlich von weiteren Parametern abhängt. Die gesetzliche Kostenberechnung ist recht kompliziert. Aus Gründen der Übersichtlichkeit gibt die Tabelle einen groben Anhalt unter Verwendung von circa-Summen. Sie können sich jedoch die in Ihrem Fall anfallenden Kosten gerne von uns berechnen lassen.

 

Wenn der Käufer den Kaufpreis (teilweise) finanziert und für die finanzierende Bank eine Grundpfandrechtsbestellung/Grundschuldbestellung erforderlich ist, so entstehen dafür sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt zusätzliche (in der Tabelle nicht enthaltene) Kosten, die zusammen insgesamt im Bereich von ca. 0,5-0,8 % vom Grundschuldnennbetrag liegen (sehr grobe Daumenregel).

 

Die Gebühr der Gemeinde für die Erteilung des im Rahmen des Kaufvertrags einzuholende sog. Negativzeugnis beträgti.d.R. ca. € 100,00. (Nur das nach dem Baugesetzbuch stets auch einzuholende Negativzeugnis ist kostenpflichtig, die weiteren Negativzeugnisse nicht). Die vom Käufer zu tragende Bearbeitungsgebühr des Verwalters für die Erledigung seiner Veräußerungszustimmung (soweit erforderlich) bei Verkauf von Wohnungseigentum liegt i.d.R. zwischen 50 und 200 €.

 

Makler verlangen regelmäßig das ortsübliche Maklerhonorar (regional unterschiedlich, Berlin/Brandenburg: 7,14 % vom Kaufpreis einschl. MwSt.), dies unterliegt aber nicht der Prüfung des Notars, sondern nur den Abreden der Parteien mit dem Makler. Das Maklerhonorar ist in vielen Fällen gesetzlich zwingend von Verkäufer und Käufer je zur Hälfte zu zahlen (so beim Kauf eines Einfamilienhauses/Wohnung durch einen nicht gewerblichen Käufer).

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(52) Vor weniger als 5 Jahren durchgeführte massive Sanierungsleistungen oder Neubauerrichtung (§ 11)

Unter einen solchen „Neubau“ fallen auch Kernsanierungen (z.B. erstmaliger Dachgeschossausbau) oder so umfassende Sanierungen, die aufgrund der Vielzahl bzw. Art der Leistungen vom Gepräge her einer Kernsanierung nahekommen (Wertung im Einzelfall nach konkreter Kenntnis aller ausgeführten Leistungen erforderlich). Nicht erfasst sind unter dieser Schwelle liegende bloße Renovierungsleistungen, wie sie üblicherweise etwa nach Auszug eines Mieters vorgenommen werden (malermäßige Bearbeitungen, Parkettverlegung, neue Einbauküche, Instandsetzungen der Fenster u. Türen, Strangsanierung der Elektroleitungen, neues Bad etc.).

Falls ein solcher „Neubau“ vorliegt:

  • muss eine Baubeschreibung, ggf. nebst Plänen mit in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Sollte eine solche nicht vorhanden sein, wird regelmäßig zumindest eine vereinfachende grobe Baubeschreibung vom Verkäufer bzw. von dessen Architekten aufzustellen sein. Anderenfalls könnte der Kaufvertrag mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam sein.

  • ist der in notariellen Standardkaufverträgen enthaltene Gewährleistungsausschluss für Mängel (§ 6 (2)) auch bei Verkauf unter Privatpersonen unwirksam
    , mit der Folge, dass der Verkäufer dem Käufer bezogen auf die gesamte Immobilie (also auch bezogen auf die von Sanierungsleistungen unberührt gebliebenen Bereiche) voll haftet. Der Verkäufer haftet dem Käufer dann nach den gesetzlichen Regeln des Werkvertragsrechts (§§ 633ff. BGB) so, als hätte er die Immobilie als Werkunternehmer („Baufirma“) aufgrund Bauvertrags gerade erst für den Käufer selbst erstellt, der Verkäufer müsste also Nachbesserungen bei Mängeln durchführen bzw. Schadensersatz bei Mängeln leisten. Die Haftung beträgt 5 Jahre, ab dem Zeitpunkt, ab dem der Käufer die Werkleistungen gegenüber dem Verkäufer als im Wesentlichen fertiggestellt abnimmt. Die 5-jährige Haftungszeitraum läuft auch dann neu an, wenn der Verkäufer selbst den Bau vor bspw. 2 Jahren bei seinem Bauunternehmen bereits abgenommen hatte. 

Die Haftungssituation des Verkäufers wird nicht dadurch verbessert, dass er dem Käufer seine eigenen Ansprüche gegen seine Werkunternehmer/Baufirmen abtritt; er würde dann gleichwohl weiterhin auch persönlich dem Käufer 5 Jahre lang mit seinem eigenen Vermögen für Mangelfreiheit haften.

Ist überhaupt ein Haftungsausschluss des Verkäufers möglich?

Soll diese weitreichende Haftung des Verkäufers vermieden werden, so erfordert dies nach der Rechtsprechung eine besondere, auf den Einzelfall zugeschnittene individuelle Haftungsausschlussvereinbarung (Individualvereinbarung) unter  besonderen, ausführlichen Belehrungen des Käufers durch den Notar über die weitreichenden Folgen eines solchen Haftungsverzichts. Lediglich ergänzend dazu werden dann im Kaufvertrag regelmäßig die Ansprüche des Verkäufers gegen seine Werkunternehmer (Baufirmen) an den Käufer abgetreten. 

Dem Verkäufer dringend anzuraten, dem Käufer rechtzeitig im Vorfeld der Kaufvertragsbeurkundung nachweislich alle den Bau betreffenden Unterlagen zukommen zu lassen, auch, wenn es sich u.U. um mehrere Aktenordner handelt (Bauverträge, Pläne, Abnahmeprotokolle, etwaige Nachbesserungsverlangen etc.). Der Käufer wiederum sollte diese Unterlagen gründlich prüfen, auch, um die „Werthaltigkeit“ der an ihn abgetretenen Ansprüche prüfen zu können.     

In Verbraucherverträgen (Vertiefendes Wissen zu Erläuterung [6]), in denen der Verkäufer eine Gesellschaft (bzw. ein sonstiger Unternehmer i.S.d. § 14 BGB) ist, kann die Haftung des Verkäufers bei Neubauten überhaupt nicht wirksam ausgeschlossen werden.

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(57) Muster einer privatschriftlichen Änderungsvereinbarung

Änderungsvereinbarung

Wir ändern den Kaufvertrag vom ……… (UVZ-Nr. …. / … des Notars ….., Berlin) wie folgt ab:

Entgegen den bisherigen Regelungen in § 5 Ziffer (1) Satz 1 vereinbaren wir, dass der Übergabetag bereits am ………….. eintritt, nicht jedoch vor Kaufpreisgutschrift. 

Alle übrigen Inhalte des Kaufvertrages bleiben unverändert. 

 

(Ort, Datum) ……………………….., Unterschriften aller Parteien

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(60) Wie entsteht Wohnungseigentum? Welche Bedeutung haben die Begriffe „Teilungserklärung“, “Gemeinschaftsordnung“, „Aufteilungspläne“ bzw. „Abgeschlossenheitsbescheinigung“? (Teil II. § 1)

Eine Eigentumswohnung ist rechtlich entstanden und veräußerbar (verkehrsfähig), sobald für sie ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt vom Grundbuchamt angelegt worden ist. Aber wie ist der Werdegang dahin? (stark vereinfachende Darstellung)

Zunächst gibt es immer nur ein einziges Grundbuchblatt (eine Blattnummer) für das Gesamtgrundstück nebst aufstehendem Mehrfamilienhaus und allen Wohnungen. Das Gesetz besagt, dass in einem Mehrfamilienhaus befindliche Wohnungen an sich nicht einzeln veräußerbar sind, sondern nur das Gesamtgrundstück zusammen mit dem gesamten Gebäude und allen darin befindlichen Wohnungen (§ 93 BGB) gemeinsam. Die einzelnen Wohnungen sind keine rechtlich selbständig veräußerbaren Immobilien, sie sind nicht „verkehrsfähig“, denn für sie existieren keine gesonderten Grundbuchblätter.  Man spricht bei solchen Mehrfamilienhäusern auch von „unaufgeteilten“ Häusern.

Davon abweichend ermöglicht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die „Aufteilung“ in einzeln veräußerbare, verkehrsfähige Wohnungen (Wohnungseigentum), indem für jede Wohnung ein gesondertes Wohnungsgrundbuchblatt beim Grundbuchamt angelegt wird.

Um dies zu erreichen, muss sich der Grundstückseigentümer vom Bauamt zunächst bescheinigen lassen, dass alle Wohnungen im Mehrfamilienhaus jeweils „abgeschlossen“ sind (sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung), d.h. baulich von den anderen Wohnungen abgegrenzt sind (durch Decken, Wände, abschließbare Tür etc.) und aufgrund Vorhandenseins von Bad/WC etc. eine Haushaltsführung darin möglich ist. Dieser Bescheinigung sind dann bauamtlich abgestempelte Architektenpläne beigefügt die u.a. die Grundrisse aller im Haus befindlichen Wohnungen sowie Gebäudeansichten enthalten (sog. Aufteilungspläne). In diesen Aufteilungsplänen erkennt man die einzelnen unterschiedlichen Eigentumswohnungen daran, dass alle zu ihr gehörenden Räume jeweils mit der gleichen umkreisten Nummer markiert sind, z.B. sind darin alle Räume der Eigentumswohnung Nr. 1 mit einer umkreisten Nr. „1“, alle Räume der Eigentumswohnung Nr. 2 mit einer umkreisten Nr. „2“ gekennzeichnet usw.

Mit dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplänen geht der Grundstückseigentümer dann zum Notar und beurkundet eine sog. Teilungserklärung. Der sog. „teilende“ Eigentümer bestimmt darin, dass das Grundstück nebst Mehrfamilienhaus „aufteilt“ werden soll in einzeln veräußerbare Wohnungen und, dass das Grundbuchamt für jede einzelne Wohnung ein gesondertes Wohnungsgrundbuchblatt anlegen soll. Er verweist dazu auf die Aufteilungspläne, denn daraus ergibt sich, welche Räume zu jeweils welcher Wohnung gehören. In der Teilungserklärung legt er auch durch eine sog. Miteigentumsliste/Aufteilungsliste fest, mit welcher Wohnung jeweils wie viele Miteigentumsanteile am sog. Gemeinschaftseigentum verbunden werden sollen. Dies betrifft Gemeinschaftsbereiche wie z.B. Grundstück, Treppenhaus, Zentralheizung, Fassade etc. Regelmäßig orientiert sichdabei die Größe der Miteigentumsanteile an dem Verhältnis der Wohnungsgrößen untereinander. Abweichende Gestaltungen sind möglich, aber selten.

Zusätzlich zur Teilungsurkunde wird i.d.R. noch die sog. Gemeinschaftsordnung beurkundet (meist sogar in der gleichen Urkunde, in der auch die Teilungserklärung enthalten ist, dann aber als gesonderter Teil/Abschnitt). In der Gemeinschaftsordnung werden die Rechte und Pflichten aller Wohnungseigentümer untereinander geregelt. Solche Regelungen enthält zwar auch bereits das Wohnungseigentumsgesetz („WEG“) selbst. In der Praxis werden diesegesetzlichen Regelungen jedoch fast immer durch eine Gemeinschaftsordnung ergänzt bzw. in Teilbereichen vom Gesetz abweichend geregelt. Während z.B. das Gesetz vorsieht, dass jeder Wohnungseigentümer auf Eigentümerversammlungen die gleichen Stimmrechte hat (sog. Kopfstimmrecht), sehen fast alle Gemeinschaftsordnungen vor, dass sich das Stimmrecht nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen der Wohnung und damit nach der Wohnungsgröße und dem Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten richtet. In der Gemeinschaftsordnung können auch an im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen/Räume sog. Sondernutzungsrechte begründet und einer Wohnung zugeordnet werden (z.B. Gartenflächen, Kellerabteile, Stellplätze). Dies bedeutet, dass nur dem betreffenden Wohnungseigentümer das Nutzungsrecht an diesen Flächen/Räumen zusteht. Es unterscheidet sich in der Wirkung kaum von einem „Alleineigentum“ (Wohnungseigentum) und kann auch isoliert (ohne Wohnung) veräußert werden, allerdings nur an andere Wohnungseigentümer.

Bei Beurkundung eines Wohnungskaufvertrages liegen dem Notar regelmäßig Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungspläne etc. nicht vor und er hat diese auch nicht zu prüfen. Er könnte diese Unterlagen auch gar nicht elektronisch abrufen, denn sie sind lediglich in „Papierform“ beim jeweiligen Grundbuchamthinterlegt, die sog. Aufteilungspläne oftmals sogar in nicht ohne Weiters kopierfähigen Großformaten (DIN A1/DIN A2). Vielfach verfügt der Wohnungseigentumsverwalter (vgl. Erläuterung [63]) über Kopien dieser Unterlagen (oft nicht über die Aufteilungspläne) und stellt sie bei Bedarf dem Verkäufer zur Verfügung. Ansonsten kann der Verkäufer diese Unterlagen direkt vor Ort beim Grundbuchamt einsehen bzw. dem Käufer entsprechende privatschriftliche Einsichtsvollmacht erteilen.  

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(63) Wie lange darf der Verwalter sich mit der Erteilung der Zustimmung und Vorlage seines Verwalternachweises gegenüber dem Notar Zeit lassen? (Teil II. § 1 (2))

Der Verwalter ist verpflichtet, dem Notar Zustimmung inklusive seines Verwalternachweises gem. § 26 Abs. 3 WEG jeweils in beglaubigter Form unverzüglich (i.d.R ca. binnen 2-4 Wochen) zu erteilen (sog. Bringschuld), nachdem ihm alle Informationen vorliegen, derer er für die Zustimmungsentscheidung bedarf. Ansonsten haftet er dem Verkäufer (nicht dem Käufer) auf den dadurch bei ihm eintretenden Verzögerungsschaden (z.B. Zinsschaden wegen deshalb verzögerter Kaufpreiszahlung). Verwalter sind verpflichtet, im Vorfeld vorsorglich dafür Sorge zu tragen, dass sie grundbuchtaugliche (!) Verwalternachweise unverzüglich vorlegen können (vgl. u.a. Richter am Kammergericht Dr. Oliver Elzer, „Pflichten und Rechte eines Verwalters bei einer Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG“; OLG Düsseldorf ZNotP 2004, 201; Gutachten des Deutschen Notarinstituts Nr. 101695).

Manche Verwalter verweisen darauf, dass Sie es versäumt haben, eine (beglaubigte) Kopie des Verwalterbestellungsbeschlusses anfertigen zu lassen und ihr einziges Original beim Grundbuchamt selbst hinterlegt sei. Ein Verweis auf eine Hinterlegung beim Grundbuchamt genügt nicht, denn der Verwalter hat die Pflicht, bei jeder Veräußerung den Nachweis in gleicher Form auch direkt gegenüber dem Notar durch Zusendung an ihn zu führen. Professionelle Verwalter kennen diese Pflicht und halten beglaubigte Verwalternachweise vorrätig bzw. fügen eine beglaubigte Ablichtung sogleich stets ihrer Verwalterzustimmung anbei. Hat der Verwalter die Vorhaltung eigener beglaubigter Kopien pflichtwidrig verabsäumt, muss der Verwalter (!) dann allerdings spätestens anlässlich der Veräußerung unverzüglich die fehlende Unterlage durch Fahrt zum Grundbuchamt oder über den damaligen Notar (bei dem er seinen Verwalternachweis hat beglaubigen) beschaffen und dem kaufvertragsbeurkundenden Notar zusenden. Es ist manchmal für Kaufvertragsparteien schwer nachzuvollziehen, wenn vereinzelt Verwalter den damit verbundenen Aufwand scheuen bzw. sich Zeit lassen.

Verweigert der Verwalter die Vorlage seines Verwalternachweises weil er (zu Unrecht) meint, es reiche, dass er ihn beim Grundbuchamt hinterlegt habe, dann kann der Verkäufer (oder der Käufer mit privatschriftlicher Vollmacht des Verkäufers) notfalls selbst zum Grundbuchamt fahren und Kopien anfertigen oder – ggf. mit Hilfe eines Rechtsanwalts (dies darf niemand aus unserer Kanzlei sein) – auf den Verwalter einwirken. Der kaufvertragsbeurkundende Notar selbst fährt nicht zu den Grundbuchämtern, um nach dort möglicherweise hinterlegten Verwalternachweisen zu recherchieren. Die Beschaffung von dort ist Aufgabe des Verwalters bzw. allenfalls hilfsweise des Verkäufers. Verwalternachweise sind für Notare auch nicht elektronisch beim Grundbuchamt einsehbar.

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